廣州市國土規(guī)劃委6月下旬掛牌出讓南沙三宗商用地，總掛牌起始價14.23億元，其中明珠灣區(qū)起步區(qū)靈山島尖地塊要求競買申請人須連續(xù)五年入選世界500強(qiáng)企業(yè)。這也是廣東自貿(mào)區(qū)南沙片區(qū)掛牌以來首批掛牌出讓的商業(yè)地塊。

　　國家新區(qū)落地，自貿(mào)區(qū)掛牌，房企紛紛進(jìn)駐布局開發(fā)，近年來南沙房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。而在住宅銷售向好、房價每平方米破萬并不斷創(chuàng)出新高之余，南沙的商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿σ彩艿礁裢怅P(guān)注。以往的零售商業(yè)市場發(fā)展滯后，社區(qū)消費(fèi)配套不完善，南沙商圈遠(yuǎn)未成型，如今在自貿(mào)區(qū)大利好的催谷培育之下，商用物業(yè)發(fā)展正在不斷提速，不少品牌房企轉(zhuǎn)向商用物業(yè)開發(fā)，也令南沙的商用物業(yè)潛力不斷被挖掘。

　　自貿(mào)區(qū)掛牌首推商業(yè)地

　　據(jù)悉，南沙近日掛牌推出的3宗地有2宗位于自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)，其中2015NJY-1地塊位于明珠灣起步區(qū)靈山島尖，起拍價61420萬元，折算起拍樓面價4306元/平方米。該地塊競拍條件除要求競買人須為世界500強(qiáng)企業(yè)外，還要求競買人需將總部遷入南沙區(qū)，并對動工時間以及竣工時間作了具體要求，需在土地成交后6個月內(nèi)開工，42個月內(nèi)全部竣工。

　　2015NJY-2地塊則位于蕉門河中心區(qū)，起拍價39090萬元，折算起拍樓面價4101元/平方米。該地塊要求競買申請人或其所屬集團(tuán)應(yīng)為從事服裝行業(yè)的企業(yè)，需在地塊成交后180天內(nèi)引入5家或以上，一年內(nèi)引入10家或以上的服裝行業(yè)企業(yè)全國總部（或區(qū)域性總部、功能性總部）到南沙區(qū)，報名時需提交承諾書。

　　另外一塊2015NJY-3位于九王廟村黃山魯山腳地塊的商業(yè)+居住地塊，起拍價41780萬元，起拍樓面價3509元/平方米。該地塊為村集體留用地，競買者需與九王廟村委簽訂開發(fā)協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容包括村集體擬購買物業(yè)套數(shù)、位置和面積，交付物業(yè)時間，村集體物業(yè)建設(shè)資金監(jiān)管，土地使用權(quán)抵押，房屋初始登記，村分成物業(yè)不得轉(zhuǎn)讓及村其它要求等條款。

　　此次推地引起業(yè)界關(guān)注，對于競拍對象的門檻限定，也可以看出政府有意引入大型企業(yè)總部基地，進(jìn)一步增強(qiáng)南沙的經(jīng)濟(jì)輻射吸引力。

　　商業(yè)發(fā)展迎來快速發(fā)展期

　　事實上，盡管廣東自貿(mào)區(qū)除南沙外還包括深圳前海、珠海橫琴，但廣州的城市綜合優(yōu)勢仍較突出，南沙區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿σ草^大。在業(yè)界看來，廣州房地產(chǎn)開發(fā)土地的樓面地價繼續(xù)走高，城市吸附力強(qiáng)，人口紅利仍然存在，剛需和改善需求堅挺，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)推進(jìn)、自貿(mào)區(qū)平臺等都將助力廣州土地市場與樓市。戴德梁行策略發(fā)展顧問部聯(lián)席主管及董事邵豐表示，在未來廣州最值得投資的區(qū)域應(yīng)該是南沙片區(qū)，主要原因當(dāng)然是受益于自貿(mào)區(qū)概念。

　　邵豐指出，南沙對港澳合作在區(qū)委和商務(wù)環(huán)境上均不及橫琴、前海，但可依托制造、航運(yùn)和商貿(mào)優(yōu)勢，吸引生產(chǎn)性服務(wù)和商貿(mào)服務(wù)類企業(yè)。其發(fā)展路徑可利用產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，先發(fā)展商貿(mào)服務(wù)，逐漸帶動金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)等其他服務(wù)業(yè)。他預(yù)期，三五年內(nèi)南沙房價將翻升一倍以上。

　　南沙原有商圈是位于蕉門河城市中心區(qū)的金洲商圈，以舊式的臨街商業(yè)或小體量的商業(yè)樓為主，運(yùn)營模式落后，品牌檔次低端，難以滿足廣大消費(fèi)者的需求。隨著自貿(mào)區(qū)掛牌，投資、貿(mào)易、金融、服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域?qū)嵭羞M(jìn)一步開放，南沙零售商業(yè)市場正迎來新的發(fā)展機(jī)遇。近兩年品牌房企紛紛進(jìn)駐，大型商業(yè)新項目正在涌現(xiàn)，包括南沙萬達(dá)廣場、越秀濱海雋城商業(yè)廣場、越秀商業(yè)綜合體項目、碧桂園明珠灣區(qū)商貿(mào)項目、珠江船務(wù)大廈綜合性項目、星河COCO GO、濱海游艇高端商務(wù)綜體、珠江灣綜合體項目和方興金茂灣。隨著這些項目陸續(xù)運(yùn)營，將大大提升片區(qū)的零售市場發(fā)展水平。

　　市場提升仍需人口支持

　　南沙以往一直不足的常住人口、產(chǎn)業(yè)人口不足、難以支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的短板，南沙自貿(mào)區(qū)規(guī)劃未來十年區(qū)域人口將從目前的72萬激增到200萬甚至300萬，新增大量就業(yè)人口。從數(shù)據(jù)看，2013年南沙新區(qū)的人口總量為62.51萬，位列全市各區(qū)倒數(shù)第二，僅高于蘿崗。南沙現(xiàn)有的人口基數(shù)與南沙新區(qū)規(guī)劃中的人口總量（2020年達(dá)200萬）相距甚遠(yuǎn)。

　　南沙人氣不夠，要到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)里找原因。2014年的統(tǒng)計公報顯示，南沙第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重分別是4.8%、74.8%、20.4%，第三產(chǎn)業(yè)占比明顯過低。這說明經(jīng)過多年發(fā)展，南沙仍是一個以工業(yè)為主導(dǎo)的區(qū)域，服務(wù)業(yè)發(fā)展水平嚴(yán)重不足。

　　經(jīng)濟(jì)規(guī)律表明，相比第一、第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）對就業(yè)人口的吸附效應(yīng)最大。同等情況下，第三產(chǎn)業(yè)占比越高的區(qū)域或者城市，其人口基數(shù)也最大。在一個城市內(nèi)部，中心城區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)比重也往往高于郊區(qū)，比如天河區(qū)的比重就接近90%。

　　目前南沙的服務(wù)業(yè)、商業(yè)消費(fèi)市場正在加速發(fā)展，但其商業(yè)潛力等待挖掘。第一太平戴維斯分析人士表示，南沙的商業(yè)地產(chǎn)前景主要取決于區(qū)內(nèi)常住人口的支撐。目前大多數(shù)買家仍以投資者為主，區(qū)內(nèi)的商業(yè)市場投資多為公寓投資，而商鋪投資仍占少數(shù)。在不少研究者看來，南沙自貿(mào)區(qū)需要以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動人口流入。南沙的商業(yè)發(fā)展，仍需要一些時間。

　　文/圖 南方日報記者 李廣軍

　　南沙引進(jìn)首家星級產(chǎn)權(quán)酒店

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　　作為今年廣州樓市最火區(qū)域之一的南沙，盡管有都會自貿(mào)區(qū)的光環(huán)，但由于配套的缺失一直受人詬病。如今，南沙似乎開始在商業(yè)以及服務(wù)業(yè)配套上開始發(fā)力。近日，位于南沙灣區(qū)塊核心地段的古格雅閣酒店公寓正式開盤，首批推出6-9層84套單位，當(dāng)天基本售罄。值得關(guān)注的是，該酒店是南沙灣區(qū)首個星級酒店產(chǎn)權(quán)式公寓，將建設(shè)成為南沙灣自貿(mào)區(qū)首個四星級高端商旅酒店。

　　古格雅閣酒店位于南沙自貿(mào)區(qū)中南沙灣區(qū)塊核心地段，坐擁海陸空立體交通，緊鄰總投資達(dá)150億在建的國際郵輪母港及南沙客運(yùn)港、南沙游艇會、南沙高爾夫球會等國際頂級配套。古格集團(tuán)董事長羅明志向媒體表示，古格集團(tuán)是南沙區(qū)本土企業(yè)，此次古格雅閣酒店與眾多行業(yè)頂尖的公司合作，分別是澳洲第一酒店管理雅閣集團(tuán)、房地產(chǎn)開發(fā)商富港集團(tuán)以及設(shè)計方陳立堅設(shè)計工作室，希望多方能夠強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。

　　據(jù)了解，雅閣酒店管理集團(tuán)是澳洲第一的提供酒店管理及服務(wù)的專業(yè)化集團(tuán)公司。在澳大利亞和中國，運(yùn)營了包含奢華五星、四星、中端精品酒店等在內(nèi)的六大品牌，在酒店市場占據(jù)不可或缺的一席之地。截至2014年，雅閣集團(tuán)在中國區(qū)擁有70家成員酒店，管理資產(chǎn)超200億人民幣，遍布60個主要城市。雅閣酒店集團(tuán)與古格集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，是繼去年南沙萬達(dá)廣場首度合作后再次升級聯(lián)手，打造南沙灣首個國際品牌星級酒店。

　　記者了解到，古格雅閣酒店公寓在開盤當(dāng)天就推出6-9層84套單位，古格集團(tuán)更是將其中2套優(yōu)質(zhì)山海雙景地鐵公寓，帶3000元/平方米拎包入住豪華裝修以及15年高回報返租，僅以8888元/平方米的價格進(jìn)行現(xiàn)場競拍。而首推單位開盤后不到1小時即售罄。在現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)，客戶踴躍競拍，8888元/平方米的底價，競拍一直持續(xù)至13900元/平方米。

　　南方日報記者 蔣勁勁