“以房養(yǎng)老”模式試點(diǎn)一年有余，進(jìn)展微乎其微，目前也僅有幸福人壽一家保險(xiǎn)公司推出“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品?！耙苑筐B(yǎng)老”還沒有得到國內(nèi)市場的普遍認(rèn)可

　　在中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場潛力巨大的共識中，國內(nèi)首個(gè)保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品在推出后卻仍然遇冷。

　　據(jù)媒體報(bào)道，今年3月，幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司(簡稱幸福人壽)推出了國內(nèi)第一款“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)產(chǎn)品，在北京(樓盤)、上海(樓盤)、廣州(樓盤)和武漢(樓盤)四地進(jìn)行試點(diǎn)。然而，近4個(gè)月里，僅有12戶家庭共22位老人簽約。

　　相對于龐大的老齡人群，選擇此產(chǎn)品養(yǎng)老的人數(shù)可謂寥寥。

　　事實(shí)上，不僅是這款保險(xiǎn)產(chǎn)品的市場反應(yīng)冷淡，“以房養(yǎng)老”模式試點(diǎn)一年有余，進(jìn)展也微乎其微，目前也僅有幸福人壽一家保險(xiǎn)公司推出“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品?！耙苑筐B(yǎng)老”還沒有得到國內(nèi)市場的普遍認(rèn)可。

　　2014年6月，中國保監(jiān)會發(fā)布了《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》(下稱《指導(dǎo)意見》)，標(biāo)志著《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出的開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(即“以房養(yǎng)老”)試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。

　　《指導(dǎo)意見》規(guī)定，投保人群應(yīng)為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，試點(diǎn)地區(qū)為北京、上海、廣州、武漢，試點(diǎn)期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

　　根據(jù)保監(jiān)會網(wǎng)站公布的保險(xiǎn)費(fèi)率表推算，以70周歲的男性老年人為例，房屋價(jià)值為500萬的情況下，扣除延期年金保費(fèi)和保單管理費(fèi)，每月老人拿到手的養(yǎng)老金約為18500元。

　　不過，法治周末記者了解到，對于以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的遇冷，保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為是預(yù)料之中。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長郝演蘇教授告訴法治周末記者：“試點(diǎn)效果不好是受我國社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、文化環(huán)境、歷史環(huán)境、相關(guān)政策等多方面因素的作用，簡單來說目前還不太適應(yīng)國情。”

　　社科院保險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心秘書長郭金龍教授對法治周末記者說，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)后市場反應(yīng)不好，主要是因?yàn)槲覈L期房價(jià)并不穩(wěn)定，波動(dòng)比較大，這樣房子價(jià)值的估算就比較難。

　　“以房養(yǎng)老”是小眾產(chǎn)品

　　長期以來，關(guān)于“以房養(yǎng)老”的爭論聲一直響亮。

　　對于一直備受關(guān)注的房價(jià)波動(dòng)、房屋估價(jià)、受眾小眾等問題，幸福人壽推出的此款產(chǎn)品都做了相應(yīng)的解釋。

　　幸福人壽接受法治周末記者采訪表示，公司推出的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品——“幸福房來寶”的投保人群需要滿足兩個(gè)條件，一是60周歲至85周歲；二是擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。

　　“幸福人壽在試點(diǎn)期間重點(diǎn)關(guān)注孤寡老人、無子女和失獨(dú)家庭的老人，秉持‘三優(yōu)先’原則，即優(yōu)先孤寡失獨(dú)老人、優(yōu)先低收入家庭、優(yōu)先高齡老年群體，但對于有強(qiáng)烈意愿的有子女老人也可成為試點(diǎn)期間的目標(biāo)客戶?！毙腋Ｈ藟酃ぷ魅藛T表示。

　　而目前投保的20多位老人，既有孤寡老人，失獨(dú)家庭，空巢家庭，也有有子女家庭的老人。

　　據(jù)幸福人壽統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，盡管實(shí)際投保的只有20多人，但曾前去咨詢的老人有兩百多位。其中60至70歲老人占總數(shù)的67.8%，80歲以上的老人占6.9%；男性客戶比例為61%，女性是39%；無子女的老人接近半數(shù)，比例達(dá)到43.9%。

　　事實(shí)上，在此輪試點(diǎn)工作正式推行之前，北京市豐臺區(qū)右安門街道成為第一個(gè)試點(diǎn)推廣地區(qū)，街道向這里的老人宣傳推廣以房養(yǎng)老反向抵押保險(xiǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，右安門街道轄區(qū)內(nèi)8萬常住人口中，已經(jīng)有20%的居民超過60歲，是一個(gè)典型的老齡化街道。

　　右安門街道還與試點(diǎn)企業(yè)幸福人壽合作，為一部分有興趣的老人普及講解“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，然而，迄今為止，右安門街道還沒有一位老人簽約以房養(yǎng)老反向抵押保險(xiǎn)。

　　右安門街道負(fù)責(zé)以房養(yǎng)老工作的副主任楊文君接受法治周末記者采訪說：“目前街道沒有老人參與‘以房養(yǎng)老’，也有一些居民有投保意向，但是不符合條件。比如，房子不合適，是公房。”

　　有媒體曾報(bào)道，住在右安門街道的雷阿姨自從女兒去世之后，孑然一身過了4年。由于家底單薄，她一直沒錢把所住公房買下來?！叭绻荒塬@得產(chǎn)權(quán)證，就不能進(jìn)行抵押?！北ｋU(xiǎn)公司工作人員說。

　　據(jù)了解，在很多老年人、老房子聚集的區(qū)域中，經(jīng)租房、單位產(chǎn)權(quán)房以及至今個(gè)人房產(chǎn)證仍扣在單位的一部分經(jīng)適房，都可能面臨無法進(jìn)行住房反向抵押保險(xiǎn)的問題。

　　郝演蘇教授分析說：“目前的‘以房養(yǎng)老’針對的是現(xiàn)在已經(jīng)七八十歲的老人。他們沒有趕上高收入或可以多元收入的階段，他們只有福利分的房屋，就是公房。他們的晚年是比較麻煩的。再加上60年代以后，開始提倡計(jì)劃生育政策，80年代，計(jì)劃生育政策正式實(shí)施。他們的孩子也已經(jīng)五六十歲了。”

　　“我通過間接渠道了解到，現(xiàn)在參與‘以房養(yǎng)老’的也多是沒有子女或?qū)O輩的。這樣一批老人，選擇在有生之年，把房子提前變現(xiàn)，滿足自己的養(yǎng)老需要?！焙卵萏K說，他們對于由房價(jià)波動(dòng)帶來的保險(xiǎn)公司與自己利益上的博弈考慮的就不是很嚴(yán)格了。

　　因?yàn)椋谥袊奈幕?，家庭觀念很重要，子承父業(yè)是一種傳統(tǒng)，贍養(yǎng)父母也是子女的義務(wù)。所以，在這種傳統(tǒng)思維下，對于兒孫建在的老人來說，賣掉房子養(yǎng)老并不一定必要，也不容易實(shí)現(xiàn)。

　　幸福人壽工作人員在推廣業(yè)務(wù)時(shí)還總結(jié)發(fā)現(xiàn)：“對于有子女的老人，子女的支持與否是部分老人能否成功投保的主要因素?！?/p>

　　“以房養(yǎng)老”被視為高風(fēng)險(xiǎn)

　　在目前的市場條件下，幸福人壽試點(diǎn)的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品無疑是小眾的?！皬膰獾慕?jīng)驗(yàn)來看，‘以房養(yǎng)老’也是小眾的業(yè)務(wù)?！焙卵萏K說，“不過歐美國家主要針對的是獨(dú)棟的房屋(Single House)，保險(xiǎn)企業(yè)看中的不是房子，而是房子所占有的土地權(quán)益?！?/p>

　　“我們認(rèn)為國外的‘以房養(yǎng)老’比較成功，但是我們不能照搬。中國目前有地有房的群體是有，但是數(shù)量很少，且這部分人也不太需要‘以房養(yǎng)老’。我們的房地產(chǎn)多是70年產(chǎn)權(quán)的公寓住宅，盡管有些地方地段很好，但是也不能進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃安排。”郝演蘇說。

　　與郝演蘇的觀點(diǎn)相似，社科院的郭金龍教授認(rèn)為，保險(xiǎn)公司推出“以房養(yǎng)老”屬于商業(yè)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司和參保人都想從中獲利，這中間就有了博弈關(guān)系，很難平衡，波動(dòng)的房價(jià)，會讓產(chǎn)品的提供者保險(xiǎn)公司承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　郭金龍分析，如果房價(jià)不穩(wěn)定，波動(dòng)大，參用目前的房價(jià)對房子進(jìn)行估值，支付對應(yīng)的養(yǎng)老金，如果第二年房價(jià)上漲幅度太大，購買產(chǎn)品的養(yǎng)老人群就會后悔，可能就會要求退保；反之，如果房價(jià)下跌，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)就會產(chǎn)生壓力。

　　“不僅如此，未來可能還會對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)增稅，如果稅率比較高，房價(jià)很可能上不去，甚至?xí)霈F(xiàn)下跌。中小城市在經(jīng)歷了前兩年的下跌后，就沒有恢復(fù)到原來的位置，只有一線城市，房價(jià)下跌后又漲起來。”郭金龍說，“所以，保險(xiǎn)公司做這個(gè)產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)還是很大的?！?/p>

　　而針對房價(jià)波動(dòng)的問題，幸福人壽對自己的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品作了解釋，‘幸福房來寶’是一款非參與型產(chǎn)品。產(chǎn)品已考慮房屋預(yù)期增值收益，幸福人壽不參與分享房產(chǎn)增值收益，如房價(jià)上漲，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長全部歸屬于投保人。但幸福人壽將承擔(dān)房價(jià)下跌和長壽給付風(fēng)險(xiǎn)。投保老年人終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，不受房價(jià)下跌的影響?！?/p>

　　這款非參與型的產(chǎn)品，意味著投保人每年獲得的養(yǎng)老金是固定的，不會隨著房屋的升值獲得更多的養(yǎng)老金。而保險(xiǎn)公司只是獲得了本金和利息。

　　針對房子如何估值，現(xiàn)任幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會主席的孟曉蘇介紹，簡單而言，對于投保者持有的房屋，投保人與保險(xiǎn)公司共同選擇國家認(rèn)可的第三方評估機(jī)構(gòu)，評估房產(chǎn)價(jià)值，然后在考慮抵押房產(chǎn)房屋的折扣、長期預(yù)期增值、預(yù)期的被保險(xiǎn)人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后，確定老人每月支取的養(yǎng)老金。

　　作為國內(nèi)“以房養(yǎng)老”的首倡者和積極推動(dòng)者，孟曉蘇表示，保險(xiǎn)公司推出目前這一模式的以房養(yǎng)老產(chǎn)品并不掙錢。保險(xiǎn)公司從這類非參與型產(chǎn)品得到的收益，不會高于銀行的按揭利率，屬于保本微利。

　　孟曉蘇稱，保險(xiǎn)公司從反向抵押獲得的利潤收益，主要是來自于參與型的產(chǎn)品，即保險(xiǎn)公司在投保人退?；蛘哌^世后，與投保人或其繼承人分享收益。但是目前，這種參與型產(chǎn)品的開發(fā)，還不具備條件。目前看，最大的難點(diǎn)是無法預(yù)判房價(jià)的增值幅度。

　　郝演蘇說：“房價(jià)的穩(wěn)定，或者說大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定是推行以房養(yǎng)老的基礎(chǔ)。”

　　自2014年6月指導(dǎo)意見發(fā)布以來，幸福人壽的以房養(yǎng)老產(chǎn)品是市場上唯一一款“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品。

　　孟曉蘇透露，目前除了幸福人壽，其余的壽險(xiǎn)公司也在籌劃相關(guān)的產(chǎn)品。

　　但有保險(xiǎn)業(yè)人士透露，非參與型的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品收益率很低，保險(xiǎn)公司跟進(jìn)的意愿并不高。

　　然而，也有人疑問，推行一年，國務(wù)院、保監(jiān)會分別發(fā)文鼓勵(lì)推廣的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，何以不見中國人壽、中國人保等保險(xiǎn)央企試水？

　　郝演蘇分析認(rèn)為：“央企也需要尊重市場規(guī)則，任何一個(gè)商業(yè)決策，都要考慮目標(biāo)群體；且這個(gè)‘以房養(yǎng)老’技術(shù)上太復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)上的不確定性太多。與其如此，保險(xiǎn)公司可能會花同樣的時(shí)間和精力推出更易推廣的養(yǎng)老產(chǎn)品，比如推出針對中高端客戶的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品。”

　　“所以，我不知道明年，政府會怎樣評價(jià)這兩年的試點(diǎn)?！焙卵萏K說。

　　“以房養(yǎng)老”不是唯一選擇

　　隨著老齡化社會的到來，各大險(xiǎn)企一方面“沉默”對待“以房養(yǎng)老”，另一方面，紛紛活躍爭搶“養(yǎng)老社區(qū)”的大蛋糕，圈地未來養(yǎng)老市場。

　　民政部副部長竇玉沛曾在接受媒體采訪時(shí)表示，我國未來將以多種途徑應(yīng)對養(yǎng)老問題，在政府兜底的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)社會力量積極參與養(yǎng)老服務(wù)，“以房養(yǎng)老”是市場化運(yùn)作的一種高端化服務(wù)，是自愿的、自主選擇的行為。竇玉沛稱，“以房養(yǎng)老”絕不是唯一選擇，“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)就是諸多養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品中的一個(gè)選項(xiàng)。

　　并且，隨著近年來，“以房養(yǎng)老”觀念的推廣，“以房養(yǎng)老”呈現(xiàn)出更簡單的操作模式。

　　郝演蘇說：“現(xiàn)在比較好操作的是，老兩口到了一定的年紀(jì)，如果沒有了依靠，要自己支付養(yǎng)老院開銷。他們不一定能夠理解‘以房養(yǎng)老’的金融產(chǎn)品，但了解自己房子的現(xiàn)實(shí)狀況，他們會選擇將房子整體變現(xiàn)。比如將自己居住的北京二環(huán)內(nèi)的房子變現(xiàn)500萬元。”

　　“這種賣房養(yǎng)老，比較適合目前中國老人的接受程度、制度設(shè)計(jì)等環(huán)境狀況，養(yǎng)老院也愿意接受這樣的客戶，有不少人愿意將房子提前變現(xiàn)?！焙卵萏K說。

　　年近六十的王昆(化名)告訴法治周末記者，十年后，他也愿意將自己的房子租出去，自己住養(yǎng)老院，房子的租金和養(yǎng)老金可以共同為他支付養(yǎng)老費(fèi)用?！拔液苤С诌@樣的以房養(yǎng)老，解決養(yǎng)老問題的同時(shí)，還能把很多‘閑置’資源盤活?！蓖趵フf。

　　“一個(gè)悖論出現(xiàn)了。保險(xiǎn)公司是用科學(xué)的方法，精算的原理進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值測算的，理論上應(yīng)該是比較科學(xué)和精準(zhǔn)，但是由于我們房產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)等不確定性因素，導(dǎo)致了越簡單的方法越可行?！焙卵萏K說。

　　“盡管保險(xiǎn)公司做的、講的很認(rèn)真負(fù)責(zé)，但是這個(gè)產(chǎn)品是否劃算，參保人并不知道?！焙卵萏K說。

　　孟曉蘇曾說起過，20多年前，住房抵押貸款建議人之一的顧云昌為了推廣居民購房貸款，自創(chuàng)了一個(gè)“美國老太太與中國老太太天堂對話的故事”：美國老太太臨去世前，終于還完了房屋貸款，同時(shí)住了一輩子房；中國老太太去世前，終于攢夠了買房的錢，卻沒能在新房里住上一天。

　　現(xiàn)在，住房抵押貸款已經(jīng)廣泛普及，故事里的“中國老太太”也可以住著房子還貸款了。

　　那么，以房養(yǎng)老的未來會好嗎？

　　鏈接：反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。