持續(xù)曝出房源銷(xiāo)售問(wèn)題的鏈家地產(chǎn)2016年以來(lái)質(zhì)疑不斷，從“炒高房?jī)r(jià)”到“速效協(xié)議”、“黑中介”、負(fù)面新聞像魔咒一樣緊緊束縛在鏈家的頭上。

　　一片質(zhì)疑聲之中，鏈家終于傳來(lái)喜訊。有消息稱(chēng)，鏈家最近在啟動(dòng)新一輪總計(jì)60億元左右的融資，投前估值約330億元。領(lǐng)投方為華晟資本，高瓴資本、 百度等也有參與。

　　A股公司華業(yè)資本一則公告也印證鏈家正在融資。華業(yè)資本公告稱(chēng)，擬出資1億元認(rèn)購(gòu)寧波瑞祥合伙企業(yè)份額，并最終投資于鏈家地產(chǎn)增資股權(quán)及受讓原鏈家地產(chǎn)股東所持有的股權(quán)。

　　寧波瑞祥還將引入上海天鴻投資控股有限公司、北京喜神資產(chǎn)管理有限公司、嘉德（北京）投資基金管理有限公司作為其有限合伙人，總共出資規(guī)模為3.5億元。

　　不過(guò)，鏈家可能融資規(guī)模不超過(guò)60億元，而是40億元左右，且這輪的領(lǐng)投方不是華晟資本。

　　資料顯示，華晟一期基金成立于2015年1月，10億已完成投資，投資項(xiàng)目包括找鋼網(wǎng)、匯通達(dá)、合全藥業(yè)、英雄互娛、 分眾傳媒等，二期基金為50億，單筆投資金額最高是5億元。

　　盡管華晟資本二期基金會(huì)以成長(zhǎng)期（B輪以后）與成熟期（含Pre-IPO）項(xiàng)目為主，以最高5億元的規(guī)模是不可能領(lǐng)投幾十億項(xiàng)目的大交易案的。

　　此外，鏈家地產(chǎn)最有想象空間金融業(yè)務(wù)還在受阻。如上海已出臺(tái)文件，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過(guò)橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。

　　憑借二手房交易地位 掌控資本話(huà)語(yǔ)權(quán)

　　據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，鏈家真正起家源于2008年的金融危機(jī)，當(dāng)時(shí)行業(yè)龍頭中大恒基遭遇危機(jī)，給了鏈家第一次跨越式發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)遇。

　　到2010年，鏈家再次擴(kuò)張到600多家，之后已占據(jù)北京中介絕對(duì)的行業(yè)龍頭地位。此外，鏈家大幅度嘗試外埠拓展、同時(shí)利用規(guī)模效應(yīng)開(kāi)始真房源等設(shè)置行業(yè)壁壘營(yíng)銷(xiāo)。

　　騰訊科技拿到的一份資料顯示，鏈家北京地區(qū)的傭金率為2.5%，上海為1.8%，到2015年9月，鏈家在北京擁有1163家門(mén)店，在上海擁有1033家門(mén)店。

　　鏈家2015年開(kāi)始在北京、南京等地區(qū)實(shí)行無(wú)底薪、高提擁模式，即員工無(wú)底薪，公司提取15%傭金，剩余85%中平均提45-50%。

　　搜房在2014年向房地產(chǎn)交易平臺(tái)轉(zhuǎn)型，進(jìn)入線(xiàn)下中介服務(wù)。搜房通過(guò)薪酬體系吸引經(jīng)紀(jì)人。如底薪：6500元（含2000元業(yè)績(jī)考核），經(jīng)紀(jì)人可提取0.5%傭金的80%，0.2%傭金的35%。

　　愛(ài)屋吉屋是原“大黃蜂”團(tuán)隊(duì)創(chuàng)辦的公司，熟悉互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)，打法激進(jìn)。經(jīng)紀(jì)人底薪6100元（含2000元業(yè)績(jī)考核）。初期為60%傭金收入，10月改為40-75%跳點(diǎn)，平均45-50%。

　　鏈家在北京的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)及各家份額（騰訊科技配圖）

　　一份對(duì)鏈家的商業(yè)盡責(zé)調(diào)查報(bào)告指出，鏈家在北京的市場(chǎng)份額基本保持在45%左右；愛(ài)屋吉屋和搜房在進(jìn)入市場(chǎng)初期，以較快速度分別獲得近5%和3%的市場(chǎng)份額。

　　到2015年8月、9月后，愛(ài)屋吉屋和搜房?jī)杉夜驹庥銎款i，很難持續(xù)提高市場(chǎng)份額。搜房和愛(ài)屋吉屋都在淘汰不合格的經(jīng)紀(jì)人，以提升它們?cè)诒本┑慕?jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和能力。

　　在上海市場(chǎng)，鏈家通過(guò)激進(jìn)的店數(shù)和人數(shù)拓展，迅速搶占市場(chǎng)份額；而愛(ài)屋吉屋與搜房近三個(gè)月在上海同樣遭遇了增長(zhǎng)的瓶頸。在市場(chǎng)上足夠的份額，使得鏈家擁有足夠的話(huà)語(yǔ)權(quán)。

　　分析人士指出，鏈家在北京的成功主要依靠提升門(mén)店占有率和強(qiáng)管控；為了在其他城市輸出北京模式，較快突破門(mén)店占有率10%的臨界點(diǎn)，鏈家開(kāi)始有針對(duì)的收購(gòu)和大規(guī)模拓店。

　　2014年至今鏈家相繼并購(gòu)上海德祐、四川伊誠(chéng)、深圳中聯(lián)、滿(mǎn)堂紅和大連好旺角等區(qū)域龍頭，還推出鏈家理財(cái)?shù)?a href="http://app.www.zhonghuixigou.com/stock/cate/detail.php?symbol=400128411" target="_blank" title="互聯(lián)網(wǎng)金融 400128411">互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)，鏈家在線(xiàn)也更名為鏈家網(wǎng)，推出丁丁租房等產(chǎn)品。

　　鏈家業(yè)務(wù)模式演進(jìn)（騰訊科技配圖）

　　經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，鏈家已由傳統(tǒng)的二手房銷(xiāo)售和租賃經(jīng)紀(jì)公司發(fā)展成大型房產(chǎn)綜合服務(wù)平臺(tái)，為客戶(hù)提供二手房買(mǎi)賣(mài)和租賃、新房銷(xiāo)售、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)、住房相關(guān)金融等房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)。

　　如今，鏈家能被資本看好的核心原因在于，當(dāng)其形成壟斷之時(shí)，擁有的巨大能量足以讓買(mǎi)賣(mài)雙方陷入被動(dòng)，控制市場(chǎng)的話(huà)語(yǔ)權(quán)甚至定價(jià)權(quán)，成規(guī)則制定者，也就受到資本方的青睞。

　　野蠻生長(zhǎng)背后：隱藏問(wèn)題不斷

　　鏈家二手房銷(xiāo)售經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)板塊在2015年中期受房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖及新收購(gòu)3家外地經(jīng)紀(jì)公司的影響，交易量大幅上升至13.7萬(wàn)單，交易額達(dá)到3521.5億元，實(shí)現(xiàn)傭金收入81.5億元。

　　其中，北京鏈家占比最高為62%，2015年新收購(gòu)的上海地區(qū)、成都地區(qū)及深圳地區(qū)分別占比19%、5%及5%。

　　鏈家新房板塊在2015年中期的交易額為654億，售出房源/車(chē)位套數(shù)共計(jì)13,995套，實(shí)現(xiàn)傭金收入13.6億元。

　　鏈家第三塊收入來(lái)自金融領(lǐng)域，金融板塊營(yíng)業(yè)凈收入自2013年度至2015年度之間的年度復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到54.6%。

　　其中，過(guò)橋業(yè)務(wù)收入（包含P2P、線(xiàn)下和融信墊資）由2013年度的2.0億元激增到2015年度年化收入8.4億元，年度復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)113.4%。

　　2015年年化凈收入較2014年增長(zhǎng)主要受鏈家理財(cái)P2P平臺(tái)上線(xiàn)推動(dòng)，P2P業(yè)務(wù)2015年度年化毛利（未考慮銷(xiāo)售人員成本）較2014年度增加2.1億，躍升為金融板塊主要收入來(lái)源。

　　一份資料顯示，鏈家2015年中期報(bào)出的凈利潤(rùn)是12.9億元，不過(guò)，來(lái)自一家國(guó)際會(huì)計(jì)事務(wù)所的報(bào)告指出，鏈家應(yīng)該為虧損1.5億元。

　　鏈家利潤(rùn)遭遇下調(diào)的原因在于：1，少繳納社保及公積金的調(diào)整（調(diào)減利潤(rùn)4.5億元）；2，中融信的貸款減值準(zhǔn)備的補(bǔ)提（調(diào)減利潤(rùn)1.07億元）、需補(bǔ)繳個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅。

　　根據(jù)最低繳納下限標(biāo)準(zhǔn)，鏈家2013年度、2014年度以及2015年中期分別少繳社保和住房公積金為2.40億元、2.73億元及4.53億元，最保守估計(jì)為1.84億、2.33億元和3.35億元。

　　鏈家融資前股權(quán)結(jié)構(gòu)，僅供參考（騰訊科技配圖）

　　或許是因?yàn)樯倮U納社保及公積金等原因，鏈家擁有充足的現(xiàn)金收購(gòu)大量的企業(yè)。鏈家稀釋股份也很少，鏈家此次融資前，創(chuàng)始人左暉持有鏈家股份高達(dá)93.10%、上海復(fù)星持股為2.5%。

　　另一說(shuō)法是，鏈家2015年進(jìn)入很多新股東，包括深圳中聯(lián)，大連好旺角、上海德佑、北京高策、成都伊誠(chéng)等。由于鏈家并購(gòu)是換股進(jìn)行，左暉的持股量從變更前的77%下滑至61%。

　　當(dāng)然，鏈家2015年收購(gòu)上海、深圳等地龍頭企業(yè)進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，對(duì)收入影響約22.3億，其中上海德祐2015年中期虧損1.8億，侵蝕了北京地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖帶來(lái)的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。

　　對(duì)鏈家而言，當(dāng)前最大的問(wèn)題其實(shí)來(lái)自金融領(lǐng)域，傳鏈家的金融服務(wù)中，按揭轉(zhuǎn)介紹業(yè)務(wù)、抵押貸款居間業(yè)務(wù)、理房通和過(guò)橋墊資業(yè)務(wù)，其中過(guò)橋墊資業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了絕大部分的收入。

　　就過(guò)橋業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，鏈家的金融產(chǎn)品主要是贖樓和墊資，其中贖樓分為融信贖樓和P2P贖樓，而墊資分為融信墊資和尾款墊資。這也是鏈家最飽受詬病的地方。

　　有評(píng)論稱(chēng)，鏈家可怕之處在于一菜多吃，在交易環(huán)節(jié)，不是簡(jiǎn)單只吃傭金，更多延長(zhǎng)資金在鏈家體系內(nèi)停留時(shí)間，更多傾斜鏈家金融收入。這造成交易時(shí)間長(zhǎng)，出問(wèn)題的可能性大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾撰文形象說(shuō)明鏈家這個(gè)模式問(wèn)題：

　　業(yè)主要賣(mài)房，跟鏈家簽獨(dú)家，鏈家以比市場(chǎng)利息低的資金借錢(qián)給業(yè)主買(mǎi)房，業(yè)主一兩個(gè)月賣(mài)不出去，利息就長(zhǎng)，業(yè)主著急賣(mài)房還只能通過(guò)鏈家賣(mài)。

　　業(yè)主房屋有抵押，不能用客戶(hù)的付款進(jìn)行首付，還得付費(fèi)跟鏈家借錢(qián)解押。張大偉說(shuō)，確保資金監(jiān)管成鏈家最大問(wèn)題，各種金融衍生產(chǎn)品均來(lái)源這里，這也是鏈家上海事件發(fā)生的主因。

　　張大偉認(rèn)為，鏈家的規(guī)模+廣告雙轟炸，帶來(lái)市場(chǎng)占有率提高，但成本遠(yuǎn)超過(guò)傳統(tǒng)中介，簡(jiǎn)單一個(gè)電視廣告可能是幾千萬(wàn)利潤(rùn)。且討好業(yè)務(wù)員的高提點(diǎn)都造成了一系列的高收費(fèi)。

　　這種模式的原罪是，為了快速?gòu)?fù)制，過(guò)分討好了房主（報(bào)高價(jià)）、討好了經(jīng)紀(jì)人（增加分成），推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，要求必然是延長(zhǎng)金融等收費(fèi)鏈條，就會(huì)導(dǎo)致很多不規(guī)范的行為。

　　如今鏈家在上海的金融業(yè)務(wù)已暫停，鏈家官方對(duì)騰訊科技證實(shí)了這有消息。一位房地產(chǎn)中介人士認(rèn)為，鏈家在上海互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展受阻的情況可能會(huì)傳導(dǎo)到其他一線(xiàn)城市，這可能會(huì)讓鏈家未來(lái)估值的想象空間大打折扣。