原標(biāo)題：房產(chǎn)眾籌開發(fā)即將啟動(dòng) 房?jī)r(jià)真的會(huì)降1/3嗎？

　　2014年被譽(yù)為房產(chǎn)眾籌元年，綠地、方興等房企將“眾籌買房”這一模式發(fā)揮得淋漓盡致。但是，眾籌在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的介入，一直面臨政策壁壘，直到去年11月李克強(qiáng)總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，首次提出“開展股權(quán)眾籌融資試點(diǎn)”之后，眾籌模式才迎來(lái)政策風(fēng)口。雖然修改后的《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法》仍未公布，卻也為眾籌深度介入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)打開了一扇門。

　　房產(chǎn)眾籌開發(fā)要想成功，需要具備哪些前提條件？通過(guò)眾籌開發(fā)是否真能降低房?jī)r(jià)？

　　“我們拿起手機(jī)……根據(jù)你的希望在定制平臺(tái)上找到相應(yīng)的項(xiàng)目，根據(jù)你的愿望提出你要什么樣的房子，就可以發(fā)起眾籌，一幫人在這里蓋房子。”

　　5月9日，地產(chǎn)“思想家”馮侖在溫州市工商聯(lián)、《每日經(jīng)濟(jì)新聞》及新希望集團(tuán)聯(lián)手舉辦的2015新常態(tài)下中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上關(guān)于房地產(chǎn)眾籌開發(fā)的前景做了如上展望。他認(rèn)為，此舉可以使得房?jī)r(jià)至少下降1/3。

　　馮侖沒有講到的是，這樣的設(shè)想已經(jīng)越來(lái)越接近現(xiàn)實(shí)。本月中下旬，碧桂園將召開新聞發(fā)布會(huì)，公布公司于4月底在上海拍得的一幅地塊的眾籌開發(fā)計(jì)劃。與此同時(shí)，綠城也將于下月初推出綠城版的眾籌計(jì)劃。

　　這些計(jì)劃能不能真的讓房?jī)r(jià)下跌1/3？目前還是未知數(shù)，因?yàn)榉慨a(chǎn)眾籌開發(fā)需要具備諸多前提條件，但這些條件目前尚不成熟。

　　多家房企試水眾籌開發(fā)

　　2014年，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為房產(chǎn)眾籌元年。去年“雙十一”期間，綠地、遠(yuǎn)洋、方興等房企將房產(chǎn)眾籌這一營(yíng)銷模式發(fā)揮得淋漓盡致，其中方興借助房產(chǎn)眾籌攬金逾42億元。

　　參與綠地眾籌的一位營(yíng)銷高層人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房產(chǎn)眾籌目前主要是一種營(yíng)銷方式，只有在特定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)才能形成爆發(fā)性的聚合力。

　　除了眾籌買房之外，去年就有人提出了“眾籌開發(fā)”的概念。其初衷是，當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下，眾籌開發(fā)可免除很多成本環(huán)節(jié)，對(duì)于消費(fèi)者而言，能夠拿到比市場(chǎng)上更實(shí)惠的房?jī)r(jià)和個(gè)性化的購(gòu)房需求；對(duì)于開發(fā)商而言，相當(dāng)于提前鎖定了消費(fèi)客群。

　　在這一美好愿景的驅(qū)使下，不少房企都在嘗試?yán)蒙鐣?huì)大眾的資金來(lái)開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目?！皹潜P預(yù)售制本身就相當(dāng)于一種眾籌開發(fā)。”四川花好月圓房地產(chǎn)董事長(zhǎng)樊義波表示，當(dāng)前隨著銀行和互聯(lián)網(wǎng)的加入，眾籌開發(fā)概念越來(lái)越熱。

　　據(jù)悉，本月中下旬，碧桂園將公布上海一地塊的眾籌開發(fā)計(jì)劃。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，平安集團(tuán)前不久曾斥資1億元成立股權(quán)眾籌平臺(tái)“前海眾籌”，業(yè)務(wù)重點(diǎn)定位為創(chuàng)新股權(quán)眾籌、房地產(chǎn)眾籌等。

　　平安集團(tuán)一位股權(quán)眾籌的運(yùn)營(yíng)人士介紹說(shuō)，“我們以前幫開發(fā)商融資，就相當(dāng)于眾籌。比如有10個(gè)人或更多人參與眾籌，我們選一、兩個(gè)作為代表，開發(fā)商把產(chǎn)權(quán)證抵押給我們，我們?cè)賹⑵滢D(zhuǎn)到眾籌者指定的賬戶名下，投資年化收益率15%左右。如果未來(lái)房?jī)r(jià)跌了，那么參與眾籌者按原價(jià)回購(gòu)；如果房?jī)r(jià)漲了，按照漲價(jià)比例大家來(lái)分?jǐn)偸找妗！薄氨娀I開發(fā)的專業(yè)性相對(duì)要強(qiáng)一些，不像實(shí)體樓盤直接簽署過(guò)戶手續(xù)或辦理資產(chǎn)抵押即可。眾籌需要做商業(yè)計(jì)劃書出來(lái)，我們這邊會(huì)有一個(gè)比較完備的團(tuán)隊(duì)來(lái)操作，包括對(duì)資產(chǎn)情況做盡職調(diào)查，對(duì)今后樓盤價(jià)位進(jìn)行梳理等。與眾籌買房相比，眾籌開發(fā)的操作方式差不多，但牽涉的專業(yè)面要廣一些?！鄙鲜鋈耸垦a(bǔ)充說(shuō)。

　　比想象中的艱難

　　隨著眾籌開發(fā)概念被熱炒，一直自稱“定制”模式先行者的河北房企眾美集團(tuán)，也被媒體拿來(lái)當(dāng)作踐行這一概念的典范。

　　據(jù)了解，眾美集團(tuán)主要是與河北一些事業(yè)單位、國(guó)企等長(zhǎng)期合作，定制開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。不過(guò)，眾美集團(tuán)一直比較低調(diào)。接近眾美高層的一位業(yè)內(nèi)人士表示，眾美一般不會(huì)接受采訪。記者撥打眾美官網(wǎng)公布的電話，但一直未能打通。

　　“河北很流行‘定向代建’，民間集資很活躍?！敝袊?guó)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存表示，眾美前身是一家廣告公司，現(xiàn)在采用這種模式以項(xiàng)目為標(biāo)的集資建房，恰恰說(shuō)明房企缺少其他融資方式。

　　陳寶存認(rèn)為，眾籌開發(fā)做成功比較難，他就遇到過(guò)一個(gè)活生生的失敗案例?！澳莻€(gè)朋友想在北京集資建房，有幾百人集資，但意見不統(tǒng)一，房?jī)r(jià)相比市價(jià)便宜一半但沒有可行性，組建了個(gè)開發(fā)公司，但相比專業(yè)開發(fā)商沒有拿地優(yōu)勢(shì)?！?/p>

　　實(shí)際上，眾籌開發(fā)遠(yuǎn)比想象的艱難，甚至可能會(huì)觸碰政策紅線，比如商品房預(yù)售制度。樊義波認(rèn)為，房企引入第三方金融機(jī)構(gòu)，采取迂回戰(zhàn)術(shù)，雖可規(guī)避非法集資，但房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，眾籌開發(fā)違反了商品房預(yù)售制度，有違規(guī)提前賣房的嫌疑。

　　“即使通過(guò)眾籌拿到了地，項(xiàng)目后續(xù)資金如何解決？借助外部杠桿還是繼續(xù)讓眾籌者自己掏錢？”亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪提出了自己的疑問，他認(rèn)為，眾籌開發(fā)會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給眾籌參與者。如果有房企介入眾籌開發(fā)，則很容易形成一種變相融資，即便不是變相融資，房企如何保證眾籌參與者的房源購(gòu)買優(yōu)先權(quán)與投資機(jī)制的公平？這也是個(gè)問題。

　　站在房企的角度，眾籌開發(fā)項(xiàng)目初期更多是一種文字描述，而沒有實(shí)體樣板間說(shuō)服眾籌參與者，容易帶來(lái)觀望情緒，且房企引入第三方機(jī)構(gòu)時(shí)，如果沒有回購(gòu)協(xié)議或擔(dān)保機(jī)制，這些機(jī)構(gòu)也沒法讓眾籌者放心，從而淪為“偽眾籌”。

　　全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟執(zhí)行秘書長(zhǎng)、金融投委會(huì)執(zhí)行主任姜煒表示，眾籌開發(fā)作為一種金融創(chuàng)新，監(jiān)管部門應(yīng)鼓勵(lì)房企探索，核心是要管好錢，保證資金定向使用，降低開發(fā)成本和售價(jià)。

　　一位接近碧桂園高層的區(qū)域公司投資總監(jiān)指出，眾籌開發(fā)仍是一種理念，公司這么做，是想?yún)⑴c房地產(chǎn)的上游領(lǐng)域，還可以收集大量的購(gòu)房者信息。

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　　眾籌試驗(yàn)之保利

　　眾籌開發(fā)真面目：募集資金有限 “圈客”意圖明顯

　　盡管很多開發(fā)商提出了眾籌概念，但截至目前，這一模式并沒有解決項(xiàng)目開發(fā)的融資問題，還停留在“圈客”階段?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，保利地產(chǎn)將聯(lián)手民生銀行推出名為“利民?！钡睦碡?cái)產(chǎn)品，購(gòu)買產(chǎn)品的用戶可以用優(yōu)惠價(jià)格鎖定項(xiàng)目開盤時(shí)的售價(jià)，并享受封閉期內(nèi)的理財(cái)收益，即使用戶不購(gòu)房也可享受由民生銀行提供的保底收益。更早之前，包括當(dāng)代置業(yè)等房企也推出過(guò)類似產(chǎn)品。

　　但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些眾籌更大的功能提前“圈客”，對(duì)解決開發(fā)資金作用并不大。

　　鎖定意向購(gòu)房者

　　今年4月，保利地產(chǎn)與民生銀行共同宣布推出一款名為“利民?！钡幕ヂ?lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。保利地產(chǎn)相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“利民?！钡耐瞥鍪菫榱私鉀Q在不動(dòng)產(chǎn)投資中，客戶、開發(fā)商與銀行三者的資金壓力難題，實(shí)現(xiàn)共同盈利。

　　據(jù)介紹，“利民?！钡牟僮髂Ｊ綖橥顿Y人購(gòu)買銀行提供的理財(cái)產(chǎn)品，銀行在扣除服務(wù)費(fèi)用成本后把資金貸給地產(chǎn)商，地產(chǎn)商由于節(jié)省了融資成本，因此可以通過(guò)價(jià)格讓利將房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)給予投資人。在整個(gè)環(huán)節(jié)中，投資者能以更便宜的價(jià)格購(gòu)買到房產(chǎn)，銀行降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)商也提前鎖定自己的目標(biāo)客戶，并且可實(shí)現(xiàn)開盤熱銷的效果。

　　根據(jù)保利的設(shè)想，“利民保”實(shí)為一款為意向購(gòu)房者提供保底收益的期權(quán)產(chǎn)品。以一套總價(jià)177萬(wàn)元的公寓為例，客戶只需要花總價(jià)20%的金額購(gòu)買對(duì)應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品，即能以150萬(wàn)元的定制總價(jià)鎖定項(xiàng)目開盤后的價(jià)格，產(chǎn)品有半年或一年的投資封閉期。待項(xiàng)目開盤后，若房?jī)r(jià)沒有上漲，客戶行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)便可獲得封閉期內(nèi)的理財(cái)收益與27萬(wàn)元的折扣收益；若房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，除了上述收益外，用戶還能獲得相當(dāng)于5倍杠桿的房?jī)r(jià)上漲收益；即便房?jī)r(jià)跌破了鎖定的開盤價(jià)格，客戶不行使購(gòu)買權(quán)，也能收回本金并獲得由民生銀行保底的4%年化理財(cái)收益。

　　保利地產(chǎn)相關(guān)人士向記者表示，“利民?！睂⑹紫葏⑴c保利地產(chǎn)在廣州國(guó)際金融城的綜合體項(xiàng)目——保利金融中心，未來(lái)將陸續(xù)參與到公司旗下的商業(yè)項(xiàng)目，但目前“利民?！钡木唧w細(xì)節(jié)仍在細(xì)化當(dāng)中。

　　通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品搭配購(gòu)房?jī)?yōu)惠來(lái)鎖定意向購(gòu)房者，保利并非首家。去年9月，萬(wàn)科聯(lián)合平安集團(tuán)推出一款名為“平安萬(wàn)科購(gòu)房寶”的理財(cái)產(chǎn)品，搭配了上海萬(wàn)科的4個(gè)樓盤，若理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買者最終決定購(gòu)房，可享受專門的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。由當(dāng)代置業(yè)與北辰實(shí)業(yè)聯(lián)合開發(fā)的北京一項(xiàng)目也推出金額分別為10萬(wàn)元、20萬(wàn)元、30萬(wàn)元的理財(cái)產(chǎn)品，持有期約6個(gè)月，到期后投資者依次享有優(yōu)先選房權(quán)。

　　預(yù)售環(huán)節(jié)提前

　　對(duì)于地產(chǎn)商而言，通過(guò)與金融機(jī)構(gòu)合作發(fā)行面向購(gòu)房者的理財(cái)產(chǎn)品，有利于在市場(chǎng)供過(guò)于求的情況下尋求營(yíng)銷模式的創(chuàng)新。

　　平安好房網(wǎng)總裁莊諾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，根據(jù)現(xiàn)有的預(yù)售制度，正在開發(fā)建設(shè)的商品房需要在證件齊全的前提下，才能通過(guò)認(rèn)籌等方式圈定意向購(gòu)房者，但通過(guò)發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品“圈客”相當(dāng)于將預(yù)售環(huán)節(jié)提前，在開工建設(shè)前就能把意向客戶圈定。

　　“以往房子不愁賣的時(shí)候，開發(fā)商無(wú)需花那么多心思找客戶，但現(xiàn)在市場(chǎng)不好了，越早圈定客戶意味著項(xiàng)目的去化率越有保障，所以開發(fā)商更愿意嘗試這種新的營(yíng)銷手段?！鼻f諾說(shuō)，對(duì)于購(gòu)房者而言，他們往往也有金融理財(cái)?shù)男枨螅绕涫钦嬲幸庀蛸I房的客戶，如果產(chǎn)品符合他們的需求，通過(guò)購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品還能獲得增值收益。因此，眾籌模式對(duì)于提高客戶轉(zhuǎn)化率會(huì)有明顯作用。

　　但類似的做法會(huì)不會(huì)與商品房預(yù)售制度產(chǎn)生沖突，不免令人疑慮。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這類理財(cái)產(chǎn)品往往會(huì)附帶兩份協(xié)議：一份是購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品協(xié)議，另一份是購(gòu)房協(xié)議。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段，投資者購(gòu)買的只是理財(cái)產(chǎn)品，并不附有購(gòu)房性質(zhì)，因此能夠“繞開”預(yù)售制度。

　　大型房企更受益

　　除了提前圈定客戶，開發(fā)商還能通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品募集資金完成融資，用于補(bǔ)充開發(fā)建設(shè)所需的資金。

　　以“利民?！睘槔?，根據(jù)歐陽(yáng)捷的分析，理財(cái)產(chǎn)品的保底收益實(shí)際上是由保利地產(chǎn)來(lái)承擔(dān)，按照4%的保底收益率計(jì)算，加上銀行的通道費(fèi)用，預(yù)計(jì)保利的實(shí)際融資成本約為6%，低于銀行正常的開發(fā)貸款成本。對(duì)于銀行而言，由于理財(cái)產(chǎn)品并不占用貸款額度，同時(shí)也能增加銀行的非息收入，他們也很樂意為地產(chǎn)商設(shè)計(jì)類似的金融產(chǎn)品。

　　五?；鹜顿Y副總裁呂偉賓認(rèn)為，由于理財(cái)產(chǎn)品能提前幫開發(fā)商找到意向客戶，而且提前融到了一筆低成本資金，如果最終大多數(shù)理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買者選擇行使購(gòu)房權(quán)，還能大大縮短項(xiàng)目的銷售周期，有助于開發(fā)商降低融資成本和營(yíng)銷成本，因此能夠在不損害開發(fā)商利潤(rùn)的情況下，給予購(gòu)房者更大的折扣力度。

　　但歐陽(yáng)捷也坦言，相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程所需要的資金量，房企從理財(cái)產(chǎn)品中募集到的資金只是杯水車薪，因此對(duì)于降低整體融資成本作用有限。而且，由于理財(cái)產(chǎn)品資金要?？顚Ｓ猛兜巾?xiàng)目上，這對(duì)開發(fā)商的實(shí)力與信譽(yù)要求更高，因此只有大型房企才能從中受益。

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　　眾籌試驗(yàn)之平安

　　平安好房的房產(chǎn)眾籌紅線：不在買地前介入 客戶不接觸開發(fā)商

　　據(jù)悉，碧桂園將與平安合作，拿出上海一地塊采取眾籌模式進(jìn)行開發(fā)，而綠城已經(jīng)在浙江進(jìn)行眾籌開發(fā)的試驗(yàn)。金融巨頭平安自去年開始，就一直致力于發(fā)展房產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)。平安好房CEO莊諾表示，近兩月將有相關(guān)產(chǎn)品上線。

　　這些先行者，為何會(huì)選擇眾籌開發(fā)這一模式？在項(xiàng)目推進(jìn)的過(guò)程中，又是如何控制金融、法律等方面風(fēng)險(xiǎn)的？

　　從去年開始，金融巨頭中國(guó)平安就一直致力于發(fā)展房產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，平安信托內(nèi)部人士介紹，包括綠地、世茂、萬(wàn)科在內(nèi)的房企都曾與他們有過(guò)接觸。

　　由于國(guó)內(nèi)關(guān)于售房、集資的諸多法律限制，當(dāng)前的房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目多停留在現(xiàn)房階段。自去年12月出臺(tái)股權(quán)眾籌相關(guān)政策后，平安才得以在實(shí)際操作環(huán)節(jié)將房地產(chǎn)的眾籌范圍擴(kuò)大。

　　平安好房CEO莊諾表示，政策出臺(tái)前，沒法操作眾籌建房，現(xiàn)在可以嘗試，近兩月平安好房將有相關(guān)產(chǎn)品上線。

　　除了平安好房，中國(guó)平安董事長(zhǎng)馬明哲還通過(guò)子公司在深圳前海專門成立了眾籌平臺(tái)——深圳前海普惠眾籌交易股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱平安前海眾籌）。此前媒體報(bào)道稱，該公司未來(lái)也將涉足房產(chǎn)眾籌。

　　在平安的房產(chǎn)眾籌路線中，一條邏輯線清晰可見：從海外眾籌試水，到國(guó)內(nèi)現(xiàn)房銷售，砍掉營(yíng)銷費(fèi)用后，通過(guò)眾籌建房以及集團(tuán)內(nèi)協(xié)作，著手降低開發(fā)過(guò)程中的融資成本，解決開發(fā)商對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的需求。此外，平安好房還涉及消費(fèi)和投資運(yùn)營(yíng)收益類的眾籌。

　　砍營(yíng)銷費(fèi)用 降融資成本

　　當(dāng)面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)時(shí)，似乎只有眾籌可以使之優(yōu)惠一二。

　　在購(gòu)房者所支付的房款中，土地與稅費(fèi)合計(jì)約占到五成以上，資金成本、建造成本、房企凈利潤(rùn)各占約一成多，此外，營(yíng)銷費(fèi)用可占3到5個(gè)百分點(diǎn)。其中，土地和稅費(fèi)是硬性支出，讓房企自已承擔(dān)也不現(xiàn)實(shí)，眾籌設(shè)計(jì)者所希望的是降低營(yíng)銷費(fèi)用和資金成本。

　　眾籌初期，各類產(chǎn)品通過(guò)各種去中介化的方式，努力砍掉這3到5個(gè)百分點(diǎn)的營(yíng)銷費(fèi)用，使開發(fā)商和購(gòu)房者達(dá)成共贏。平安好房的系列眾籌產(chǎn)品即是其中一個(gè)代表。

　　中國(guó)平安在馬明哲的帶領(lǐng)下，已劃分出互聯(lián)網(wǎng)金融和傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)兩大板塊。前者將覆蓋“醫(yī)、食、住、行、玩”五大生活場(chǎng)景。就目前來(lái)看，平安好房正是馬明哲在“住”這一生活場(chǎng)景布下的重要棋子。

　　去年8月，平安好房選擇推出海外購(gòu)房眾籌作為突破口。由于是海外房產(chǎn)，其第一款地產(chǎn)類眾籌產(chǎn)品“100美元享受美國(guó)房東待遇”，既迎合了時(shí)下客戶海外置業(yè)的心態(tài)，又繞過(guò)了國(guó)內(nèi)復(fù)雜的政策監(jiān)管，頗具試水意義。

　　去年11月，平安好房轉(zhuǎn)戰(zhàn)國(guó)內(nèi)，與龍頭房企萬(wàn)科合作“平安&北部萬(wàn)科城”項(xiàng)目，用眾籌的方式直接在線上賣房。

　　在該項(xiàng)目中，萬(wàn)科拿出廣州北部萬(wàn)科城216套住宅，如果眾籌金額達(dá)到1500萬(wàn)元的最低眾籌額度，那么所有的眾籌參與者都能享受到比目前周邊市場(chǎng)價(jià)低近13%的優(yōu)惠購(gòu)房?jī)r(jià)。

　　截至去年12月24日，該項(xiàng)目總計(jì)吸引了2361人報(bào)名參與，216位用戶認(rèn)籌購(gòu)買。公開數(shù)據(jù)顯示，這次眾籌賣房，累計(jì)募集金額達(dá)到1585.5萬(wàn)元，購(gòu)買轉(zhuǎn)化率為9%。

　　莊諾稱，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)有可能承擔(dān)起未來(lái)虛擬售樓處的角色，將線下的展示廳搬到線上，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，既節(jié)約了營(yíng)銷成本，又能通過(guò)眾籌提早蓄客，進(jìn)而將購(gòu)房?jī)?yōu)惠讓渡給每一個(gè)消費(fèi)者。

　　不過(guò)，眾籌買房只是平安眾籌初始階段的其中一步。在房產(chǎn)眾籌領(lǐng)域，平安的野心不止于此。

　　去年11月，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出開展股權(quán)眾籌融資試點(diǎn)。12月18日，中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站掛出《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法（試行）（征求意見稿）》，明確了股權(quán)眾籌平臺(tái)凈資產(chǎn)不得低于500萬(wàn)元，融資者或融資者發(fā)起設(shè)立的融資企業(yè)的股東人數(shù)累計(jì)不得超過(guò)200人，投資者為投資單個(gè)融資項(xiàng)目最低金額不低于100萬(wàn)元的單位或個(gè)人。

　　本來(lái)這一政策指向的是小微企業(yè)融資，如今卻讓一些房企巨頭搶了風(fēng)頭。

　　據(jù)莊諾介紹，現(xiàn)在已經(jīng)有好幾個(gè)關(guān)于眾籌建房的項(xiàng)目在談，本月底就會(huì)推出一個(gè)。這些項(xiàng)目都是在拿地之后以股權(quán)眾籌的方式介入，可以大幅度降低營(yíng)銷成本和融資成本，使總房?jī)r(jià)便宜10%~20%。

　　深圳市前海籌人谷互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)有限公司CEO盧政稱，現(xiàn)在多是產(chǎn)權(quán)眾籌，通過(guò)資產(chǎn)管理計(jì)劃，幾個(gè)人可以一起購(gòu)房，不過(guò)，這些都是在項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證之后進(jìn)行的，按照現(xiàn)行房屋出售政策，在建之前房企不能買賣物業(yè)。住建部有明確規(guī)定，禁止開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下以任何形式向客戶收取資金。

　　繞政策風(fēng)險(xiǎn) 避項(xiàng)目糾紛

　　那么，莊諾所指的眾籌建房模型是怎樣的？如何規(guī)避金融、法律方面的風(fēng)險(xiǎn)，并預(yù)控可能產(chǎn)生的糾紛？

　　深圳房地產(chǎn)律師張茂榮認(rèn)為，由于現(xiàn)在大部分房企的工程款是通過(guò)抵押在建工程向銀行貸款，如果眾籌提供的資金僅是彌補(bǔ)部分項(xiàng)目開發(fā)資金缺口，那么降低融資成本作用有限。眾籌提供的資金總額若想覆蓋整個(gè)項(xiàng)目，又因體量過(guò)大觸碰到融資對(duì)象不得超過(guò)200人這一政策紅線。

　　莊諾介紹稱，他們目前在談的一些眾籌產(chǎn)品足以覆蓋開發(fā)商一個(gè)完整項(xiàng)目所需資金。他們有一個(gè)20人的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)研究半年多，針對(duì)各種可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)了諸多方案，甚至細(xì)化到如果眾籌者在眾籌期間碰上離婚進(jìn)而被財(cái)產(chǎn)凍結(jié)的情況，所以關(guān)于資金體量與人數(shù)限制之間的矛盾，也是早有預(yù)案。

　　據(jù)他介紹，解決方案有多套，比如將項(xiàng)目切割成一棟一棟，一棟不超過(guò)200個(gè)住戶；或者把項(xiàng)目包裝成保險(xiǎn)、債券或者余額寶這樣的金融產(chǎn)品，將眾籌建房的行為變成購(gòu)買金融產(chǎn)品。

　　莊諾介紹，種種設(shè)計(jì)背后的邏輯在于，眾籌者不直接接觸開發(fā)商，投資者所面對(duì)的是有金融巨頭中國(guó)平安背書的平安好房。這樣一來(lái)，眾籌的購(gòu)房款停留在平安好房的平臺(tái)，由平安好房以其他方式參與物業(yè)建設(shè)。

　　另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)在于，由于原材料、建造成本、工程款等在開發(fā)過(guò)程中存在變動(dòng)，不確定因素太多，所以后期很容易因?yàn)楹怂愠杀疽鸺m紛。

　　在張茂榮看來(lái)，眾籌平臺(tái)與開發(fā)商之間可以有兩種合作方式：一種是對(duì)等的合作關(guān)系；另一種是合作成立項(xiàng)目開發(fā)公司。

　　他認(rèn)為，如果眾籌平臺(tái)與開發(fā)商共同成立項(xiàng)目開發(fā)公司，最大的風(fēng)險(xiǎn)也就是分紅糾紛；但如果眾籌者僅是開發(fā)商的合作伙伴，平臺(tái)如何向參與眾籌的散戶解釋成本增加問題，這就比較棘手。

　　就連萬(wàn)達(dá)這種房企巨頭都對(duì)核算開發(fā)成本很頭疼，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林曾公開表示，為了解決核算成本與預(yù)算不匹配的問題，他們制定了交鑰匙工程，即先和總包確定總工程款，然后將所有工作委托給總包，盈虧由總包自負(fù)，萬(wàn)達(dá)只負(fù)責(zé)監(jiān)督和收房。

　　而對(duì)于平安好房而言，它只是開發(fā)商的合作伙伴，又將如何解決前期眾籌金額與后期核算成本不匹配的問題？

　　莊諾稱，他們會(huì)為建造成本設(shè)置一個(gè)資金上限，如果超過(guò)這一幅度，由開發(fā)商承擔(dān)多出部分。這樣來(lái)看，似乎與萬(wàn)達(dá)的解決思路一致。

　　不在買地前介入

　　據(jù)莊諾介紹，眾籌模式可以滿足開發(fā)商的兩類需求：一是對(duì)于大開發(fā)商而言，眾籌可以為其提前鎖定客戶，加快去化速度，降低實(shí)際負(fù)債比例，符合正在流行的工業(yè)4.0（產(chǎn)品定制化）。二是對(duì)于中小開發(fā)商而言，可解決其融資難的問題。不過(guò)，就目前來(lái)看，平安好房的合作房企均為國(guó)內(nèi)前十強(qiáng)。

　　在平安的地產(chǎn)眾籌布局中，還有一個(gè)因素不容忽視，即已在陸金所掛牌但還未投入運(yùn)營(yíng)的平安前海眾籌，該平臺(tái)聚集了平安陸金所、投行、證券、不動(dòng)產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等諸多子公司員工，也將涉及房產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)。

　　該平臺(tái)的定位究竟是什么？會(huì)與平安好房產(chǎn)生怎樣的協(xié)作？目前平安還沒有公開表態(tài)。平安集團(tuán)僅透露，“公司期待抓住這個(gè)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的機(jī)遇，為市場(chǎng)提供創(chuàng)新的金融產(chǎn)品和服務(wù)?！?/p>

　　那么，平安介入房地產(chǎn)的界限在哪兒？就目前來(lái)看，平安好房明確表態(tài)不會(huì)在買地之前介入。莊諾稱，因?yàn)橥恋卣信膾熘胁淮_定因素太多。

　　不過(guò)，盧政認(rèn)為，只要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，能夠覆蓋可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，事先確定拍地的投資上限，并找到開發(fā)商配合，也可以在買地之前介入，如果拍地價(jià)格超過(guò)上限，則退還眾籌資金。

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　　眾籌試驗(yàn)之綠城

　　綠城的眾籌試驗(yàn)：難題已突破 近期將有動(dòng)作

　　“綠城眾籌開發(fā)，試驗(yàn)如何？先前難題有無(wú)突破？”“已突破！近期會(huì)有動(dòng)作。”

　　上述對(duì)話是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者和綠城房產(chǎn)眾籌相關(guān)人士的一段微信對(duì)話。

　　相比其他開發(fā)商，綠城在房產(chǎn)眾籌開發(fā)層面的實(shí)踐已經(jīng)有了經(jīng)驗(yàn)的積累，并正在逐步形成核心運(yùn)營(yíng)模式。但在業(yè)界看來(lái)，綠城的眾籌可能和真正意義上的眾籌仍有差別。

　　首個(gè)非典型眾籌案例

　　在大型房企中，綠城是最具眾籌開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的公司。

　　去年8月，綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平短信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，藍(lán)城旗下一家公司已經(jīng)在眾籌開發(fā)領(lǐng)域擁有很深入的研究。

　　記者隨后聯(lián)系了藍(lán)城代建，并了解到，該公司早在去年初就已經(jīng)參與了房產(chǎn)眾籌開發(fā)，所參與開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)開始動(dòng)工建設(shè)。

　　根據(jù)浙江綠城佳園建設(shè)工程管理有限公司董事長(zhǎng)李園介紹，綠城上述項(xiàng)目有一定特殊性。原先拿地的企業(yè)當(dāng)時(shí)已經(jīng)資不抵債，當(dāng)?shù)卣疄榱藥椭淝鍍攤鶆?wù)，允許改變土地性質(zhì)，變更為居住用地，并以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。

　　正因土地的價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)公開拍賣價(jià)較低，這一地塊才較其他項(xiàng)目更有吸引力。李園曾透露，如果通過(guò)土地市場(chǎng)獲得，其售價(jià)至少要比眾籌開發(fā)價(jià)高出30%以上。

　　由于是眾籌開發(fā)，藍(lán)城只負(fù)責(zé)代建而不是自己出資，因此可以讓出一部分開發(fā)利潤(rùn)，加上項(xiàng)目本身因?yàn)楂@得土地的渠道特殊，地價(jià)也要比周邊便宜，這才使得上述樓盤最后能以低于市場(chǎng)30%左右的價(jià)格進(jìn)行眾籌開發(fā)。

　　和普通房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，上述項(xiàng)目的另一個(gè)特殊性在于，由當(dāng)?shù)厣虝?huì)負(fù)責(zé)人動(dòng)員幾家企業(yè)一同組建公司參與眾籌。企業(yè)的負(fù)責(zé)人出資認(rèn)籌大戶型產(chǎn)品，剩余的都是小戶型房源。

　　雖然這些企業(yè)負(fù)責(zé)人購(gòu)買的房子不多，但由于戶型較大，總價(jià)較高，為眾籌開發(fā)解決了很大一部分資金需求。再加上有這些企業(yè)的資金實(shí)力和信譽(yù)做保，員工只需支付首付款即可參與，因此推廣難度較小。

　　復(fù)制難點(diǎn)是地價(jià)

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與李園交流時(shí)了解到，眾籌開發(fā)存在幾個(gè)難題。

　　首先，目前企業(yè)拿地的主要途徑仍然是參加招拍掛，在土地稀缺的一線城市，開發(fā)商很難以較低的價(jià)格獲得土地。即使在杭州這樣土地供應(yīng)較多的城市，開發(fā)商想拿到比周邊便宜的地塊也不容易，這使得開發(fā)企業(yè)很難為消費(fèi)者提供一個(gè)非常誘人的購(gòu)房?jī)r(jià)格。如果購(gòu)房?jī)r(jià)格沒有誘惑力，消費(fèi)者很難在土地剛剛拍下時(shí)就參與進(jìn)來(lái)。

　　其次，在銷售層面也存在問題。普通商品住宅向社會(huì)公開銷售，但眾籌開發(fā)很難通過(guò)廣告等方式公開推廣，因此其客戶來(lái)源有限。

　　再次，開發(fā)企業(yè)發(fā)展眾籌業(yè)務(wù)，首要目的是希望減少自己的資金投入，降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果購(gòu)房者只是支付部分首付款，開發(fā)商依舊需要支付較多的資金，仍然需要承擔(dān)較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這樣一來(lái)，眾籌開發(fā)的意義就不大了。但讓消費(fèi)者一次性把所有的購(gòu)房款付清，不僅很難做到，也會(huì)影響參與眾籌者的熱情。

　　另外，消費(fèi)者參與眾籌開發(fā)的一個(gè)前提就是眾籌資金要有第三方監(jiān)管，以確保資金的安全。藍(lán)城的首個(gè)眾籌開發(fā)案例，參與者主要是企業(yè)及其員工，相互間的信任度很高。但當(dāng)眾籌開發(fā)的參與者變?yōu)樯鐣?huì)公眾時(shí)，公眾對(duì)企業(yè)不免存在不信任，這也是眾籌開發(fā)的一個(gè)難點(diǎn)。

　　那么，金融機(jī)構(gòu)對(duì)眾籌資金監(jiān)管并協(xié)助推廣房產(chǎn)眾籌計(jì)劃的熱情有多高？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此采訪了中海恒信資產(chǎn)管理部一位負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示，由于房地產(chǎn)開發(fā)資金投入的不確定性，房地產(chǎn)眾籌計(jì)劃需要開發(fā)商承諾在項(xiàng)目開發(fā)資金不足的情況下，房企會(huì)以自籌資金投入后續(xù)開發(fā)建設(shè)，并確保項(xiàng)目最終順利竣工完成交付，但這樣的承諾顯然不符合開發(fā)商借眾籌開發(fā)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)作的初衷。

　　另外，購(gòu)買金融產(chǎn)品的客戶主要是投資者，他們對(duì)房地產(chǎn)眾籌計(jì)劃所分配的房屋多數(shù)不感興趣，更希望能拿到真金白銀的投資收益，這也是房產(chǎn)眾籌開發(fā)的一個(gè)難點(diǎn)。

　　綠城在設(shè)計(jì)眾籌開發(fā)模式時(shí)，同樣面臨這些困難和阻力，他們最終又是如何解決這些問題的？我們目前尚不得而知，只能等到6月份計(jì)劃公開時(shí)再來(lái)了解。