上周六的香港陰雨綿綿，林丹(化名)和馬茜(化名)一同坐上了去深圳的東鐵線，她們此行的目的是考察深圳的樓盤，如果看到合適的會(huì)考慮出手。她們覺(jué)得，這個(gè)機(jī)會(huì)，不能再錯(cuò)過(guò)了。

　　2015年4月26日，由港鐵物業(yè)發(fā)展(深圳)開(kāi)發(fā)的“港鐵天頌”開(kāi)盤，當(dāng)天推出的600套房源被來(lái)自香港和內(nèi)地的將近3000名購(gòu)房者一搶而空，該樓盤最小戶型大約89平方米，售價(jià)為360萬(wàn)港元。無(wú)論是舒適度還是售價(jià)，這個(gè)樓盤的性價(jià)比看上去比香港的房子好多了。

　　看到這則新聞，自從2013年就開(kāi)始關(guān)注深圳樓市的馬茜變得非常焦慮。早在2013年，她已經(jīng)開(kāi)始看遍深圳北站附近大小樓盤的情況，當(dāng)時(shí)該區(qū)域還處于建設(shè)區(qū)，周邊很荒蕪，樓盤價(jià)格大約在每平方米1萬(wàn)至2萬(wàn)之間，而現(xiàn)在，這個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升到每平方米4萬(wàn)了。

　　林丹和馬茜一樣，都是已經(jīng)取得香港居留權(quán)但還未擁有香港身份的“港漂”一族。而在這一輪的深圳樓市爆發(fā)中，“港漂族”是一支重要的力量——由于在港的時(shí)間不長(zhǎng)，還沒(méi)有足夠的實(shí)力在香港買樓安居，而與香港比鄰而居的深圳便成為置業(yè)的首選地。

　　今年是馬茜到香港的第5年。2010年，馬茜從山西來(lái)到香港讀書(shū)，當(dāng)時(shí)租住的是一套位于香港大圍的70平方米、樓齡快50年的唐樓，那一套房子當(dāng)年租金7700港元/月，她和其他三個(gè)從內(nèi)地到香港念書(shū)的小伙伴合租，人均不到2000元人民幣，這對(duì)從內(nèi)地來(lái)的馬茜來(lái)說(shuō)已經(jīng)是天價(jià)房租，可沒(méi)想到這僅僅只是個(gè)開(kāi)始。

　　2011年，馬茜開(kāi)始在香港參加工作，當(dāng)時(shí)一套50平方米的兩居室租金為9000港元，跟小伙伴合租后每月加上水電煤、網(wǎng)絡(luò)花費(fèi)了她工資的一半。她回憶起第一次見(jiàn)房東，冒昧地問(wèn)這套房子多少錢，房東太太驕傲地說(shuō)，300萬(wàn)港元！對(duì)馬茜來(lái)說(shuō)，這又是一個(gè)天文數(shù)字。隨后在香港生活幾年后，馬茜終于發(fā)現(xiàn)，300萬(wàn)港元的房子差不多是香港最差的房子了。

　　對(duì)于從內(nèi)地到香港的人來(lái)說(shuō)，香港的房?jī)r(jià)簡(jiǎn)直不可思議，平均房?jī)r(jià)都在每平方米10萬(wàn)港元左右，最重要的是，用戶體驗(yàn)太差：香港密密麻麻的樓宇讓人窒息，而即便花了幾百萬(wàn)買下一套單位，也只有30平方米左右。有資料顯示，香港人均居住面積是東亞最小，只有15平方米。

　　“這么小的空間還要我花那么多錢，我真的過(guò)不去心里這道坎，買了就覺(jué)得很虧，而且對(duì)于香港總有一種過(guò)客的感覺(jué)，身邊的人都在不斷離開(kāi)。”馬茜說(shuō)。

　　像馬茜這樣存在過(guò)客心態(tài)的人不在少數(shù)，根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處2011年人口普查主題報(bào)告，過(guò)去10年，內(nèi)地來(lái)港定居未滿7年的人出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，平均每年-4.2%，而香港整體人口的增長(zhǎng)率為0.4%，說(shuō)明內(nèi)地到香港的人口在不斷流失。

　　馬茜覺(jué)得，不知道自己哪一天也會(huì)像身邊的朋友一樣，一失業(yè)就回內(nèi)地發(fā)展了。她總是很羨慕內(nèi)地的同學(xué)，離家近、日子過(guò)得輕松開(kāi)心，而對(duì)于港漂來(lái)說(shuō)，盡管都是華人社會(huì)，但與香港文化的真正融合卻非常艱難——他們既無(wú)法接受內(nèi)地隨地亂吐痰的類似亂象，也無(wú)法像香港人一樣可以無(wú)憂無(wú)慮地講著爛gag(意思是“冷笑話”)。

　　這種比較差的歸屬感，一再阻礙了馬茜在香港置業(yè)的想法。

　　原本以為港漂族的減少可以讓房?jī)r(jià)稍微回調(diào)一些，但2012年，香港特區(qū)政府突然宣布：非香港永久居民及所有公司購(gòu)買香港住宅，需要繳付15%的買家印花稅，這令原本還在糾結(jié)是否要買房的馬茜和林丹大受打擊。

　　根據(jù)香港入境處規(guī)定，在香港連續(xù)居住滿7年才能成為香港永久居民，所以像馬茜和林丹這樣在香港居住不足7年的港漂如果要買房就必須繳納15%的買家印花稅，這意味著即便是400萬(wàn)港元的房子，馬茜和林丹這樣的身份需要再繳納60萬(wàn)港元的買家印花稅，這徹底讓馬茜和林丹死了心。

　　但她們身邊的朋友卻還有奮不顧身地一頭扎進(jìn)香港樓市的，這幾位朋友寧愿多給買家印花稅，也要趕上樓市上升的班車，對(duì)此馬茜當(dāng)年不以為然，還勸誡其他人要引以為戒，警惕樓市風(fēng)險(xiǎn)。

　　但香港樓市又一次出乎大家意料，2013年到2015年，香港樓市大幅上漲。根據(jù)中原城市領(lǐng)先指數(shù)，從2013年1月至今，該指數(shù)累計(jì)上漲22.3%至141.37的水平，這個(gè)數(shù)據(jù)顯示香港大部分的房子價(jià)格上漲了至少20%。

　　而就在最近，隨著股市的大漲，香港樓市又開(kāi)始了新一輪瘋狂。新聞都在不斷播放著各種各樣的成交價(jià)破紀(jì)錄——在香港青衣長(zhǎng)安邨的一套海景公屋，未補(bǔ)地價(jià)的價(jià)格達(dá)到了335萬(wàn)港元，如果計(jì)算入地價(jià)，其實(shí)每平方呎價(jià)格高達(dá)12528港元，即每平方米約13.2萬(wàn)港元，成為香港最新的公屋王。

　　這樣的新聞每天都在刺激著馬茜、林丹這樣的港漂族，為什么不早些買樓呢？

　　馬茜好不容易存夠了首付卻又因?yàn)榉績(jī)r(jià)的暴漲再次上不了車。工資每年不到5%的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上香港房?jī)r(jià)的上漲速度。

　　“越耽誤越買不起房，這次我一定要買房。”馬茜說(shuō)，她和林丹終于下定決心，今年一定要買房，哪怕選擇在深圳買。

　　深圳買房也不易

　　上周六，準(zhǔn)備多時(shí)的馬茜和林丹踏上了開(kāi)往深圳羅湖的東鐵線。

　　在此之前，馬茜請(qǐng)教了多位資深買房人士，對(duì)深圳的各個(gè)片區(qū)都做了大量功課。最近香港人的投資熱情卻都到了以深圳北站為中心的周邊社區(qū)，以至于深圳龍華區(qū)的房?jī)r(jià)由2013年的每平方米1萬(wàn)多漲到了4萬(wàn)多，那個(gè)區(qū)域還有大量待開(kāi)的新樓盤，虎視眈眈地盯著香港人的荷包。

　　馬茜從一位熟悉深圳樓市的朋友那里了解到，龍華區(qū)未來(lái)還會(huì)有不少新盤推出，由于教育資源和醫(yī)療資源都比較匱乏，所以朋友認(rèn)為現(xiàn)在龍華區(qū)的市場(chǎng)價(jià)有虛高成分，因此馬茜直接放棄了在深圳高鐵站附近看房的想法。

　　馬茜在另一位朋友的指點(diǎn)下，了解到深圳羅湖區(qū)資源密集，不僅有多所省級(jí)重點(diǎn)小學(xué)，還有多家三甲醫(yī)院，于是她挑選了羅湖某著名省一級(jí)重點(diǎn)小學(xué)附近的小區(qū)，約好中介周末看房。

　　在開(kāi)往深圳羅湖的東鐵線上馬茜和林丹感嘆，早買房的人現(xiàn)在已經(jīng)輕松地實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由。中介小伙陳先生熱情地介紹起了周邊的房子，陳先生做地產(chǎn)代理行業(yè)接近10年，其間錯(cuò)過(guò)無(wú)數(shù)買房機(jī)會(huì)，他透露，就在她們看完房后，他就要出手他人生第一套房。

　　陳先生感嘆，當(dāng)年跟他同樣身無(wú)分文的同行，由于抓住了房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)，當(dāng)年由20萬(wàn)起家，在深圳通過(guò)炒房現(xiàn)在身家已經(jīng)超過(guò)5億元，而他現(xiàn)在只買了一套20平方米、位于福田區(qū)的小房子。

　　在介紹完以后，馬茜打開(kāi)網(wǎng)頁(yè)復(fù)習(xí)看中的小區(qū)，她看中了羅湖附近的一個(gè)小區(qū)，均價(jià)在每平方米3.5萬(wàn)元左右，總價(jià)大約200萬(wàn)人民幣。這一單價(jià)對(duì)于現(xiàn)在的香港來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是青菜價(jià)！

　　但隨后，馬茜打開(kāi)了內(nèi)地的房貸計(jì)算器，如果她需要購(gòu)買這一套200萬(wàn)的房子，首付需要60萬(wàn)，按照利率5.65%來(lái)計(jì)算，按揭20年，每月需要供款9749.41元。而這種房子每月的租金只有4500元，意味著每月馬茜需要再供款5249.41元。

　　在深圳沒(méi)有工作的馬茜，比起在深圳有工作有住房公積金的朋友小A，就完全失去了競(jìng)爭(zhēng)力，假設(shè)小A同樣也買這套200萬(wàn)的房子，小A貸款的年息僅為3.75%(公積金貸款利息)，每月需要供款8300元，如果出租得租金4500元，意味著小A每月僅需供款3800元。

　　馬茜又用香港的房貸計(jì)算器計(jì)算了一下，如果把這60萬(wàn)換成75萬(wàn)港幣，能在香港買多少錢的房子呢？答案是300萬(wàn)港元的房子。

　　香港目前普遍的貸款利率是2.15%，假設(shè)馬茜買了300萬(wàn)港元的房子，首付兩成60萬(wàn)港元，加上印花稅、律師費(fèi)、代理傭金、屋契等費(fèi)用，所需要的首期費(fèi)用大約70萬(wàn)港元。同樣是還款20年，馬茜每月只需要供款12718港元，而且一套這樣的房子租金一般在10000港元左右，馬茜每月需要月供2718港元左右，相比5249元人民幣(約6561港元)，負(fù)擔(dān)會(huì)輕很多。

　　而且，對(duì)于馬茜和林丹這種在深圳沒(méi)有工作的人士，如何拿到內(nèi)地商業(yè)貸款也是一個(gè)問(wèn)題。目前，盡管各家內(nèi)地銀行都在香港有分行，但兩地銀行真正實(shí)現(xiàn)互通似乎還不是那么方便。

　　在看過(guò)深圳某學(xué)區(qū)房以后，馬茜和林丹發(fā)現(xiàn)，即便是在省重點(diǎn)小學(xué)校門口的小區(qū)，租金也只有3000元至3500元。而且，房子出租后，看上去殘舊不堪，破破爛爛，有種再也不能住人的即視感。

　　馬茜和林丹都是在香港資深的“租房一族”，很難接受這種房子，但中介卻一直在旁邊說(shuō)，這房子特別好租，屬于一房難求的程度。

　　馬茜簡(jiǎn)直不敢相信，她又拿起計(jì)算器算了一下，如果是200萬(wàn)的房子，租金算4000元，那么租金回報(bào)率為2.4%。而同樣是香港一套300萬(wàn)港元的房子，租金可以達(dá)到大約10000港元元，那么租金回報(bào)率就有4%。1.6個(gè)百分點(diǎn)看上去似乎沒(méi)多少，但對(duì)于總價(jià)很高的房子來(lái)說(shuō)，這個(gè)回報(bào)率的差距是顯而易見(jiàn)的。

　　在深圳羅湖區(qū)，隨處可見(jiàn)1990年左右建的房子，這些房子看上去已經(jīng)破舊不堪。但是，據(jù)中介介紹，這些房子平均售價(jià)每平方米在3.5萬(wàn)元左右，且產(chǎn)權(quán)只剩下十多年。

　　在香港似乎并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)年限這一說(shuō)，理論上產(chǎn)權(quán)是永久的，如果是50年以上的房子，政府會(huì)強(qiáng)制要求業(yè)主進(jìn)行外墻維修，維修后房子看上去煥然一新。馬茜回憶她曾經(jīng)租住的恒基地產(chǎn)旗下的一個(gè)1991年建成的單位，看上去跟新房幾乎一樣。

　　但馬茜看到深圳2004年建成的房子，感覺(jué)像是香港至少40年以上樓齡的房子。這又是馬茜非常擔(dān)憂的一點(diǎn)。

　　抱著這種對(duì)比心態(tài)，馬茜決心最后跟中介看一所位于東門的房子，這所大廈門口貼滿了警惕盜竊的標(biāo)語(yǔ)，讓馬茜倍感不安。

　　經(jīng)歷了忙碌的一天，一無(wú)所獲，周六晚上馬茜決定跟林丹打道回香港。

　　此次的深圳買房之旅多少讓馬茜和林丹有些失望。按照馬茜的計(jì)劃，先用手中有限的錢在深圳買套房，如果不考慮出租，可以先讓父母從老家過(guò)來(lái)居住，這樣也方便來(lái)港探望女兒及小外孫——身為獨(dú)生女，自己自從到香港求學(xué)并結(jié)婚成家后，父母成了名副其實(shí)的空巢老人。

　　但即便做足了準(zhǔn)備，似乎一時(shí)半會(huì)兒在深圳買房也是難以實(shí)現(xiàn)的。與父母近距離團(tuán)聚，只好再往后推一推了。