本報訊（記者車莉）兩會后釋放出的信號令松綁二套房貸款政策的預期變?yōu)楝F實，昨日下午5時，央行、住建部、銀監(jiān)會聯合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。

　　同時，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調為20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。

　　融360金融搜索平臺分析師袁媛認為，兩會釋放出的信號令二套房貸松綁，這契合了中央支持自住及改善型住房需求的指示精神。實質上，二套房政策放松態(tài)勢從今年年初就開始，且二套房貸款政策差異化開始顯現，越來越多的銀行開始突破首付比例及利率的限制，自行制定二套房貸款政策。

　　據融360最新統(tǒng)計數據顯示，截至目前，全國共有11個城市24家銀行正在執(zhí)行“個性化”的二套房貸款政策?！皞€性化”主要體現在部分銀行二套房首付比例及貸款利率打破了“首付六成以上（部分城市為七成）、利率不低于基準上浮10%”的規(guī)定，開始各自為政。

　　據悉，這也是央行4年來將二套房首付比例首次下調。2011年1月26日，國務院出臺新樓市調控政策，規(guī)定貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

　　2013年11月，武漢發(fā)布“漢七條”，提高二套房首付比例，人行武漢分行同期宣布，武漢貸款購買二套房，首付比例從六成提至七成。

　　首付降低

　　40%20%30%免征期限縮短

　　商業(yè)貸款

　　非普通住房

　　購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售

　　按銷售收入減去購房價款的差額征收營業(yè)稅

　　普通住房

　　購買不足2年的住房對外銷售

　　全額征收營業(yè)稅

　　購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售

　　免征營業(yè)稅

　　備注：

　　這是央行4年來首次下調二套房首付比例

　　2011年1月26日，國務院出臺樓市調控政策，規(guī)定二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍

　　二 套

　　擁有1套住房已結清貸款

　　再次申請公積金貸款購買普通自住房

　　首 套

　　使用住房公積金貸款購買首套普通自住房

　?。ň唧w比例和利率由銀行根據借款人的信用狀況和還款能力等確定）

　　擁有1套住房且貸款未結清的

　　再次購買普通自住房

　　二手房營業(yè)稅免征年限

　　從5年降至2年

　　本報訊（記者車莉）財政部、國家稅務總局30日聯合發(fā)布消息，經國務院批準，我國將從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策，其中個人轉賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。

　　調整內容包括：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，財政部此次對營業(yè)稅全額征收的免征期，由過去的5年轉變?yōu)?年，這使得住房銷售市場得以活躍。使得很多改善性購房者的需求得到積極釋放，體現了住房市場金融財稅政策的優(yōu)化，對于鼓勵市場成交以及市場信心提振是有利好的。

　　■市場分析

　　改善型需求將集中入市

　　改善型需求將集中入市

　　記者馬振華

　　昨天聽聞改善型購房門檻大為降低的消息后，武昌中心城區(qū)一樓盤銷售負責人認為，接下來，將很快形成半年來第二波改善型需求集中入市潮。

　　去年10月份取消限購、放松限貸后，被壓抑的改善型需求集中釋放，使得漢口、武昌主要的中心區(qū)樓盤出現熱銷。但是，由于這些住房總價都在上百萬，購買人群有限，很多有房貸在身的家庭想換購大房子，首付仍要七成，要準備的首付款近百萬元，擋住了很多家庭換房步伐，使購房潮過了兩個多月后消退。

　　上述樓盤銷售負責人表示，新政降低這類人群首付款三四十萬元，使換不起房的人現在有能力換房，促使他們集中入市沖高銷量。武漢新房成交量沖高的趨勢在3月份已經初步顯現，據統(tǒng)計，3月日均成交量高達600套左右，達到歷史峰值。

　　樓市政策連續(xù)放松

　　半年內持續(xù)了3年多的限購、限貸政策連續(xù)松綁，使一些購房者預期發(fā)生了變化。一家排名前十的開發(fā)商有關人士表示，相比去年觀望氛圍濃，購房者擔心買了房后房價就跌，猶豫不出手情況，今年開年后，購房者出手速度明顯加快，該房企每天都有10套左右的成交量，成交形勢不錯，此次樓市利好政策出臺，銷量有望再上升。

　　在本地一家網站最新對購房者的調查顯示，有八成參與調查者表示有合適房子就出手，主要原因是后期房價漲的可能比跌的可能更大。

　　國內知名房產專家楊紅旭今年年初就預測二季度房價走勢將現逆轉，昨天，他表示，現在買房時機到了。

　　房價漲跌房企有分歧

　　武漢樓市后期房價是延續(xù)去年平穩(wěn)態(tài)勢，還是會出現上漲？昨天，開發(fā)商的判斷并不一致。光谷一開發(fā)商表示，片區(qū)競爭激烈，雖然今年成交量比去年有所提升，但是去庫存的壓力仍很大，趁著后市政策利好機會，下一季度首要任務仍是跑量，而不是漲價。

　　武昌一進入尾盤的開發(fā)商表示，后期銷售壓力不大，在政策利好下，下一階段準備嘗試將一部分銷量比較好的房源適當提價，試探行情。

　　武漢知名房產專家李國政表示，今后幾年武漢每年開通一條地鐵，城建、產業(yè)、人口仍有提升空間，但庫存及供應量也相當可觀，在這些綜合因素的影響下，可以預計，在新政助推下，武漢樓市去庫存將加速，三環(huán)線以內整體市場上半年實現回穩(wěn)，不排除有項目開始借地鐵政策等利好漲價，整個武漢市場也有望迎來貨真價實的“金三銀四紅五月”。

　　制圖 劉巖

　　■政策解讀

　　釋放普通家庭換房購房需求

　　記者馬振華

　　影響一：商貸買二套新房首付可降30萬元以上

　　目前武漢三環(huán)內改善型的大戶型總價普遍都超過100萬元，按照以前二套房政策，首付需要70萬元，現在則40萬元即可。這意味著至少首付可少交30萬元，這對于“工薪家庭”來說，相當于可以少付3年的總收入。

　　中國指數研究院認為，此政策讓普通家庭換房購房得到釋放，對以改善需求為主的中高端住宅銷售都是利好。

　　影響二：買房齡3—5年二手房可少交數萬元營業(yè)稅

　　原來二手房交易要滿5年才能免交營業(yè)稅，現在滿2年就可以免交，這使得房產證在2—5年間的房子大幅減少營業(yè)稅。目前，漢口三環(huán)內最便宜房子價格要8500元/平方米，以85平方米來算，總價為72.25萬元。如果房產證滿3年，按照以前交5.7%的營業(yè)稅費用要4萬多元，現在則免交營業(yè)稅。由于武漢二手房交易所有稅費都由買方負擔，因此相當于節(jié)約了4萬多元。

　　中國指數研究院認為，此政策降低交易稅費，增加二手房市場流通，對于改善性家庭“賣舊換新”是利好，可促進二手房交易。

　　影響三：公貸買90平方米以上首套房首付降數萬元

　　此前，武漢市用公積金貸款買房，如果是90平方米以下首套房，可以首付二成，超過90平方米就要首付三成。新政規(guī)定公貸首套房最低首付比例為二成，這意味著買90平方米以上的首套房首付款可以降一成。以后湖9000元/平方米均價，常見的93平方米兩房或者小三房來算，首付就可以少付8萬多元。

　　影響四：公貸二套房首付降低 武漢購房者受惠不多

　　此前，公積金對于已經結清貸款二次公貸購房的，要求首付比例最低30%，貸款最高比例不得超過房屋總價的40%，并且如果現有住房超過140平方米以上，買二套房禁貸。新政規(guī)定二套房公貸最低首付比例為30%，并且沒有涉及現有住房面積，放松了現有住房面積140平方米以上的家庭二次公貸買房。

　　中國指數研究院認為，雖然公貸二套房首付降低，但從整體來看，武漢購房者受惠不多，因為武漢二套房公積金可貸額度與賬戶余額有關，余額越多二套房可貸額越多。一般首套房都用了上十萬的公積金，賬戶余額不多，因此二套房事實上可貸額度并不多，多數二套房首付款依然要在五成以上。

　　■股市反應

　　新政刺激

　　地產大升 十股漲停

　　昨日，央行等三部委下發(fā)通知，降低二套房首付比例。英大證券首席經濟學家李大霄表示，有利于房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，利好股市及房地產股票。

　　昨日，地產板塊午后強勢拉升，截至收盤時，板塊平均上漲3.79%。個股方面，天房發(fā)展、深深房A、保利地產、金科股份、中天城投、招商地產、榮安地產、香江控股、國興地產、中關村漲停。招保萬金方面，除招商地產、保利地產漲停外，萬科A上漲6.67%，金地集團大漲6.94%。

　　分析人士表示，昨日新政以及此前的一系列政策微調，市場彌漫“救市”信號。2月10日央行發(fā)布的四季度貨幣政策報告中，中國央行放棄了此前“堅決抑制投機投資性購房需求”的措辭，這可能意味著房地產政策將會進一步放松。

　　中信建投指出，借政策暖風，近期地產股重回市場關注焦點。在當前時點，再次提示投資者地產股的上車機遇。

　　（記者王大千）