央行再降購(gòu)房貸款門檻

　　非限購(gòu)城市首套房首付最低20%

　　昨天，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布消息稱，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)買二套房且貸款未結(jié)清的家庭，最低首付比例不低于30%。分析人士指出，在經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)庫(kù)存高企的背景下，新政意在刺激非限購(gòu)城市購(gòu)房需求、促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　□發(fā)布

　　非限購(gòu)城市房貸再松綁

　　央行、銀監(jiān)會(huì)昨天發(fā)布房貸新政，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。北京、上海、廣州、深圳、三亞五個(gè)實(shí)施限購(gòu)措施的城市不在此政策范圍內(nèi)。

　　去年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，并“取消過(guò)時(shí)的限制性措施”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次房貸政策再松綁，主要也是為了“去庫(kù)存”這個(gè)目標(biāo)。

　　中國(guó)社科院數(shù)據(jù)顯示，2015年商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，現(xiàn)房待售面積4.26億平方米，如果想完全消化，需要23個(gè)月。民生證券研究院的研究表明，從結(jié)構(gòu)上看，2015年年底一、二、三線城市庫(kù)銷比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)剩問(wèn)題最為嚴(yán)重。

　　中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬表示，自去年以來(lái)，政府先后出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，房地產(chǎn)交易趨于活躍，但仍存在區(qū)域差異，三、四線城市的房?jī)r(jià)仍然低迷，去庫(kù)存壓力依然較大。

　　□反應(yīng)

　　開(kāi)發(fā)商：新政效果要看落地情況

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，央行和銀監(jiān)局在春節(jié)前頒布新政意味深遠(yuǎn)，眾所周知，春節(jié)是返鄉(xiāng)高峰，同時(shí)年末企業(yè)通常會(huì)給予員工一定的年終獎(jiǎng)勵(lì)，此時(shí)發(fā)布降低首付的新政，將有利于促進(jìn)手握資金的白領(lǐng)們回鄉(xiāng)置業(yè)，預(yù)計(jì)新政將會(huì)令原本是樓市成交淡季的春節(jié)月，迎來(lái)一輪交易量的小高峰。

　　事實(shí)上，在政策出臺(tái)前，已經(jīng)有二、三線城市，甚至四線城市的房企樓盤加入“賀歲返鄉(xiāng)置業(yè)”促銷大軍。

　　“近期來(lái)看房的有不少返鄉(xiāng)客，我們春節(jié)期間每天都有人在售樓處值班，滿足廣大購(gòu)房者特別是返鄉(xiāng)客的置業(yè)需求。”中部某城市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，此次房貸新政出臺(tái)，為不限購(gòu)的城市樓市再添政策春風(fēng)。不過(guò)，這位負(fù)責(zé)人同時(shí)承認(rèn)，與北京、上海一線城市相比，目前二、三線城市樓市庫(kù)存仍然較大，“政策對(duì)樓市具體有多大利好，還要看具體落地情況?！?/p>

　　購(gòu)房者：

　　降低門檻但購(gòu)房成本未降

　　房貸新政昨天下午一經(jīng)公布，迅速在購(gòu)房者中引發(fā)熱議，不少購(gòu)房者對(duì)房貸新政持樂(lè)觀態(tài)度，一位打算在春節(jié)前后置業(yè)的購(gòu)房者表示，自己屬于改善型購(gòu)房，此次政策進(jìn)一步下降首付比例，可以降低自己的購(gòu)房門檻。不過(guò)，一些購(gòu)房者對(duì)政策持謹(jǐn)慎態(tài)度，有人就認(rèn)為，盡管首付比例下降，但是房子價(jià)格沒(méi)有下降，因此，對(duì)于購(gòu)房者而言，總的購(gòu)房成本并沒(méi)有下降。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)政策再松綁有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年上半年繼續(xù)復(fù)蘇。不過(guò)從根本上看，這一政策并未解決房地產(chǎn)需求的根本問(wèn)題，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款的利率并未降低。

　　□影響

　　將拉升一線城市樓市信心

　　郭毅表示，“北上廣深+海南”的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年已經(jīng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”，成交量、價(jià)穩(wěn)步升溫。盡管新政并未對(duì)這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成新的利好刺激，但整體寬松的政策趨勢(shì)，將會(huì)拉升購(gòu)房者對(duì)樓市的信心，同時(shí)還將助力這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年保持平穩(wěn)上升。

　　“雖然一線城市限購(gòu)，不執(zhí)行新首付政策，但心理影響大?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，中原監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，1月二手住宅成交面積較去年12月同期上升2%，其中一線城市上升4%。可以看出，購(gòu)房者入市意愿仍較強(qiáng)烈。預(yù)計(jì)2016年樓市依然將延續(xù)開(kāi)門紅趨勢(shì)，2016年上半年市場(chǎng)依然將延續(xù)上行趨勢(shì)。

　　□分析

　　有利于剛需和“首改”需求入市

　　融360房貸分析師郝俊丞表示，在當(dāng)前高庫(kù)存壓力之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)及投資開(kāi)發(fā)增速已危及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，尤其是房子嚴(yán)重過(guò)剩的三、四線城市及少部分二線城市，庫(kù)存壓力很大。房貸新政一旦全面實(shí)施，這些城市將直接受惠。而市場(chǎng)原本就火爆的一線城市，即使不在此次政策范圍內(nèi)，樓市成交量想必也將迎來(lái)新一輪的爆發(fā)期。

　　溫彬表示，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，針對(duì)非“限購(gòu)”城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購(gòu)房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，房貸政策是影響樓市的第一重要政策，首付門檻降低，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對(duì)于那些收入不低但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是“及時(shí)雨”。因此，這一政策刺激普通住宅需求，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來(lái)還會(huì)有其他寬松政策出臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。2016年，全國(guó)樓市將繼續(xù)回暖。

　　對(duì)三四線城市去庫(kù)存作用不大

　　“首次購(gòu)房家庭最低20%的首付比例，已與2008年救市政策的力度齊平，1.5線城市（經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的二線城市）和二線城市將迎來(lái)重大利好。”郭毅分析認(rèn)為，在近幾年一線城市房?jī)r(jià)高企、生活成本居高不下的背景下，部分白領(lǐng)選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人才缺口大、薪酬水平較高的1.5線及二線城市就業(yè)及居住，新政無(wú)疑為這部分人群帶來(lái)了安居機(jī)會(huì)，將促進(jìn)這些城市住宅市場(chǎng)成交量的提升，隨著交易量的回暖，房?jī)r(jià)也有望穩(wěn)步上漲。

　　不過(guò)，郭毅同時(shí)表示，新政對(duì)于部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三、四線城市作用不大，這些城市在有業(yè)無(wú)產(chǎn)的現(xiàn)狀下，人口凈流出的情況難以得到改善，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少增量需求，僅憑小幅降低首付仍然難以提振成交量的上升，去庫(kù)存形勢(shì)依然嚴(yán)峻。