買(mǎi)房置業(yè)·真心話

　　大冒險(xiǎn)

　　(暨微信解答)

　　▲迷路地圖：前段時(shí)間在一樓盤(pán)看到一個(gè)項(xiàng)目主打?qū)W區(qū)房概念，一時(shí)頭腦發(fā)熱交了3萬(wàn)定金。事后想想這個(gè)樓盤(pán)雖是學(xué)區(qū)房，但開(kāi)發(fā)商目前只開(kāi)發(fā)了三分之一，交通不便、生活不便（在三環(huán)附近，概念為生態(tài)居住區(qū)）?？紤]好久，擔(dān)心這里發(fā)展不起來(lái)，想丟掉定金算了。

　　→真心話：定金扔了干啥，想辦法要回來(lái)。定金和訂金雖然讀音一樣，但卻有本質(zhì)區(qū)別。 “定金”是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。

　　特別提示：并不是所有的“定金”都不能退還。我國(guó)《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開(kāi)發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購(gòu)房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無(wú)論雙方是否約定“定金”退還事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)無(wú)條件退還定金給購(gòu)房者。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條的規(guī)定，因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)方也是應(yīng)當(dāng)返還定金。

　　▲HD麥爸：想繼續(xù)買(mǎi)入房產(chǎn)，是應(yīng)該到有發(fā)展旅游潛力的三線城市購(gòu)買(mǎi)，還是買(mǎi)石家莊城市的商住物業(yè)，貌似石家莊的商住物業(yè)現(xiàn)在不慍不火。還有，投資房產(chǎn)，是否應(yīng)該將自有房產(chǎn)抵押換得現(xiàn)金，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)？

　　→真心話：如果有機(jī)會(huì)增持，建議首先選擇2、3線城市的核心位置住宅。如果有賣(mài)出機(jī)會(huì)，建議考慮賣(mài)出2、3線城市的商業(yè)地產(chǎn)。

　　▲蘇碎念：我有個(gè)朋友從一開(kāi)始就主張不買(mǎi)房，租房，說(shuō)什么租金還不如還買(mǎi)房的按揭款多，還是租房合適。另外，她極力宣揚(yáng)民間借貸，讓大家給她集資，許諾給一定的利息，她再拿出去放貸。她有個(gè)擔(dān)保公司，從親戚朋友處融資，還直接利用所謂的游學(xué)班從社會(huì)上融資，還收學(xué)費(fèi)，這個(gè)可靠嗎？

　　→真心話：只有你們手里有錢(qián)，而又擔(dān)心通脹，才會(huì)把錢(qián)交給她，博取較高回報(bào)，她則本息全收，最終可能一跑了之。記?。阂粋€(gè)人，最終命運(yùn)是要把握在自己手里的，把命運(yùn)交給別人，也就把一切都交出去了，所以，要做自己能控制的事情，買(mǎi)房或者購(gòu)置硬資產(chǎn)，這事比集資和炒股更靠譜。

　　▲金花論：我現(xiàn)在看了3套房子。1、市中心平安北大街2000年小區(qū)，85平精裝修，72萬(wàn)。2、距離上套房100米遠(yuǎn)另一2003年小區(qū)，138平精裝，90萬(wàn)。3、離市中心稍微偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的小區(qū)2000年，106平，73萬(wàn)。目前我手上只有35萬(wàn)的資金，首付倒是能付，將來(lái)月供也能應(yīng)付，如果選138的壓力會(huì)大些，工資60%付月供了?，F(xiàn)在我一個(gè)人住，如果從實(shí)用角度來(lái)看，138平的確太大了。但是從投資價(jià)值的角度怎么考慮呢？哪套房子更合適我現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)？

　　→真心話：你說(shuō)的三套，第二套性價(jià)比較好。三室是穩(wěn)定家庭的主流選擇。如果投資的話，不要總盯著住宅，可以看看寫(xiě)字樓或者中心區(qū)的商住公寓。

　　▲Crystal：我在高新區(qū)有一套商品房，130平米，2009年買(mǎi)的，我和爸爸一起還房貸，每月3800元?，F(xiàn)在我爸爸的一個(gè)外地朋友要在石家莊開(kāi)一個(gè)辦事處。我想把這個(gè)房子租給他。不過(guò)我不知道開(kāi)什么價(jià)跟他談合適，請(qǐng)幫我出一個(gè)合理的價(jià)格，非常感謝！

　　→真心話：按目前平均租金水平計(jì)算，該區(qū)位租金應(yīng)該在2500-3000之間，具體是多少可先去網(wǎng)上查一下，然后找個(gè)中介問(wèn)一下，八九不離十（要看戶型和設(shè)施）。如果關(guān)系好，可能還能高點(diǎn)，不過(guò)有個(gè)問(wèn)題，租給熟人不好意思每年提高租金。所以，建議非利益關(guān)聯(lián)的朋友間不談生意。

　　▲知否知否：最近看上了兩套房產(chǎn)，一套位于平安南大街，單價(jià)8500左右，只是這里好像不是石家莊未來(lái)的發(fā)展方向。還有一套位于長(zhǎng)安區(qū)，在太平河附近，單價(jià)5800左右，對(duì)于選哪個(gè)位置還不是很確定，愿聽(tīng)高見(jiàn)！盼復(fù)！

　　→真心話：不要拘泥于城市發(fā)展方向，那是城市發(fā)展后的故事，距離城市中心越近，土地價(jià)值越高，如果該處房?jī)r(jià)低，那一定是低估了，隨著道路建設(shè)的完善和原有城市布局的優(yōu)化，越靠近城市中心的位置越有潛力。

　　▲百分百：我去年購(gòu)買(mǎi)了一套兩居室，今年月底該交房了，據(jù)說(shuō)目前房子的各項(xiàng)證件齊全。我的問(wèn)題是房產(chǎn)證辦理期限是多少？

　　→真心話：雙方當(dāng)事人可以在合同明確約定辦理房產(chǎn)證的期限。如果沒(méi)有約定的，那么，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

　　▲瞌睡蟲(chóng)：現(xiàn)在有不少樓盤(pán)都是精裝修，是不是開(kāi)發(fā)商的樣板間就是以后交房的標(biāo)準(zhǔn)？

　　→真心話：現(xiàn)在看房，一般置業(yè)顧問(wèn)都會(huì)選擇好合適的路線，把客戶們帶到樣板房中。而樣板房一般都經(jīng)過(guò)了精心布置、被家具設(shè)施占滿空間，會(huì)使購(gòu)房者注意力分散被其迷惑，看不出應(yīng)看到的問(wèn)題。而購(gòu)房者在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，由于買(mǎi)賣(mài)雙方在專業(yè)知識(shí)上的信息不對(duì)稱，以致在后期合同履行中處于被動(dòng)地位。所以，購(gòu)房者們不要盲目的把樣板房當(dāng)作日后的交房標(biāo)準(zhǔn)，在細(xì)節(jié)問(wèn)題上要向開(kāi)發(fā)商們?cè)敿?xì)了解。尤其是精裝房，對(duì)于住房驗(yàn)收合格的環(huán)節(jié)，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商對(duì)此條款進(jìn) 行更加明確的約定。同時(shí)，在購(gòu)房合同中，雙方當(dāng)事人還應(yīng)共同約定清楚通知交房的具體形式。

　　水 墨

　　盡管作為石家莊市西北板塊重要樓盤(pán)之一的北郡項(xiàng)目已經(jīng)五證齊全，樓盤(pán)的銷售也一天比一天好，但項(xiàng)目操盤(pán)手依然對(duì)余下的5萬(wàn)平方米的樓盤(pán)銷售感到了壓力：“在目前這個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)下，企業(yè)最需要的資金，而只有把現(xiàn)有的房子賣(mài)出去，才能達(dá)到回籠資金的目的。”河北宏峻房地產(chǎn)公司營(yíng)銷總監(jiān)趙云強(qiáng)這樣向記者敞開(kāi)了話題。

　　其實(shí)，如今的省城樓市類似北郡項(xiàng)目的樓盤(pán)仍然為數(shù)不少。它們?cè)虺侵写甯脑斓募铀俣掖疑像R；也因各類手續(xù)的復(fù)雜申辦而錯(cuò)過(guò)“黃金銷售期”；它們或因市場(chǎng)嚴(yán)查影響了面市的進(jìn)程，也因國(guó)家宏觀調(diào)控的要求放慢了面向“剛改一族”的腳步；它們或因單一的產(chǎn)品線而無(wú)法滿足更多需求，抑或因新產(chǎn)品的剛剛推出需要購(gòu)房者認(rèn)知和了解。凡此種種加上今年以來(lái)漸漸強(qiáng)化的樓市嚴(yán)查，促使“補(bǔ)證盤(pán)”漸漸增多，也會(huì)使在未來(lái)一個(gè)階段內(nèi)，拿到預(yù)售許可證的正規(guī)項(xiàng)目將扎堆上市，這既增大了供應(yīng)量，無(wú)疑也進(jìn)一步增加了樓盤(pán)“去庫(kù)存”的壓力。

　　有關(guān)方面提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月份，石家莊商品房成交面積322.33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.97%;其中商品住房成交260.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.88%。新建商品房上市量同比下降。上半年共發(fā)放預(yù)售許可證49個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積195.87萬(wàn)平方米，同比下降32.37%。其中商品住房108.45萬(wàn)平方米，同比下降41.32%。截至6月底，市區(qū)商品住房庫(kù)存為395萬(wàn)平方米。

　　相比住宅項(xiàng)目去庫(kù)存壓力山大，省城商業(yè)地產(chǎn)供過(guò)于求的現(xiàn)象則更為明顯。有關(guān)專家告訴記者：“石家莊人均商業(yè)地產(chǎn)面積為4平方米，而商業(yè)發(fā)達(dá)的上海人均才1.8平方米，商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓等商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，均面臨出售難的問(wèn)題?！?/p>

　　其實(shí)，造成石家莊市樓市庫(kù)存量大還有更深層次的原因。作為一個(gè)新興城市，盡管說(shuō)要建設(shè)500萬(wàn)人口的大城市，雖然撤縣劃區(qū)將城區(qū)的面積擴(kuò)大，但整個(gè)市區(qū)缺少能夠在高科技、高附加值上在全國(guó)叫得響的，可以讓更多人就業(yè)的產(chǎn)業(yè)，除了城中村改造的村民之外，很多市民和上班一族手里是沒(méi)有錢(qián)的。即使有一些人手中有一些錢(qián)，但也因在剛需房、地鐵房、公寓房、商鋪等五花八門(mén)的概念營(yíng)銷下幾近透支，很難有再次買(mǎi)房的能力。

　　“這可以說(shuō)是造成石家莊樓市庫(kù)存量大的一個(gè)重要原因。城市沒(méi)有造血功能，百姓手中資金緊張，必然造成樓盤(pán)賣(mài)不動(dòng)?！睂＜曳治龇Q，未來(lái)整個(gè)樓市都會(huì)面臨著一個(gè)去庫(kù)存的問(wèn)題。那么如何提高樓盤(pán)的去化率呢？從以往的經(jīng)驗(yàn)看，團(tuán)購(gòu)、打折促銷，“以價(jià)換量”都是一個(gè)選擇；而加大廣告宣傳的力度，強(qiáng)化樓盤(pán)信息的推送頻率，也將會(huì)是另外一種選擇；另外就是開(kāi)發(fā)商和金融銀行部門(mén)進(jìn)行深度合作，放寬房貸的限制，縮小首付的比例。