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明年房價仍可能持續(xù)上漲 年底供需兩旺去庫存加速

  • 發(fā)布時間:2015-12-14 09:31:58  來源:新華網(wǎng)  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  時近年關,又到了盤點全年市場的時候。

  2015年的樓市,商品房的銷售額與銷售面積都經(jīng)歷了“絕地打反擊”式的觸底回升。據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù),今年前11個月,我國全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元,同比名義增長1.3%;商品房銷售面積109253萬平方米,同比增長7.4%;商品房銷售額74522億元,增長15.6%。

  不過,在銷售放量的同時,樓市依然面臨著去庫存的壓力。截至11月末,全國商品房待售面積69637萬平方米,比10月末增加1004萬平方米。好在除了10月漲幅略有收窄,下半年其他月份商品房銷售增速均保持了逐月遞增的趨勢。

  業(yè)內(nèi)人士認為,多重利好政策影響下,一二三線城市成交量均平穩(wěn)上升,庫存壓力繼續(xù)得到緩解。展望未來,圍繞國家去庫存戰(zhàn)略導向,更多相關財政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺,樓市“暖冬”可期。價格方面,部分一二線熱點城市受需求熱度及高價土地成交影響,房價上漲壓力依然較大;而多數(shù)二三線城市未來隨著庫存壓力緩解,房價有望逐步止跌企穩(wěn)。 南方日報記者 牛思遠 實習生 歐楚欣

  數(shù)據(jù)

  11月國內(nèi)商品房銷售增速繼續(xù)上升

  不同城市樓市表現(xiàn)分化愈發(fā)明顯

  12月12日,國家統(tǒng)計局公布了《2015年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》。數(shù)據(jù)顯示,2015年1-11月份,我國全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元,同比名義增長1.3%;商品房銷售面積109253萬平方米,同比增長7.4%;商品房銷售額74522億元,增長15.6%。

  值得注意的是,1-11月份盡管在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積、房屋新開工面積、房屋竣工方面面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積等房地產(chǎn)開發(fā)投資相關指標均出現(xiàn)增速回落或同比下降的情況,但在商品房銷售方面的數(shù)據(jù)卻顯現(xiàn)出了亮點。

  其中,1-11月份,全國商品房銷售面積109253萬平方米,同比增長7.4%,增速比1-10月份提高0.2個百分點;商品房銷售額74522億元,增長15.6%,增速提高0.7個百分點。

  從區(qū)域來看,除了西部地區(qū)商品房銷售面積增速回落0.1個百分點,不管是東部地區(qū)還是中部和西部地區(qū),1-11月份在商品房銷售面積、銷售金額的同比增長和增速指標上均為正值。

  如果僅從11月份當月數(shù)據(jù)來看,國內(nèi)商品房銷售“升溫”態(tài)勢更為明顯。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,11月全國商品房銷售面積14355萬平方米,同比增長8.6%,增速比10月份提高3.1個百分點;銷售額9732億元,增長20.2%,增速提高7.8個百分點。

  在商品房銷售市場回暖帶動下,今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總體呈逐月向好態(tài)勢。但是,盡管銷售增速在提升,“去庫存”壓力依然是當前樓市的一大問題。11月末,商品房待售面積69637萬平方米,比10月末增加1004萬平方米。

  就“去庫存”壓力而言,不同城市的壓力也有所不同。國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎表示,全國商品房銷售增速小幅提高,主要是由于11月份重點城市銷售增速提高。1-11月份40個重點城市商品房銷售面積增長10.1%,增速比1-10月份提高0.9個百分點;非重點城市銷售面積增長5.7%,增速回落0.3個百分點。

  而從整體回落的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速指標來看,不同城市間的分化也日益明顯。

  市場

  11月百城住宅均價連續(xù)四個月“雙漲”

  一線城市全年成交同比增逾50%

  根據(jù)中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的《11月百城價格指數(shù)報告》,2015年11月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10899元/平方米,環(huán)比上漲0.46%,漲幅較上月擴大0.16個百分點,同比上漲2.93%,漲幅較上月擴大0.86個百分點。這已經(jīng)是全國百城均價環(huán)比、同比連續(xù)4個月“雙漲”,顯示出11月全國房價整體仍呈平穩(wěn)回升態(tài)勢。

  環(huán)比方面,從漲跌城市個數(shù)看,41個城市環(huán)比上漲,56個城市環(huán)比下跌,3個城市持平。與10月相比,11月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少7個,其中漲幅在1.00%以上的城市有8個,較上月減少9個;11月價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加4個,其中跌幅在1.00%以上的城市有15個,較上月減少6個。

  同比方面,2015年11月,住宅價格同比2014年11月上漲的城市個數(shù)為34個,上漲城市個數(shù)較上月增加1個。其中,房價同比漲幅超過10%以上的城市有4個;漲幅介于1.00%-10.00%之間的城市有23個;漲幅在1.00%以內(nèi)的有7個城市。

  同比2014年11月下跌的城市個數(shù)為66個,較上月減少1個。其中,跌幅超過10.00%的城市1個;跌幅在5.00%-10.00%之間的城市有18個;跌幅在1.00%-5.00%之間的城市有40個;跌幅在1.00%以內(nèi)的城市有7個。

  另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為20391元/平方米,環(huán)比上漲0.99%,漲幅較上月擴大0.34個百分點;同比上漲7.63%,漲幅較上月擴大0.98個百分點。相較11月百城均價的環(huán)比、同比漲幅與增速,十大城市均價表現(xiàn)明顯更為強勁,顯示出城市間房價分化進一步強化的特征。

  另據(jù)中指院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,多重利好政策刺激下,11月全國樓市成交量繼續(xù)回升。尤其是二三線城市,周均成交量同環(huán)比繼續(xù)增長,環(huán)比增長4%,同比增長29%。一線城市周均成交量環(huán)比略有回落,同比來看,僅北京不及去年同期,上海同比增幅超過四成。從全年累計同比來看,一線城市累計增幅在50%以上,二三線城市累計增幅也近三成。

  區(qū)域

  深惠珠11月房價漲幅全國前十

  廣州二手房成交量創(chuàng)五年新高

  中指院數(shù)據(jù)顯示,11月房價環(huán)比漲幅居前十位的城市依次是:蘇州、深圳、惠州、廊坊、上海、武漢、珠海、南京、北京、寧波。廣東省內(nèi)的深圳、惠州、珠海均進入11月房價環(huán)比漲幅前十名。

  其中,惠州、珠海漲幅在1.00%-1.70%之間,而今年以來房價“生猛”的深圳則以2.54%的環(huán)比漲幅位居漲幅榜第二。而11月房價環(huán)比跌幅居前十位的榜單中,同樣也有廣東城市湛江,并以超過3.00%跌幅位居第二,僅次于四川綿陽。

  11月新房房價同比上漲的城市中,深圳以高達34.75%的漲幅繼續(xù)高居全國第一。相比之下,同為一線城市的廣州房價就要“溫和”許多。

  而二手房方面,在11月十大城市主城區(qū)二手住宅平均價格環(huán)比上漲1.18%、同比上漲12.12%的背景下,廣州雖然沒有像重慶、杭州那樣出現(xiàn)環(huán)比、同比雙雙下跌,但同比漲幅也僅為2.56%,與同比漲幅高達41.20%的深圳差距巨大。

  從成交量來看,廣州樓市11月的表現(xiàn)同樣不錯。據(jù)房王數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,11月(11.1-11.30)廣州十一區(qū)網(wǎng)簽新建住宅7589套,環(huán)比10月微降7%,但同比去年同期增4.9%,也超過了“金九”7589套的成交量;成交均價15684元/平方米,環(huán)比上漲11.7%,同比上漲0.9%。

  而自2015年4月份“330新政”以來,廣州二手網(wǎng)簽呈節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢,月均網(wǎng)簽量維持在4000套以上,居高不下。

  政策

  供需兩端同助力促樓市平穩(wěn)

  去庫存壓力下政策有望再放松

  11月,中央多次提出“去庫存促消費”。中指院報告分析,雖然今年以來中央及地方出臺一系列措施,但由于其市場后續(xù)需求乏力,提振作用有限。中央多次表態(tài)去庫存,未來相關政策或?qū)㈥懤m(xù)出臺,包括在需求端鼓勵更多人群購房,以釋放需求,在供給端創(chuàng)新供給挖掘消費潛力,助力庫存去化。

  例如,11月20日,國務院法制辦公室公布《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》向社會公開征求意見,距上一次(2002年)相隔13年。其中放寬了公積金繳存范圍、提取條件和使用范圍,被外界視為利好政策“先聲”。

  該文件將無雇工的個體工商戶、非全日制從業(yè)人員及其他靈活就業(yè)人員均納入了公積金繳存人員范圍,增加了公積金繳存人數(shù)。明確提出了住房公積金繳存基數(shù)的上下限額。新提出裝修、租金、物業(yè)費均可提取自己和配偶的公積金,同時刪去翻修可提公積金的規(guī)定。

  事實上,在地方層面,已經(jīng)有不少省份和城市因地制宜,靈活調(diào)整政策。在一些熱點城市,樓市商品房庫存壓力不大甚至呈現(xiàn)過熱現(xiàn)象,當?shù)卣块T出臺措施嚴控熱度確保市場健康運行,如江蘇明確各地要實現(xiàn)差別化的價格管理政策,北上廣深等一線城市依然對商品房實行限購政策等。

  而另一些庫存壓力較大的城市,當?shù)貏t通過財政補貼、放寬購房限制等方式,在需求端釋放住房消費需求。

  中指院報告分析,近期中央多次提及供給側改革意味著未來政策不僅從需求端刺激消費,還將通過供給端發(fā)力增效。針對房地產(chǎn)市場,此前國土部、住建部曾發(fā)文提出優(yōu)化住房及用地規(guī)模、結構,未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用、已有庫存轉(zhuǎn)化為保障房源等。

  該報告認為,未來通過調(diào)整供應端優(yōu)化供應體系及結構,或?qū)⒊蔀榫徑馐袌鰤毫?,防范市場風險的又一大助力。多輪政策組合加之未來政策寬松預期,將加大樓市回暖動力。

  建議

  年末樓市成交或翹尾迎“暖冬”

  貸款利率接近歷史低點可出手

  合富輝煌報告指出,央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開等政策為樓市保駕護航,加上正值年底房企沖擊業(yè)績的時候,開發(fā)商放低身段推貨搶客,購房者入市意愿加強。

  有業(yè)內(nèi)人士分析稱,無論是從供求關系、貨幣政策還是市場預期來看,房價上漲仍是一種難以動搖的市場特征,漲幅的大小也會和市場周期波動相關聯(lián)??傮w來看,2016年房價仍會持續(xù)上漲。但是,樓市分化越來越明顯的三四線城市,依然存在庫存過高的問題,在人口外流、產(chǎn)業(yè)空心化的背景下,仍需經(jīng)歷一個較長的庫存去化周期,樓市供過于求的矛盾才能逐步得到緩解。

  合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌表示,進入收官戰(zhàn)12月,開發(fā)商整裝待發(fā),廣州樓市成交或平穩(wěn)增長。而二手房方面,由于時近年底,剛需客出手的迫切性正逐步增加。不少剛需客希望趕得及在農(nóng)歷新年前入伙,其購房需求集中在年底這一兩個月釋放,市場需求的增加或?qū)訌V州二手樓市交投活躍度進一步提升。

  據(jù)房王統(tǒng)計,有34個項目預計將在12月開盤推新,環(huán)比11月增長13.3%。其中14個全新盤,20個為老盤加推。值得一提的是,一直保持低調(diào)的老城區(qū)荔灣,在12月推新中以7個項目的數(shù)量位居首位。外圍則由熱區(qū)黃埔以6盤領銜。龍斌認為,目前的貸款利率已經(jīng)接近歷史最低點,所以無論是剛需還是改需,年底都是出手買房的好機會。

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