港媒稱，在房地產(chǎn)相關(guān)貸款飆升撞上了違約和銷售下滑之際，惠譽(yù)已經(jīng)把房地產(chǎn)稱為中國(guó)銀行業(yè)的“最大威脅”了。

　　據(jù)香港《南華早報(bào)》網(wǎng)站5月11日援引美媒報(bào)道，惠譽(yù)近日稱，獲得惠譽(yù)評(píng)級(jí)的銀行房產(chǎn)抵押企業(yè)貸款自2008年底以來(lái)成長(zhǎng)了近四倍，住宅抵押貸款同期成長(zhǎng)了逾兩倍。根據(jù)中國(guó)四大行的年報(bào)，這些銀行的房地產(chǎn)貸款共計(jì)飆升至2.26萬(wàn)億元人民幣。

　　惠譽(yù)分析師袁牧、胡月明在報(bào)告中稱，抵押原本的目的在于降低銀行風(fēng)險(xiǎn)；但是企業(yè)貸款中房產(chǎn)抵押量的上升可能會(huì)增大銀行破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)閺V泛使用這種抵押降低了貸款的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知度，加劇了中國(guó)的債務(wù)累積并將不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳播到其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。 Gavekal Dragonomics稱，4月佳兆業(yè)成為首家發(fā)生離岸債券違約的中資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這就敲響了警鐘，令房地產(chǎn)行業(yè)受到了更多關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)在2013年占到了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的三分之一。彭博匯編的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)70個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)跌了一年多，創(chuàng)下至少是十年來(lái)的最長(zhǎng)下跌周期，而在過(guò)去24個(gè)月里銷量有11個(gè)月告跌。

　　【延伸閱讀】中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象 美股行情中心：獨(dú)家提供全美股行業(yè)板塊、盤前盤后、ETF、權(quán)證實(shí)時(shí)行情

　　《中國(guó)投資參考》研究總監(jiān) 拉斐爾?哈爾平

　　中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了更多的復(fù)蘇跡象：英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》旗下研究機(jī)構(gòu)《中國(guó)投資參考》(China Confidential)走訪的開(kāi)發(fā)商報(bào)告稱，4月份的銷量大幅飆升。全國(guó)40座城市受訪的300個(gè)開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，有55%報(bào)告稱銷量環(huán)比增長(zhǎng)，推動(dòng)“中國(guó)投資參考住房銷售指數(shù)”(China Confidential Home Sales Index)升至66.9(高于50代表增長(zhǎng))。

　　4月份的增長(zhǎng)建立在3月份已然很高的基數(shù)之上。開(kāi)發(fā)商在3月份報(bào)告稱，中國(guó)春節(jié)假期之后銷量急劇上升。重要的是，這是自2012年12月《中國(guó)投資參考》啟動(dòng)這一調(diào)查以來(lái)，該指數(shù)首次連續(xù)兩個(gè)月位于60上方。

　　這一勢(shì)頭似乎延續(xù)到了5月份。《中國(guó)投資參考》追蹤的地方房地產(chǎn)部門的數(shù)據(jù)顯示，本月頭5天，42座城市的住房銷量同比增長(zhǎng)37%。

　　這一增長(zhǎng)似乎是中國(guó)政府決定放松二套房房貸要求導(dǎo)致的。中國(guó)央行[微博]3月底表示，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例從60%調(diào)整為40%?；貞?yīng)《中國(guó)投資參考》調(diào)查的開(kāi)發(fā)商當(dāng)中有43%表示，客戶在4月份能夠搞到首付款比例為40%至50%的房貸，而自該調(diào)查啟動(dòng)以來(lái)，平均而言只有8%的開(kāi)發(fā)商表示客戶能搞到這樣的房貸。在放松二套房首付款要求之后，有44%的開(kāi)發(fā)商表示改善型客戶是4月份需求的最大來(lái)源，這么高的比例是該調(diào)查歷史上沒(méi)有過(guò)的。

　　在改善型需求上升的同時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)依然低迷，這與中國(guó)政府想避免前幾次住房市場(chǎng)過(guò)熱重演的愿望相吻合：只有17%的開(kāi)發(fā)商表示，它們銷量的最大貢獻(xiàn)者是投資性購(gòu)房客戶。《中國(guó)投資參考》對(duì)城市購(gòu)房者展開(kāi)的另一項(xiàng)調(diào)查顯示，自住購(gòu)房情緒日漸積極，投資購(gòu)房情緒仍然消極?！爸袊?guó)投資參考房地產(chǎn)投資情緒指數(shù)”(China Confidential Property Investment Sentiment Index)在4月份是42.9(低于50代表情緒消極)，而“中國(guó)投資參考住房購(gòu)買情緒指數(shù)”(China Confidential House Buying Sentiment Index)升至53.4.

　　盡管銀行愿意接受較低的首付款比例，但它們?cè)O(shè)定的房貸利率依然相對(duì)較高?！吨袊?guó)投資參考》走訪的開(kāi)發(fā)商當(dāng)中有81%表示，二套房客戶在4月份不得不接受高于基準(zhǔn)房貸利率的利率。同時(shí)也沒(méi)有任何跡象顯示，銀行對(duì)首套房客戶大幅下調(diào)房貸利率——中國(guó)央行曾多次試圖鼓勵(lì)商業(yè)銀行這么做。盡管僅有7%的開(kāi)發(fā)商說(shuō)首套房客戶在4月份不得不接受高于基準(zhǔn)房貸利率的利率，但只有19%的開(kāi)發(fā)商稱他們的客戶能夠搞到利率低于基準(zhǔn)房貸利率的房貸。而在2013年初，有50%的開(kāi)發(fā)商表示他們的客戶搞到了利率低于基準(zhǔn)房貸利率的房貸。

　　銀行似乎并未全力配合中國(guó)政府刺激住房市場(chǎng)的努力，對(duì)它們來(lái)說(shuō)，房貸是利潤(rùn)率相當(dāng)?shù)偷囊粔K業(yè)務(wù)。由于購(gòu)房者面對(duì)的信貸環(huán)境仍然緊張，2014年底由政策驅(qū)動(dòng)的住房銷量增長(zhǎng)如曇花一現(xiàn)；盡管近幾個(gè)月出現(xiàn)了積極的跡象，但《中國(guó)投資參考》的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，這一次的情況很可能同樣如此。(FT中文網(wǎng))

　　(注：本文作者是英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》旗下研究機(jī)構(gòu)《中國(guó)投資參考》研究總監(jiān)。)

　　譯者/鄒策

　　【延伸閱讀】英媒：IMF稱中國(guó)經(jīng)濟(jì)應(yīng)擺脫過(guò)度依賴房地產(chǎn)

　　參考消息網(wǎng)5月8日?qǐng)?bào)道 英媒稱， 國(guó)際貨幣基金組織( IMF)5月7日發(fā)表的亞太經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告建議，中國(guó)需要通過(guò)改革使經(jīng)濟(jì)擺脫“對(duì)房地產(chǎn)、重工業(yè)和外部需求的過(guò)度依賴”。

　　英國(guó)廣播公司網(wǎng)站5月7日?qǐng)?bào)道，IMF預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度到2017年將穩(wěn)定在6%左右。 報(bào)告還敦促北京進(jìn)一步放松匯率政策，并更重視鼓勵(lì)私人消費(fèi)以拉動(dòng)內(nèi)需。

　　IMF的報(bào)告敦促說(shuō)，將2013年推出的改革藍(lán)圖付諸實(shí)施“刻不容緩”，這些改革對(duì)保持可持續(xù)增長(zhǎng)至關(guān)重要。 改革措施中包括清理影子銀行等高風(fēng)險(xiǎn)借貸活動(dòng)。

　　2015年第一季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩到7%，是全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)以來(lái)最低水平。

　　2014年全年GDP增幅降到24年來(lái)最低點(diǎn)，為7.4%；2013年是7.7%。

　　報(bào)告說(shuō)，在面臨經(jīng)濟(jì)減速挑戰(zhàn)時(shí)，中國(guó)的“第一道防線”應(yīng)該是財(cái)政刺激。

　　IMF報(bào)告還敦促中國(guó)進(jìn)一步放開(kāi)匯率。

　　美國(guó)財(cái)政部2015年4月表示，人民幣應(yīng)加快升值，以推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)再平衡，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)家庭消費(fèi)。

　　不過(guò)，華盛頓承認(rèn)北京在匯率政策方面取得了進(jìn)步，“過(guò)去6個(gè)月來(lái)實(shí)際有效匯率出現(xiàn)有意義的升值”。

　　普遍認(rèn)為人民幣目前實(shí)際上仍未與美元脫鉤，而且仍被低估。

　　美國(guó)的觀點(diǎn)是，在中國(guó)生產(chǎn)力增長(zhǎng)速度超過(guò)其主要貿(mào)易伙伴的情況下，人民幣還需進(jìn)一步升值，以免被更多低估。 IMF5月7日的報(bào)告預(yù)計(jì)亞太地區(qū)今后兩年內(nèi)經(jīng)濟(jì)規(guī)模將擴(kuò)大5.5%。除了日本之外，區(qū)內(nèi)各國(guó)的主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力來(lái)自消費(fèi)。 全球而言，IMF預(yù)計(jì)2015年增速為3.5%，2016年為3.7%。

　　中新社北京5月7日電 (記者 丁棟)中國(guó)社科院7日在北京發(fā)布的房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，2015年房地產(chǎn)政策將以“穩(wěn)定、支持、促進(jìn)”取代“抑制、投機(jī)、調(diào)控”，政府鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策力度將大于2014年，地方政府出臺(tái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策的可能性較大，住房信貸政策仍有繼續(xù)放松的可能。

　　該藍(lán)皮書(shū)由中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社科文獻(xiàn)出版社發(fā)布。

　　該報(bào)告顯示，2014年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大幅度的回調(diào)，一些大中城市房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)明顯。但從全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)看，全年商品房成交平均價(jià)格為6323元人民幣，仍比2013年上漲1.4%。商品房銷售面積120649萬(wàn)平方米，比上年下降7.6%，商品房銷售明顯遇冷。

　　藍(lán)皮書(shū)副主編、社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員尚教蔚表示，當(dāng)前，庫(kù)存高企、銷售回落是房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題，預(yù)計(jì)2015年一些鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策將出臺(tái)，而且力度會(huì)大于2014年。

　　她表示，從商品房去庫(kù)存化的角度看，國(guó)家和地方政府支持商品房去庫(kù)存化，地方政府特別是待售面積較多的城市也會(huì)出臺(tái)可操作的政策，回購(gòu)商品房作為保障性住房。

　　尚教蔚指出，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，為更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)官方會(huì)繼續(xù)采取因地制宜、分城施策、分類指導(dǎo)的原則，調(diào)控權(quán)將部分下移。隨著地方財(cái)政收入下降，地方政府出臺(tái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策的可能性較大，在國(guó)家出臺(tái)的支持房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的框架下，在不違反原則的情況下會(huì)出臺(tái)更細(xì)化、更靈活的有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。

　　藍(lán)皮書(shū)指出，2015年，住房信貸政策仍有繼續(xù)放松的可能，央行會(huì)延續(xù)2014年降息降準(zhǔn)的態(tài)勢(shì)，并通過(guò)財(cái)政、金融、稅費(fèi)等政策加大支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度。

　　藍(lán)皮書(shū)預(yù)計(jì)，2015年房?jī)r(jià)與2014年持平或高于2014年增長(zhǎng)的可能性較大，這要取決于2015年的政策寬松程度和執(zhí)行力度。但區(qū)域分化仍較明顯，人口聚集能力強(qiáng)的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)有回暖、上漲趨勢(shì)，人口聚集能力差、庫(kù)存大的部分二線城市或三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)下跌(回調(diào))態(tài)勢(shì)。(完)