[《意見》有利于加快出讓住宅地塊的開發(fā)進(jìn)度，但從長期來看，將會對豪宅品質(zhì)感的營造帶來重挫，將充分考驗(yàn)開發(fā)商的產(chǎn)品規(guī)劃智慧]

　　“如果湯臣一品改為開放小區(qū)，我當(dāng)天晚上立即去那里，燒烤喝啤酒，帶上高音喇叭，喝完了跳小蘋果。到時(shí)候，我通知大家。”2月22日，這樣一個(gè)段子在一些微信群里熱傳。湯臣一品是上海知名豪宅，目前單價(jià)在18萬元/平方米以上。21日頒發(fā)的有關(guān)街區(qū)制的意見，引發(fā)廣泛議論。

　　這份《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》(下稱《意見》)稱，新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

　　《意見》發(fā)布后，各方對此反應(yīng)強(qiáng)烈。多名業(yè)內(nèi)人士紛紛指出，如果小區(qū)全部開放，大家只需要購買豪宅旁邊的小區(qū)就可以享受此前豪宅的配套，而開放小區(qū)對于物業(yè)公司也是不利，物業(yè)公司或沒有以往那么大的作用。豪宅未來是否可能會降價(jià)？物業(yè)公司是否也要轉(zhuǎn)型？

　　考驗(yàn)開發(fā)商產(chǎn)品規(guī)劃智慧

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對稱，高端社區(qū)為滿足購房客群的居住品質(zhì)，除去樓宇內(nèi)部一些高新科技的應(yīng)用以及精致的內(nèi)部設(shè)計(jì)之外，社區(qū)環(huán)境的打造也是不可或缺的一部分，而獨(dú)享優(yōu)質(zhì)的社區(qū)環(huán)境資源以及保障財(cái)富階層居住的安全性和私密性也是高端社區(qū)的重要價(jià)值，如果傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)不再封閉，這些賣點(diǎn)都可能被打破。

　　當(dāng)下的一線城市房地產(chǎn)市場，特別是高地價(jià)倒逼下，房地產(chǎn)市場中的新增住宅項(xiàng)目正在出現(xiàn)整體高端化的傾向，豪宅供應(yīng)量增多，各項(xiàng)目之間只有依托于比拼產(chǎn)品、品質(zhì)和服務(wù)才能在激烈的銷售競爭中突破重圍。郭毅預(yù)計(jì)，雖然《意見》的發(fā)布將會促使北京高價(jià)拿地的準(zhǔn)豪宅開發(fā)商們在政策落地的真空期內(nèi)抓緊報(bào)規(guī)，有利于加快出讓住宅地塊的開發(fā)進(jìn)度，但從長期來看，將會對豪宅品質(zhì)感的營造帶來重挫，將充分考驗(yàn)開發(fā)商的產(chǎn)品規(guī)劃智慧。

　　“《意見》一旦開始落地實(shí)施，將令高端社區(qū)的公共部分由私密到開放，由私屬到共享，業(yè)主的安全、私密和公共區(qū)域的服務(wù)品質(zhì)均無法得到保障。”郭毅說。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也對本報(bào)記者分析稱，街區(qū)制住宅項(xiàng)目的推出，將一定程度上和傳統(tǒng)的封閉式社區(qū)形成差異，也會對后續(xù)房企的產(chǎn)品供應(yīng)等形成新的影響。在他看來，街區(qū)制住宅項(xiàng)目和封閉式住宅項(xiàng)目的最大差異，就是社區(qū)內(nèi)的配套逐漸等同于城市公建配套，這對于一些社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的充分利用有利好，也能夠最大程度地節(jié)約土地。

　　朝節(jié)約土地方向演進(jìn)

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類政策調(diào)整是希望改變過去封閉式社區(qū)的諸多弊端。比如封閉式住宅社區(qū)一定程度上使得商業(yè)設(shè)施和住區(qū)設(shè)施隔離，同時(shí)需要更大的占地面積。通過開放式的街區(qū)制度推進(jìn)，將使得后續(xù)城市商業(yè)設(shè)施和住區(qū)設(shè)施規(guī)劃能夠融為一體，并且使得城市規(guī)劃朝節(jié)約土地等方向演進(jìn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，小區(qū)封閉是為了安全，何況住宅小區(qū)內(nèi)的道路設(shè)置基本都是低速道路，如果開放如何保證社區(qū)居民的安全是一個(gè)大問題。國外之所以實(shí)行街區(qū)制，那是因?yàn)榫用窨梢院戏ǔ钟袠屩冶緛砭途幼》稚ⅲ@與國內(nèi)基本都是高層住宅樓的性質(zhì)完全不同。

　　張大偉稱，街區(qū)式社區(qū)是住宅與商業(yè)、服務(wù)業(yè)混合、與街道結(jié)合性強(qiáng)的社區(qū)。里面的設(shè)施有：銀行、超市、商業(yè)街、餐飲、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等，街區(qū)式社區(qū)具有城市土地利用率高、交通便利、城市景觀豐富、與商業(yè)和各種城市活動結(jié)合緊密等優(yōu)點(diǎn)。當(dāng)它運(yùn)用在中國城市的居住區(qū)中時(shí)也產(chǎn)生了一些新的問題，例如安全問題、噪聲干擾問題等。

　　本報(bào)記者了解到，目前北京沿海賽洛城小區(qū)就是做類似的街區(qū)試點(diǎn)，此外國內(nèi)由于文化習(xí)慣不同少有這樣的小區(qū)。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者：“上述政策大方向肯定是對的，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化可以促進(jìn)城市的交通緩解，發(fā)達(dá)國家道路雖然不寬，但是道路密集。目前我國的通勤效率過低，影響到城市的勞動生產(chǎn)率，如果交通變好，對于城市效率提高很有好處。但是，這些改革同時(shí)也涉及到物權(quán)法，如今國內(nèi)小區(qū)內(nèi)的公共面積屬于全體業(yè)主，未來如何管理是問題；此外，如果未來土地出讓將公共面積剝離，這將大大降低土地出讓的收入?！?/p>

　　國家發(fā)改委綜合運(yùn)輸研究所宏觀城市交通室主任程世東對媒體表示，很多年前專家學(xué)者就在倡導(dǎo)開放式社區(qū)，但由于阻力較大一直沒能成功推行。一是在文化理念方面，影響城市規(guī)劃和人們的理解，這是問題根源；二是土地在出讓方面，應(yīng)該小塊出讓，不是大塊出讓；三是治安、管理等方面，“大院封閉的管理給人感覺更安全，需要的安保和物業(yè)也會比較少，如果打開會遇到很大阻力”。

　　物業(yè)管理行業(yè)面臨洗牌

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱，街區(qū)制住宅項(xiàng)目也可能會使得房企的后續(xù)社區(qū)管理模式發(fā)生較大的調(diào)整，部分封閉式住宅項(xiàng)目的管理模式可能要得到摒棄，對于開放式社區(qū)的管理模式建立應(yīng)該加快跟進(jìn)。

　　歐陽捷也表示，如果未來小區(qū)打開，物業(yè)保安可能不需要，但是對于政府的公共安全要求變高，政府對于安全的投入可能需要加大。此外，保潔成為了城市公共服務(wù)，對于城市的保潔要求也會變高。

　　花樣年控股董事局主席潘軍接受記者采訪時(shí)表示，新政有望打破現(xiàn)有社區(qū)的片區(qū)化格局，使大型社區(qū)被網(wǎng)格化分割，社區(qū)的物理邊界更加零散和模糊，但這并不意味著社區(qū)功能和社區(qū)服務(wù)需求的消失，反而使得社區(qū)管理的形式更加復(fù)雜化，對社區(qū)管理的要求大大提高，同時(shí)管理成本會相應(yīng)增加。

　　“大型住宅社區(qū)被道路物理拆分成若干小單元，甚至是分棟單體，對管理成本的控制及安保的質(zhì)量具備較大的挑戰(zhàn)性?！迸塑娬f。

　　在他看來，物業(yè)管理行業(yè)面臨重新洗牌，傳統(tǒng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)面臨升級換代的需求，率先完成智能社區(qū)和智能安保建設(shè)的物業(yè)公司把握主動權(quán)，在基礎(chǔ)服務(wù)運(yùn)營基礎(chǔ)上，尋找新的利潤來源將是關(guān)鍵。

　　“街區(qū)制預(yù)計(jì)將在未來幾年完成全面鋪開，這是一個(gè)挑戰(zhàn)，更是機(jī)會?！迸塑娬f，一些在業(yè)務(wù)收入多元化、社區(qū)管理智能化和社區(qū)網(wǎng)絡(luò)電商化領(lǐng)域走在前列的行業(yè)龍頭企業(yè)，有望率先抓住政策機(jī)遇，迅速搶占更多市場份額和先機(jī)。