新華觀察

　　18日下午，南京土地拍賣，地價(jià)再飚。同一天，蘇州出臺(tái)十項(xiàng)政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，劃出全年漲幅不超過(guò)12%的“紅線”。兩個(gè)省內(nèi)樓市最火城市同一天傳出的這兩個(gè)消息，耐人尋味。

　　競(jìng)拍一開(kāi)始，手持45號(hào)牌的房企就豪氣地加價(jià)14億！一舉讓價(jià)格直接跨越了“最高限價(jià)線”，主持人提醒中帶著調(diào)侃：“感謝大家對(duì)南京市保障房做出的貢獻(xiàn)?！卑凑债?dāng)?shù)匾?guī)定，超過(guò)最高限價(jià)的地價(jià)部分將用于保障房建設(shè)，而同樣的“感謝用語(yǔ)”主持人說(shuō)了兩遍。

　　這一場(chǎng)土拍，近50家房企組成“豪華參拍陣容”，對(duì)手的高幅加價(jià)，并沒(méi)有擊退“應(yīng)戰(zhàn)者”的勇氣，3個(gè)區(qū)域最高地價(jià)由此誕生：鼓樓區(qū)熱河南路一地塊由招商地產(chǎn)以48.2億元競(jìng)得，樓面價(jià)29899元/平方米；江北新區(qū)緯七路一地塊由中建東孚以11.2億元奪得，樓面價(jià)22435元/平方米；江北新區(qū)雨山路一幅地塊由保利地產(chǎn)以31.2億元收入囊中，樓面價(jià)22320元/平方米。若以3個(gè)區(qū)域的現(xiàn)有房?jī)r(jià)衡量，地價(jià)均已超過(guò)房?jī)r(jià)，正所謂“面粉賽面包”。

　　這場(chǎng)土地拍賣會(huì)之前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，2月南京房?jī)r(jià)環(huán)比再漲2.7%，創(chuàng)下環(huán)比漲幅新高。這已是南京房?jī)r(jià)連續(xù)12個(gè)月上漲，1年漲幅達(dá)14.1%。

　　高地價(jià)、高房?jī)r(jià)兩相映照，給當(dāng)?shù)貥鞘型渡涑隹駸岫话驳那榫w。然而，理性的市場(chǎng)分析人士和專家已開(kāi)始發(fā)出忠告：如此“高歌猛進(jìn)”恐將加速本輪上漲周期的結(jié)束，因?yàn)闈q太快太猛會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買力弱化，無(wú)人接盤，最快下半年可能產(chǎn)生市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)。

　　眼下的南京，已然是二線城市中的房?jī)r(jià)領(lǐng)漲者，2月該市新建商品住宅均價(jià)環(huán)比上漲2.7%，超越了北京的2.3%、廣州的1.6%，僅次于深圳的3.6%和上海的2.9%，漲幅全國(guó)第三。這其中，河西、江北兩個(gè)板塊房?jī)r(jià)溢價(jià)更為明顯，去年河西房?jī)r(jià)普遍還在2萬(wàn)多元，但現(xiàn)在樓盤售價(jià)均在3萬(wàn)元以上，少數(shù)樓盤的房?jī)r(jià)則沖過(guò)了4萬(wàn)元的高位；江北房?jī)r(jià)在去年7月國(guó)家級(jí)新區(qū)利好落定后進(jìn)入大漲期，有樓盤一年房?jī)r(jià)上調(diào)六七千元/平方米。

　　不安分的地價(jià)拽著房?jī)r(jià)高企。去年下半年以來(lái)，南京“地王”頻出，去年最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，更是拍出高達(dá)4.2萬(wàn)元/平方米的地價(jià)。地價(jià)跳漲，給樓盤加價(jià)銷售注入底氣，買方也在恐漲效應(yīng)下加快進(jìn)場(chǎng)，再搭上政策利好頻出、資金量化寬松的快車，樓市上演資本狂歡。

　　昨日高價(jià)地再出，江北有樓盤隨即放言將漲至3萬(wàn)元/平方米。而幾乎在近50家開(kāi)發(fā)商“拼搶”地塊的同時(shí)，淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺(tái)上，20個(gè)人在“搶”河西一套豪宅，公開(kāi)拍賣的這套房面積294.97平方米，起拍價(jià)789萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)140輪激烈競(jìng)爭(zhēng)，成交價(jià)高達(dá)1219萬(wàn)元，漲了54%！

　　據(jù)悉，南京物價(jià)部門對(duì)房?jī)r(jià)的把控已經(jīng)趨緊，房企報(bào)價(jià)過(guò)高將受到一定壓制，然而，一定時(shí)期內(nèi)壓住幾個(gè)樓盤或一批樓盤的高報(bào)價(jià)，卻非長(zhǎng)久之計(jì)。有的房企因此“不高興”賣了，干脆“捂”起來(lái)，在供不應(yīng)求矛盾本已十分突出的當(dāng)下，無(wú)疑又助長(zhǎng)了供需失衡。

　　如果說(shuō)物價(jià)之手“緊”了，那么“土地財(cái)政”套路下的地價(jià)把控之手似乎卻在“松”。記者留意到，這一年來(lái)，南京出讓土地時(shí)，常常出現(xiàn)起拍地價(jià)已經(jīng)定得相當(dāng)高的現(xiàn)象，有的地塊甚至未拍已是“地王”。3月16日推出的4幅地塊，起拍地價(jià)已趕上或者超過(guò)此前拍出的“地王”價(jià)。

　　政府在土地出讓前制定的“底價(jià)”就已很高，在“僧多粥少”、市場(chǎng)本已火熱的情況下，不拍出高價(jià)都難。2月底南京出臺(tái)十七條房地產(chǎn)調(diào)控政策，提出遏制地價(jià)從而平抑房?jī)r(jià)，但目前來(lái)看，成效尚未顯現(xiàn)。

　　“如果，沒(méi)有三四線城市的冷清把資本往南京逼，沒(méi)有投資渠道缺乏、股市低迷把大量投資需求往樓市逼，沒(méi)有資本的泡沫，沒(méi)有需求的泡沫，哪有今天的地價(jià)飛漲、房?jī)r(jià)飛漲？！”南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝分析，眼下房企有的重倉(cāng)南京，沒(méi)有進(jìn)入的則在積極布局，地產(chǎn)資本向南京聚集的趨勢(shì)有增無(wú)減，南京的土地市場(chǎng)完全被資本操控。而地價(jià)與房?jī)r(jià)本就是互助互推的“孿生兄弟”。

　　張輝認(rèn)為，2014年底開(kāi)啟政策刺激的大門以來(lái)，中國(guó)樓市進(jìn)入史無(wú)前例的全民投資和泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代，買房人搶房，開(kāi)發(fā)商搶地，投資需求大量釋放，一輪資本主導(dǎo)的地價(jià)、房?jī)r(jià)漲價(jià)潮席卷一二線城市，愈演愈烈。深上寧京廣等領(lǐng)漲的一二線城市，恰恰是樓市泡沫最大的吸納者和承擔(dān)者。

　　“房企的拿地邏輯根本不是基于正常的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)來(lái)倒推地價(jià)，而是資金競(jìng)爭(zhēng)下誰(shuí)的風(fēng)險(xiǎn)偏好最高？誰(shuí)的膽子更大？根本不是未來(lái)房?jī)r(jià)能不能賣到多少錢的問(wèn)題。有的房企在拍地前甚至根本不算賬，只是照著周邊樓盤的房?jī)r(jià)來(lái)拍地?！?/p>

　　“照這樣發(fā)展下去，本輪上漲周期將很快走完?！蹦暇┕I(yè)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理系主任吳翔華直言，當(dāng)前市場(chǎng)的瘋狂將使得本輪上漲周期提前結(jié)束。而昨日一位在圈內(nèi)浸染多年的人士稱，最快可能到10月份，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)變化。更有多位地產(chǎn)圈人士預(yù)判，明年市場(chǎng)風(fēng)向會(huì)逆轉(zhuǎn)。微博和微信朋友圈里，“泡沫會(huì)不會(huì)破”的擔(dān)心、希望政府出實(shí)策控房?jī)r(jià)和地價(jià)的呼聲也紛紛出現(xiàn)。

　　此時(shí)，與南京一樣擁有火熱樓市行情的蘇州傳出消息：18日，蘇州市政府召開(kāi)關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的會(huì)議，出臺(tái)十項(xiàng)政策穩(wěn)預(yù)期，主要包括增加住房供應(yīng)、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和市場(chǎng)監(jiān)管等，其中最引人注目的是，當(dāng)?shù)卣o樓盤預(yù)售證備案價(jià)格劃出漲幅“紅線”：申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過(guò)12%。

　　蘇州科技學(xué)院教授盛承懋認(rèn)為，現(xiàn)在蘇州屬于一二線城市中房?jī)r(jià)漲得過(guò)快的城市之一，新政出臺(tái)及時(shí)?！安灰恕斌w現(xiàn)了有形之手的引導(dǎo)，是出于對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的尊重。而政府引導(dǎo)下，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式漲跌，市場(chǎng)買賣雙方都應(yīng)保持理性。

　　蘇州出手了，南京還會(huì)遠(yuǎn)嗎？