國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價高溫不減，同比均明顯上漲并且漲幅擴大，2015年以來，從全國住宅用地成交總價排行前10位來看，北京最多。中國經(jīng)濟網(wǎng)記者從北京市高價樓盤成交表現(xiàn)來看，前9月1000萬以上的樓盤銷售額同比增長81%。面對目前北京地王接連不斷入市的情況，業(yè)內(nèi)人士直言明年放量超過10萬單價的樓盤會超過50個，“面粉貴過面包”的情況已不再是個別情況，此后北京將不可避免的走上豪宅化之路。

　　北京已現(xiàn)"遍地地王"現(xiàn)象

　　樓面價超過房價已成常態(tài)

　　昨天，北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)兩地塊拍賣落槌，國瑞地產(chǎn)以44.96億元總價，分別配建3.8萬平方米限價房、4.2萬平方米限價房代價競得。業(yè)內(nèi)人士測算稱，兩地塊樓面價分別為3.65萬元每平方米和4.3萬元每平方米。據(jù)了解，住宅地塊包括大量的不可售物業(yè)。按照過去北京地王的售價預(yù)期，地價占房價42%左右，北七家這兩地塊的售價預(yù)期均價將在8萬元左右。而根據(jù)市場數(shù)據(jù)，北七家區(qū)域主流成交房源均價在2.5萬元左右，部分靠近地鐵物業(yè)在3萬元左右。二手房成交均價在2萬元-2.5萬元之間。部分別墅物業(yè)售價在3萬元左右。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，北京可供開發(fā)土地絕對數(shù)量不斷減少，目前土地整理中面臨難度大、位置遠等問題，住宅用地集中供應(yīng)的機會將愈加減少，因此這波集中供地也引發(fā)了開發(fā)商的極大關(guān)注。土地價格的上漲也正在影響樓市，南四環(huán)一家單價超過4萬元的樓盤遭哄搶，源于項目周邊土地已拍到4萬元。預(yù)計受土地價格快速上升的影響，北京房價恐怕還將迎來新一輪上漲。

　　中國經(jīng)濟網(wǎng)查閱據(jù)統(tǒng)計顯示，北京年內(nèi)已經(jīng)高達25宗地塊樓面價突破3萬。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓面價超過房價已經(jīng)成為常態(tài)。北京已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象，雖然地王不完全代表未來市場售價，但如此多的集中出現(xiàn)，未來房價很難不受到影響。

　　未來六環(huán)以內(nèi)全城“豪宅化”幾乎已成定局

　　數(shù)據(jù)顯示，北京高端需求近年來一直表現(xiàn)穩(wěn)定。其中，千萬級豪宅成交套數(shù)近幾年一直保持在每年2000套左右的成交。目前北京在售、即將開盤，及明年入市的豪宅數(shù)量遠遠超過這個數(shù)字。統(tǒng)計顯示，北京已經(jīng)出現(xiàn)了38宗地塊樓面價超過3萬元，其中樓面價超過6萬元的有5宗、樓面價超過5萬的有5宗、樓面價超過4萬元的有11宗、樓面價超過3萬元的有16宗。這意味著未來房價預(yù)期在15萬元左右的至少有10個項目；售價挑戰(zhàn)10萬元以上的合計將有21宗，疊加部分老項目，未來北京“10萬+”的頂豪項目將達到50個。

　　值得注意的是，過去10年，豪宅是北京樓市的小眾市場，因為售價“10萬元+”的項目并不多，供需還較為平衡。但2015年以來，扣除配建及競建部分，成交地塊中純商住宅的實際樓面價超過5萬元/平方米的住宅用地已經(jīng)有10宗之多，且遍布京城四方，未來六環(huán)以內(nèi)全城“豪宅化”幾乎已成定局。

　　對此張大偉認為，北京商品房住宅市場已經(jīng)進入高端化，與香港類似，目前在售物業(yè)中低端占比非常少。2015年最后兩月，雖然土地價格對房價影響已經(jīng)趨弱，但依然會釋放促漲影響，房價有可能出現(xiàn)明顯上漲。

　　豪宅市場“去化”將迎極大壓力

　　中國經(jīng)濟網(wǎng)記者就目前市場來看，地王頻出的原因一方面是因為土地價格和地塊位置、區(qū)域配套、住宅及土地市場供求直接相關(guān)，同一區(qū)域地王不斷出現(xiàn)，是地王頻出的集中反映；另一方面，高價土地也反映了開發(fā)商的拿地積極性及市場需求，對區(qū)域地價上漲起到一定程度拉伸作用。以花鄉(xiāng)樊家村地塊為例：在競價階段，經(jīng)過73輪角逐，在接下來的競建“公共租賃住房”面積階段，經(jīng)過了31輪競拍，最終才由中國葛洲壩集團競得，反映了豐臺區(qū)土地極具價值，對區(qū)域地價上漲起到一定程度的刺激作用。

　　長期來看，地王誕生后，開發(fā)商為了保證收益，將開發(fā)高端住宅項目，銷售價格也將隨著項目品質(zhì)、價值的提升而上漲，成功的樓盤項目進一步帶動區(qū)域住宅市場品質(zhì)提升，拉動整體板塊價值，區(qū)域內(nèi)土地、項目也將受益，從而帶來銷售價格的進一步上漲。

　　一位對北京豪宅市場保持長期觀察的人士坦言，當前北京土地市場上的表現(xiàn)已接近瘋狂，倘若將已經(jīng)出讓和即將出讓的地王級地塊算上，北京頂豪市場未來的供應(yīng)將呈現(xiàn)出井噴局面，這對豪宅市場的“去化”將帶來極大的壓力。隨著近年國內(nèi)“造富”速度減慢，也可以預(yù)見，買得起千萬元以上豪宅的客戶不可能有大的增量。對于豪宅開發(fā)企業(yè)而言，拿地時還需理性考慮市場的需求。

　　另據(jù)媒體報道，眼下不能速銷的樓盤基本都是豪宅與改善樓盤，后期都有不小的貨量，很多樓盤還沒有過60%的及格線。業(yè)內(nèi)人士對此直言道，北京豪宅市場已處于明顯供過于求的局面，明年放量的超過10萬單價的樓盤會超過50個，這些高價地一方面面臨巨大資金成本的壓力，另一方面也面臨艱難的“去化”壓力?！盎蛟S2016年才是真正的考驗”。