三四線(xiàn)城市樓市陷入泥潭，而一線(xiàn)城市卻火熱得不得了，樓市已經(jīng)不正常了。

　　市場(chǎng)總是難以捉摸，樓市尤其如此。2013年，孫宏斌以每平米7.3萬(wàn)元拿下農(nóng)展館地塊，創(chuàng)造北京史上最貴地王時(shí)，當(dāng)時(shí)很多人都認(rèn)為這塊地會(huì)“砸在手里”。但今年10月以來(lái)正在上演的京城“地王潮”完全顛覆了認(rèn)識(shí)， 葛洲壩 10月20日拿下北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)樊家村地塊，其7.5萬(wàn)元的樓面價(jià)輕松刷新了紀(jì)錄，讓趴了僅兩年的孫宏斌成功“解套”。

　　近期，孫宏斌的項(xiàng)目以“北京一號(hào)院”的奢華姿態(tài)面世，并以19.5萬(wàn)元的均價(jià)創(chuàng)造了單價(jià)新紀(jì)錄，開(kāi)盤(pán)日即銷(xiāo)6套，凈收6億以上。這是今年一線(xiàn)城市“豪宅元年”的一個(gè)縮影，今年前三季度，一線(xiàn)城市均價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元的豪宅累計(jì)成交同比增長(zhǎng)326%?？磥?lái)，2012～2013年乍舌的一波“地王潮”中，若像孫宏斌一樣膽大的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在都賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)了。

　　“任性”的購(gòu)買(mǎi)力擊潰了所有的謹(jǐn)慎者，一線(xiàn)城市的需求，你如何高估都不為過(guò)啊!亞豪機(jī)構(gòu)指出，未來(lái)北京單價(jià)6萬(wàn)元以上的豪宅區(qū)域?qū)U(kuò)展至六環(huán)內(nèi)，意味著北京已“全城豪宅化”了;上海深圳也不甘落后，前10個(gè)月上海一手豪宅成交翻了2.9倍，甚至出現(xiàn)豪宅“日光”的神話(huà);深圳近兩年出讓的住宅用地，不是地王就是“準(zhǔn)地王”，與高成本的“舊改”項(xiàng)目一起，讓深圳房?jī)r(jià)也毫無(wú)懸念地跨入了6萬(wàn)元隊(duì)列。

　　開(kāi)發(fā)商眼里，一線(xiàn)城市儼然已成“安全島”。流動(dòng)性寬松、樓市火爆、融資打開(kāi)(發(fā)債利率降至3%～4%)，開(kāi)發(fā)商可謂“彈藥”充足。更甚者，一線(xiàn)城市供地完成率多年來(lái)沒(méi)有超過(guò)50%，保障房“硬指標(biāo)”又?jǐn)D壓商品房用地，供求“剪刀差”擴(kuò)大，而開(kāi)發(fā)商手里的儲(chǔ)備早已用盡，地市和房市長(zhǎng)期看好就不奇怪了。綜合目前樓市形勢(shì)、金融經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，“搶食”一線(xiàn)城市土地，無(wú)論是防御性投資、增厚短期資產(chǎn)，還是美化資產(chǎn)負(fù)債表，或是杠桿融資，都是不錯(cuò)的選擇。

　　2015年底掀起的“地王潮”，洶涌之勢(shì)遠(yuǎn)甚過(guò)往。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，北京有39宗地塊樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元，未來(lái)每平方米15萬(wàn)元左右的項(xiàng)目將有11個(gè)、10萬(wàn)以上的將有21宗，疊加老項(xiàng)目，未來(lái)北京“10萬(wàn)+”項(xiàng)目將有50個(gè)。更為夸張的是，“搶地”之勢(shì)已經(jīng)蔓延到了其他重點(diǎn)城市，10月下旬以來(lái)，北京、南京、杭州、溫州、佛山等5個(gè)城市在不到10天的時(shí)間，居然誕生了6個(gè)地王。

　　搶地的結(jié)果，就是不斷締造更上一層樓的“三高”地王(高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià))。但即便抱團(tuán)“取暖”、挖空心思樹(shù)立產(chǎn)品的獨(dú)特性、宣傳珍品價(jià)值，需求也會(huì)高處不勝寒啊!當(dāng)輪番舉牌時(shí)的“激情”降溫后，大家才發(fā)現(xiàn)，這可能是一場(chǎng)“危險(xiǎn)的游戲”，“10萬(wàn)+”的房子要賣(mài)給誰(shuí)呢?都能像孫宏斌一樣趴著等待“解套”嗎?

　　京滬深等大城市，每一宗地都要配建保障房，倒逼商品房?jī)r(jià)格不斷創(chuàng)新高，城市“中堅(jiān)力量”(戶(hù)籍人口、公務(wù)人員和高端人才)的住房問(wèn)題不再發(fā)愁了，最后讓投資者和外地有錢(qián)人去“血拼”吧。需求看似很旺盛，但那是6萬(wàn)元以上豪宅還很稀缺、少數(shù)高凈值人群還能消化。當(dāng)“逢拍地、必地王”，全城豪宅化、普宅豪宅化時(shí)，哪有那么多“接盤(pán)俠”。亞豪機(jī)構(gòu)計(jì)算，未來(lái)北京市場(chǎng)頂豪(10萬(wàn)+)供應(yīng)規(guī)模在4000～5000套，供求比大概是20:1。

　　于是，有開(kāi)發(fā)商玩不下去了。據(jù)悉，碧桂園要爽約豐臺(tái)地塊，龍湖也鬧起了“退地”。暫不論真假，但趴著也可能“解套”不了。對(duì)央企來(lái)說(shuō)，“經(jīng)濟(jì)賬”是一方面，資金無(wú)虞的情況下，拿高價(jià)地間接地貫徹了“穩(wěn)增長(zhǎng)”、實(shí)現(xiàn)了保值增值的使命，但民企要算“經(jīng)濟(jì)賬”。因此，碧桂園和龍湖退地非空穴來(lái)風(fēng)。刺激政策不斷，但三四線(xiàn)城市樓市卻陷入泥潭，始終不能自拔，而一線(xiàn)城市卻火熱得不得了，樓市已經(jīng)不正常了。

　　(作者系深圳房地產(chǎn)研究中心分析師)