“以前在北京拿地,喝了酒就敢去拿,現(xiàn)在拿地,需要吃了藥才敢去。”10月20日下午,在豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村宅地進入現(xiàn)場,參與競拍拿地的某開發(fā)商內(nèi)部人士笑稱。

　　北京供地稀缺疊加房企重倉一線城市的雙重影響之下,北京土地市場的競爭升級,地價更是節(jié)節(jié)攀升,作為城六區(qū)一員的豐臺在近期的土地出讓中“出盡風(fēng)頭”。

　　10月20日下午,豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村宅地進入現(xiàn)場競價階段,作為日前炙手可熱的區(qū)域,豐臺該宗地受到了眾多房企的關(guān)注。據(jù)記者了解,該宗地的建筑規(guī)模為20.38萬平方米,起始價達到了33億元。雖然價高,但參與者眾,有兩家聯(lián)合的,有三家聯(lián)合的,也有單槍匹馬的。

　　據(jù)記者了解,葛洲壩、龍湖+首開+保利、中糧+天恒+首創(chuàng)、萬科+金融街、中國金茂、金地、中鐵建、中鐵置業(yè)等悉數(shù)到場,且互不相讓,整個叫價環(huán)節(jié)節(jié)奏很快,半個小時即經(jīng)過了73輪角逐,龍湖聯(lián)合體以49.5億觸頂合理土地價格上限。在隨后的公租房面積較量階段,又歷經(jīng)了31輪“貼身肉搏”,“單槍匹馬”的葛洲壩報出3.1萬平米成功競得該地塊,算上標(biāo)書中要求的1萬平米的配建,共計需配建4.1萬平米公租房。

　　據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算,商品房住宅部分樓面價高達7.5萬/平方米,該價格甚至超過了農(nóng)展館,可以說是北京住宅類的樓面價歷史最高。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析表示,預(yù)計售價將在15萬平方米左右。

　　包括上述宅地,截至目前,四季度以來的土地成交熱潮中,豐臺區(qū)域已經(jīng)成交了四宗地,另外三宗商業(yè)性質(zhì)用地中,一宗落入中鐵置業(yè)囊中,另外兩宗被方興和碧桂園聯(lián)合體摘得。值得一提的是,無論宅地還是商業(yè)用地,豐臺區(qū)域地塊均經(jīng)歷了激烈的角逐。

　　事實上,從2013年開始,豐臺土地市場的火熱讓豐臺區(qū)域備受關(guān)注。2013年夏家胡同地塊成交樓面價達4.5萬元/平方米,2014年西局地塊樓面價突破6萬元/平方米,而今年成交的玉泉營、白盆窯、石榴莊等區(qū)域地塊無一不受到房企爭搶。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計,自2014年至今,豐臺區(qū)域24宗地塊,截至目前,已經(jīng)有部分地塊入市。

　　任啟鑫表示,豐臺區(qū)發(fā)展的落后使得該區(qū)域住宅供需長期處于城六區(qū)的末尾,甚至不敵部分近郊區(qū)域。但是隨著北京城區(qū)住宅用地的不斷減少,住宅市場的不斷外擴,豐臺區(qū)五環(huán)內(nèi)大量可供開發(fā)的地域成為土地市場當(dāng)中最后一批“熱土”。從宅地成交情況來看,自去年開始豐臺區(qū)土地市場成交開始出現(xiàn)明顯增多,其中西局、榴鄉(xiāng)橋等地塊成交樓面價更是屢創(chuàng)新高。由此,豐臺區(qū)在進入供應(yīng)熱點區(qū)域的同時,其區(qū)域價格也將呈現(xiàn)快速上漲趨勢。

　　□新房

　　高端化已成主旋律

　　豐臺土地樓面價不斷走高,讓前期拿地布局的房企按捺不住內(nèi)心的高興。

　　一個有意思的插曲是,就在樊家村天價地塊出讓的第二天,與樊家村天價地塊一墻之隔的懋源地產(chǎn)釣云臺項目就召開“釣遇未來,云集中西——對話中國豪宅新價值標(biāo)準,揭秘豪宅基因密碼”論壇。有業(yè)內(nèi)人士就笑稱,與新地王一路之隔的懋源·釣云臺將成為最大受益者。懋源地產(chǎn)相關(guān)人士表示,新成交的樊家村6號地印證了懋源進入豐臺的前瞻性。2012年獲得釣云臺地塊,2013年又拿下夏家胡同地王。夏家胡同樓面價當(dāng)時只有4萬元/平方米。2014年,伴隨龍湖、泰禾進入西局拿地,豐臺樓面價達到6萬元/平方米。

　　10月18日釣云臺剛剛公示預(yù)售證,4棟樓均價都在10萬元/平方米以上,最高的一棟樓均價超過13萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認為,新地王的成交將鼓勵開發(fā)商和買房人雙方的信心。

　　除了釣云臺外,據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,繼龍湖西宸原著、方莊公館入市之后,今年10月豐臺區(qū)包括釣云臺、天恒金融街公園懿府、福海棠華苑等3個普宅項目以及魯能·釣魚臺美高梅公館、中奧廣場首站兩個商住項目扎堆入市,入市項目的數(shù)量僅次于大興區(qū)排全市第二。頻繁入市的高價地,讓豐臺在售新盤價格水漲船高并迎來了熱銷旺季。

　　10月17日,位于南四環(huán)外的天恒金融街公園懿府迎來首次開盤。記者獲悉,項目當(dāng)日共推出266套房源,去化率超八成,單盤單日銷售額超10億元。項目銷售現(xiàn)場也迎來許久未見的搖號選房的火爆場面。據(jù)悉,公園懿府開盤當(dāng)日共吸引了近400組客戶前來選房,從上午9點30分起,整個搖號選房過程一直持續(xù)到下午3點30分。在首期迎來“開門紅”之后,公園懿府項目還將在11月再加推一批房源,但據(jù)銷售人員介紹,屆時售價也將有一定幅度上漲。

　　位于西三環(huán)的龍湖西宸原著,繼6月別墅產(chǎn)品獲得10億元熱銷之后,10月24日,其推出的140-240平方米平層產(chǎn)品——西宸原著玉府,在蓄客僅一個月時間內(nèi),開盤當(dāng)日所推產(chǎn)品全部售罄,又創(chuàng)10億元熱銷佳績。除此之外,位于南三環(huán)外的魯能·釣魚臺美高梅公館,盡管單價高達8萬-10萬元/平方米,但憑借小戶型低總價特點以及改變傳統(tǒng)生活方式的獨特設(shè)計,在17日產(chǎn)品首次亮相的發(fā)布會上,仍然收到200多組客戶的排卡。

　　□二手房

　　業(yè)主心理現(xiàn)微妙變化

　　“我家門口出了北京地王,樓面價都7.5萬了,可我家的房子才4萬出頭?！奔易∪f年花城的李小姐(化名)說。

　　據(jù)記者了解,該項目臨近日前成交的豐臺花鄉(xiāng)樊家村地王,首經(jīng)貿(mào)地鐵站附近某門店的經(jīng)紀人告訴記者,個別業(yè)主的心理確實有微妙的變化,“昨天有個業(yè)主過來說,他的房子肯定要漲,和那個地王就隔了一條路?！?/p>

　　不過,大部分掛牌出售的二手房業(yè)主更看重周邊的配套和已經(jīng)開始賣的新房項目,“這個地是賣了,但什么時候賣房子還不知道,賣多少錢也不知道,我現(xiàn)在著急換房,所以也不會報太高的價,還是市場價,只是心里底氣足一點?！?/p>

　　偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理孔丹告訴記者,截至目前,新晉地王樊家村地塊周邊熱門小區(qū)的成交均價有小幅上漲,但總體保持平穩(wěn)。大部分業(yè)主在報價方面也較為理性,借機抬高報價的現(xiàn)象很少見,但身邊“地王”的出現(xiàn),也進一步堅定了業(yè)主對目前房屋定價的信心,進一步議價的空間進一步減小。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為,雖然豪宅能夠?qū)χ苓厖^(qū)域的配套和規(guī)劃起到一定的改善作用,但對周邊中低端,尤其是偏低端社區(qū)的房價提升作用不大。在目前的市場形勢下,未來地王頻出將成為新常態(tài),這些豪宅高端項目的落地,由于能夠使周邊的配套規(guī)劃逐步完善,周邊房價也將有所提升,但大幅上漲的可能性不大。

　　“除了拉升整體區(qū)域房價之外,隨著這些高端項目的開發(fā),區(qū)域的一些配套尤其是商業(yè)配套也會越來越發(fā)達?！奔易∝S臺西南馬家堡區(qū)域的王女士這樣告訴記者。

　　王女士認為,這些年南城一直不被看好,主要就是因為南邊軌道交通不發(fā)達、區(qū)域配套設(shè)施差,甚至很多地方都看不到什么配套,雖然近幾年這些問題在逐漸發(fā)生變化,但還是沒有實質(zhì)性改善。地王頻繁出現(xiàn),也就意味著未來高端項目會頻出,而這些高端項目一定會給區(qū)域的一些配套建設(shè)帶來利好,這也是她最為關(guān)心的。

　　王女士告訴記者,她目前所居住的房子是2010年交付的,當(dāng)時買這套房也是基于對未來的一個預(yù)期,包括地鐵10號線的開通以及附近兩個大型商場的投入運營。雖然是南三環(huán),但當(dāng)時買房的時候附近幾乎沒有任何配套,“甚至連公交車都沒有,去地鐵站只能打黑車”,王女士說,在不到5年的時間里,配套逐漸得到豐富,房價也從當(dāng)初的不足2萬元/平方米漲到現(xiàn)在的4萬元/平方米以上。但對于80后的王女士來說,這樣的配套仍然顯得差強人意,“豐臺是城八區(qū),還是希望配套能夠更高端更時尚一些”。

　　□分析

　　項目價值比拼將成看點

　　受歷史因素的影響,豐臺區(qū)開發(fā)進度較為緩慢,另外加上地鐵線路貫通較晚,豐臺開發(fā)程度甚至落后于大興、房山這類南部郊區(qū)。供應(yīng)的不足使得豐臺區(qū)成交持續(xù)難以突破,從豐臺區(qū)歷年住宅成交情況來看,該區(qū)域成交占比多年維持在10%以內(nèi),2014年與2015年占比更是低至3%。而近期區(qū)域項目的集中供應(yīng),使得該區(qū)域未來成交呈現(xiàn)上行趨勢。

　　“作為城六區(qū)之一,豐臺房地產(chǎn)市場過去一直平淡無奇,區(qū)域熱度甚至不如亦莊區(qū)域,主要原因是土地供應(yīng)節(jié)奏滯后?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,隨著2013年龍湖、泰禾等品牌開發(fā)商接連進軍西南市場,豐臺土地價格迅速攀升,數(shù)宗高價地開始出現(xiàn)。2015年,豐臺區(qū)的多個頂豪項目開始熱銷,豐臺樓市越來越被認可。

　　一位豐臺項目負責(zé)人表示,豐臺近期的土地?zé)狳c并非偶然,是基于幾年來的規(guī)劃和布局,隨著金融街南延、麗澤商務(wù)區(qū)崛起、第二機場建設(shè)等重大利好,豐臺的價值正在重新定義,一系列政策南傾都將為房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售提供良好的基礎(chǔ)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,截至目前,北京樓面價超過4萬元的含居住類土地合計有30宗左右,其中有7宗出現(xiàn)在豐臺區(qū)域,包括之前的西局、夏家胡同、亞林西、石榴莊,均出現(xiàn)了多宗高價地。張大偉預(yù)計,疊加昨天成交的地塊及未來的新宮高價地,預(yù)期豐臺區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)起碼8-10個售價預(yù)期在8萬-10萬元的頂豪項目。

　　對于未來區(qū)域越來越多的高價項目,拿地只是開始,項目之間的競爭才剛剛開始,北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志認為,現(xiàn)在的高端項目已經(jīng)進入到“價值比拼”的時代,人們會更多考慮到細節(jié),考慮到產(chǎn)品的品質(zhì),價值并不等于價格。這是開發(fā)商們所共同面臨的新課題。

　　對于業(yè)內(nèi)專家關(guān)于后期入市銷售的擔(dān)憂,有開發(fā)商也表示,企業(yè)有自己的算賬邏輯。北京好的高端項目,都會有自己的出路,考驗的只是豪宅開發(fā)商的開發(fā)運營能力。

　　懋源地產(chǎn)品牌推廣總監(jiān)赫蒙認為,在新的市場背景下,新一代高端項目將進入“定制時代”。豪宅基因一定是獨特的、創(chuàng)新的、全方位的。最重要的,豪宅開發(fā)應(yīng)更細更深入更動態(tài)地去研究客戶的種種需求。從開發(fā)端講,就是要為細分的市場客群“定制”豪宅,拒絕復(fù)制。

　　據(jù)介紹,在釣云臺項目開發(fā)上,懋源地產(chǎn)就確定了“回歸家庭、參與生活”的開發(fā)理念,以最大化契合當(dāng)下高端財富群體特別是京西客群的需求。

　　□專家觀點

　　◎亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫

　　未來豐臺住宅市場將量價齊升

　　從豐臺區(qū)目前住宅配套情況來看,地鐵9號線、10號線等線路的貫通,使得區(qū)域交通環(huán)境大為改觀;醫(yī)療教育方面,天壇醫(yī)院等內(nèi)城醫(yī)院的外遷,優(yōu)質(zhì)教育集團的打造使得區(qū)域內(nèi)醫(yī)療教育配套逐漸完善;此外麗澤商務(wù)區(qū)以及豐臺科技園兩個產(chǎn)業(yè)聚集地已出現(xiàn)雛形,區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐開始發(fā)力。居住環(huán)境的不斷提升以及區(qū)域“最后城區(qū)住宅”的稀缺性,使得該區(qū)域住宅在未來一段時間內(nèi)將呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。

　　◎易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進

　　抓住后續(xù)高端資源導(dǎo)入機會

　　如果從行政區(qū)劃來看,豐臺區(qū)屬于北京的市區(qū),所以后續(xù)很多資源依然會有繼續(xù)在此類區(qū)域聚集的可能。從這個角度看,房企進行項目開發(fā),實際上也是希望抓住后續(xù)的高端資源導(dǎo)入的機會,積極進行高端項目的開發(fā)。因此,從目前實際情況看,豐臺的各類土地項目頻頻出現(xiàn)高溢價率的現(xiàn)象。此外,由于部分區(qū)域此前已經(jīng)有了高端項目的開發(fā),房企也愿意進行此類扎堆開發(fā)的方式。從后續(xù)市場趨勢看,也會面臨一個大的土地價格和房產(chǎn)價格攀升的格局。更為重要的是,對于此類地產(chǎn)項目來說,如何吸引更多優(yōu)質(zhì)住戶的進入,進而對于板塊的高端化發(fā)展將有積極的作用。

　　◎中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

　　豐臺未來將有8-10個天價項目出現(xiàn)

　　隨著2013年,龍湖、泰禾等品牌開發(fā)商接連進軍西南市場,豐臺土地價格迅速攀升,數(shù)宗高價地開始出現(xiàn),一直到2015年豐臺區(qū)的多個頂豪項目開始熱銷,市場價格洼地越來越被挖掘。從今年入市的豐臺8個項目看,均價在10萬以上的就出現(xiàn)了3個。特別是上半年的明星項目龍湖西宸原著即將推出平層產(chǎn)品,近15萬/平方米左右的定價,進一步明確了豐臺這一新興高端區(qū)的形象。預(yù)期區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)起碼8-10個售價預(yù)期在8萬-10萬的頂豪項目。