有開(kāi)發(fā)商表示，由于地價(jià)高企，更多入市項(xiàng)目只能高端化，購(gòu)房人群也隨之“被高端”

　　熱門地塊進(jìn)入土地市場(chǎng)，就猶如向燒開(kāi)的油鍋里倒一盆水——瞬間炸開(kāi)了鍋。

　　昨日(10月20日)下午，經(jīng)過(guò)104輪激烈競(jìng)拍，葛洲壩以49.5億元、配建41000平方米公租房的代價(jià)拿下北京豐臺(tái)樊家村危房地塊，溢價(jià)率高達(dá)50%，除此之外，葛洲壩還要再建6.18萬(wàn)平方米的“回遷房”。這也是北京四季度土地市場(chǎng)的“開(kāi)門紅”。記者了解到，綜合配建面積和成本計(jì)算，該地塊的商品房住宅部分樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到約7.5萬(wàn)元，超過(guò)融創(chuàng)中國(guó)2013年以43.24億元的總價(jià)、7.3萬(wàn)元的樓面價(jià)拿下的農(nóng)展館地塊，農(nóng)展館地塊也是當(dāng)年的單價(jià)“地王”。就在今年9月，豐臺(tái)南苑區(qū)一地塊被中鐵建方興聯(lián)合體拿下，折合樓面價(jià)5.2萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從典型的最近集中出讓土地的豐臺(tái)西片區(qū)看，整體區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)高端化，豐臺(tái)土地價(jià)格迅速攀升。

　　總拿地成本達(dá)51億元

　　據(jù)了解，北京豐臺(tái)樊家村危房地塊起價(jià)33億元，總建筑面積為20.38萬(wàn)平方米，其中需要配套建設(shè)1萬(wàn)平方米回購(gòu)價(jià)為8000元/平方米的公租房，以及6.18萬(wàn)平方米回購(gòu)價(jià)格為3800元/平方米的農(nóng)民回購(gòu)房。同時(shí)，地塊包含大量的配套設(shè)施，要求全部為非盈利性質(zhì)，建成后無(wú)償移交豐臺(tái)區(qū)相關(guān)部門使用管理。

　　根據(jù)地塊競(jìng)買協(xié)議，地塊設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到這一上限時(shí)，就進(jìn)一步通過(guò)競(jìng)報(bào)公租房面積的方式確定競(jìng)買人。

　　經(jīng)過(guò)昨日長(zhǎng)達(dá)104輪的激烈競(jìng)拍，葛洲壩最終以49.5億元總價(jià)加上4.1萬(wàn)平方米公租房配建的代價(jià)競(jìng)得地塊。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬，葛洲壩拿下土地后，包括托幼、中學(xué)、醫(yī)療、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等設(shè)施用地共計(jì)3.29萬(wàn)平方米，按照5000元/平方米的成本計(jì)算，需要1.64億元，這些設(shè)施建成后將全部無(wú)償移交。此外，6.18萬(wàn)平方米的回遷房建設(shè)成本約3.09億元，去掉3800元/平方米的回購(gòu)款，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)7416萬(wàn)元；公租房部分，考慮裝修交付，按照建筑成本6000元/平方米計(jì)算，4.1萬(wàn)平方米公租房全部回購(gòu)后可以給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)8200萬(wàn)元的收入。

　　張大偉計(jì)算后表示，葛洲壩拿地的總成本達(dá)到51億元，而20.38萬(wàn)平方米的總建筑面積在去掉回遷房、公租房和配套設(shè)施用地后，商品房住宅面積只有6.82萬(wàn)平方米，因此該地塊商品房樓面價(jià)為7.49萬(wàn)元。他說(shuō)，從樓面價(jià)計(jì)算看，甚至超過(guò)了農(nóng)展館，可以說(shuō)是北京住宅類的樓面價(jià)歷史最高。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，該宗地塊的絕佳地理位置也是引發(fā)爭(zhēng)奪的重要原因。該地塊臨近西南三環(huán)，北鄰龍湖西宸原著、西鄰釣云臺(tái)、東臨夏家胡同以及華潤(rùn)亞林西“地王”項(xiàng)目、南鄰中海九號(hào)公館，新興豪宅區(qū)的雛形已現(xiàn)。從各項(xiàng)配套來(lái)看，地塊周邊有多座大型購(gòu)物商城凱德大峽谷MALL、永旺夢(mèng)樂(lè)城，以及正在建設(shè)中的豐臺(tái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、龍湖商業(yè)項(xiàng)目等，商業(yè)配套完善。記者注意到，豐臺(tái)地塊僅僅是京城集中推地的開(kāi)始。從10月20日到11月23日，北京將在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)出讓29宗經(jīng)營(yíng)性土地。

　　一位要求匿名的開(kāi)發(fā)商人士告訴記者，對(duì)于未來(lái)集中推出的土地，會(huì)有選擇性地拍，不會(huì)去爭(zhēng)搶高價(jià)地王。他表示，京城的客戶群體分為剛需、首改、再改、頂豪四類群體。而市場(chǎng)需求量最大的當(dāng)屬首改、再改人群，換句話說(shuō)，500萬(wàn)元到600萬(wàn)元的房屋最受市場(chǎng)青睞。

　　地價(jià)高企 項(xiàng)目“被高端化”

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度，北京五環(huán)以內(nèi)僅成交商品住宅(不含保障房與自住房)4923套，占全部成交的比重不足十分之一，而大量成交均在五環(huán)以外，尤其是五、六環(huán)之間成交占比高達(dá)57%。任啟鑫認(rèn)為，自去年以來(lái)放松調(diào)整政策的傾斜，使得剛需及改善型需求大量釋放，而五、六環(huán)之間也正是這部分客群所對(duì)應(yīng)的主力置業(yè)區(qū)。

　　上述開(kāi)發(fā)商人士表示，由于地價(jià)高企，更多項(xiàng)目入市只能高端化，而對(duì)于首改、再改人群來(lái)說(shuō)，更多去瞄準(zhǔn)了二手房市場(chǎng)，但二手房市場(chǎng)的商品也有限，并不容易淘到合適的房屋。換句話說(shuō)，購(gòu)房人群也是“被高端”。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年截至日前，北京成交的頂豪數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了182套，這一成交量超過(guò)了歷史總和。同時(shí)，北京商品房住宅進(jìn)入頂豪化，預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)預(yù)期在10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目在2016年將接近50個(gè)，目前已經(jīng)入市的項(xiàng)目接近25個(gè)，這些項(xiàng)目疊加2014年以來(lái)的多宗地王土地，整體入市的頂豪套數(shù)有望達(dá)到3000套以上。

　　上述開(kāi)發(fā)商人士表示，豪宅越來(lái)越多，但是有能力購(gòu)買豪宅的客戶提前被市場(chǎng)消化了不少，剩下的豪宅越來(lái)越難賣。即便是在一線城市，地王項(xiàng)目仍有風(fēng)險(xiǎn)。

　　張大偉表示，從最近集中出讓土地的豐臺(tái)西片區(qū)看，因?yàn)槭艿轿骶值软?xiàng)目的影響，整體區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)高端化。作為城六區(qū)之一，過(guò)去多年豐臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直平淡無(wú)奇。而隨著2013年龍湖、泰禾等品牌開(kāi)發(fā)商接連進(jìn)軍京西南樓市，豐臺(tái)土地價(jià)格迅速攀升，數(shù)宗地王出現(xiàn)，一直到2015年豐臺(tái)區(qū)的多個(gè)頂豪項(xiàng)目開(kāi)始熱銷，市場(chǎng)價(jià)格洼地也逐漸填平。