昨天下午，在歷經(jīng)55輪激烈拼搶后，朝陽東壩南區(qū)地塊最終被龍湖、保利、首開聯(lián)合體以42.5億元，配建55000平方米限價(jià)房的代價(jià)獲得。開發(fā)商測(cè)算，該地塊的樓面單價(jià)已達(dá)5萬元左右。

　　東壩樓面價(jià)漲到5萬

　　東壩地塊總建筑面積約為15.9萬平方米，起價(jià)30.5億元，綜合樓面單價(jià)約1.9萬元，在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)之前，網(wǎng)絡(luò)報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到31.7億元。昨天下午，共有9家房企主體參與到現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，經(jīng)過激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終被龍湖、保利、首開聯(lián)合體競(jìng)得。該地塊最后真正可售的商品住宅面積為2.3萬平方米左右，對(duì)于此次拿地的價(jià)格，龍湖地產(chǎn)北京公司表示，本次土地獲取成本合理，折合樓面單價(jià)為50081元。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目未來擬打造城市高端公寓類產(chǎn)品。

　　受到高價(jià)地塊的頻繁推動(dòng)，東壩區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始升溫。目前東壩在售項(xiàng)目利錦府，二期開盤定價(jià)由一期的49000元跳漲至59909元。龍湖在東壩區(qū)域內(nèi)的精裝平墅項(xiàng)目也將在近日亮相，價(jià)格區(qū)間也在千萬量級(jí)，該地塊是今年年初由龍湖和首開聯(lián)合以11.25億元獲得，當(dāng)時(shí)平均商品房住宅部分樓面單價(jià)為32000元。

　　今年高價(jià)地頻現(xiàn)

　　截至目前，北京土地市場(chǎng)今年累計(jì)成交地塊49宗，其中含住宅的用地占比尚不足半數(shù)，僅23宗。供應(yīng)的稀缺導(dǎo)致近期土地價(jià)格頻創(chuàng)新高，尤其是最近一個(gè)月。

　　8月底，由中鐵建方興聯(lián)合體競(jìng)得的南三環(huán)石榴莊地塊，成交價(jià)50.25億元，商品房住宅部分樓面單價(jià)也高達(dá)5.2萬元，而在周邊距離不遠(yuǎn)的中冶德賢公館項(xiàng)目，目前售價(jià)僅4.5萬元。上周成交的朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村地塊在競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)吸引了中糧、方興、龍湖平安、保利首開、遠(yuǎn)洋等9家競(jìng)拍者爭(zhēng)搶，最終被保利首開聯(lián)合體以64.83億元并異地配建2.75萬平方米保障房，將該地塊收入囊中，樓面單價(jià)達(dá)到5.4萬元，創(chuàng)出區(qū)域內(nèi)新高。

　　地貴了開發(fā)商為何也敢拿

　　最近這些地塊的價(jià)格頻繁刷新區(qū)域地價(jià)的最高紀(jì)錄以及市場(chǎng)的正常認(rèn)知。很多人不解，為什么地再貴都有人拿？

　　對(duì)此，攸克地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士探究了這種現(xiàn)象背后的深層次原因。

　　在土地資源稀缺的前提下，拿地不再是簡(jiǎn)單的經(jīng)營(yíng)行為，而演變成占有資源的戰(zhàn)略選擇。如東壩地塊競(jìng)拍最終勝出者龍湖、保利、首開聯(lián)合體，均在北京東壩地區(qū)有項(xiàng)目，前期同區(qū)域自己的項(xiàng)目，可能因?yàn)樽约涸诤笃谒⒊龅牡赝醵鴿q價(jià)獲益，如果把這些項(xiàng)目累計(jì)起來算賬，雖然拿地王的資金消耗頗大，但卻有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)分?jǐn)偅找嬉簿湍芴嵘饋怼?/p>

　　地價(jià)預(yù)期價(jià)格的計(jì)算方式在改變。以前，開發(fā)商都是按照同區(qū)域內(nèi)現(xiàn)行銷售價(jià)格進(jìn)行倒算得出的。但是現(xiàn)在開發(fā)商拿地時(shí)，對(duì)于熱點(diǎn)地塊的預(yù)期價(jià)格，會(huì)參考同時(shí)期其他熱點(diǎn)地塊土地出讓價(jià)格。

　　開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品形態(tài)的估值體系多元化。原來的價(jià)值評(píng)判體系中，配建公建比較多的地，都不被看做是好地塊，但是，現(xiàn)在很多開發(fā)商認(rèn)為，城市核心區(qū)的住宅地塊越來越少，未來的需求，很可能需要通過公建立項(xiàng)上的公寓來解決一部分，這樣，公建配建比例頗大的地塊，也能拍出高價(jià)。

　　開發(fā)商敢于拿高價(jià)地還有一個(gè)重要原因是，原有開發(fā)商的盈利模式在改變。對(duì)于大房企和上市房企來說，股價(jià)可以賺錢，拿地之后的金融和資本運(yùn)作，也能變向賺錢。一塊熱點(diǎn)地塊有可能拉高股價(jià)，這樣，用股票或者股權(quán)質(zhì)押融資，就可以換出更多的現(xiàn)金；一塊高估值的土地，也可以作為標(biāo)的物發(fā)債、發(fā)信托，這些新的變向賺錢的途徑，實(shí)際上都改變了開發(fā)商原有的盈利算賬模式。所以，當(dāng)開發(fā)商這樣算“大賬”時(shí)，地價(jià)就不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單和房?jī)r(jià)掛鉤了。