樓面價5萬 開發(fā)商為何還敢拿

　　地價頻刷區(qū)域新高 業(yè)內(nèi)揭秘四大原因

　　昨天下午，在歷經(jīng)55輪激烈拼搶后，朝陽東壩南區(qū)地塊最終被龍湖、保利、首開聯(lián)合體以42.5億元，配建55000平方米限價房的代價獲得。開發(fā)商測算，該地塊的樓面單價已達5萬元左右。

　　東壩樓面價漲到5萬

　　東壩地塊總建筑面積約為15.9萬平方米，起價30.5億元，綜合樓面單價約1.9萬元，在進入現(xiàn)場競價之前，網(wǎng)絡報價已經(jīng)達到31.7億元。昨天下午，共有9家房企主體參與到現(xiàn)場競價，經(jīng)過激烈競爭，最終被龍湖、保利、首開聯(lián)合體競得。該地塊最后真正可售的商品住宅面積為2.3萬平方米左右，對于此次拿地的價格，龍湖地產(chǎn)北京公司表示，本次土地獲取成本合理，折合樓面單價為50081元。根據(jù)規(guī)劃，項目未來擬打造城市高端公寓類產(chǎn)品。

　　受到高價地塊的頻繁推動，東壩區(qū)域內(nèi)的房價已經(jīng)開始升溫。目前東壩在售項目利錦府，二期開盤定價由一期的49000元跳漲至59909元。龍湖在東壩區(qū)域內(nèi)的精裝平墅項目也將在近日亮相，價格區(qū)間也在千萬量級，該地塊是今年年初由龍湖和首開聯(lián)合以11.25億元獲得，當時平均商品房住宅部分樓面單價為32000元。

　　今年高價地頻現(xiàn)

　　截至目前，北京土地市場今年累計成交地塊49宗，其中含住宅的用地占比尚不足半數(shù)，僅23宗。供應的稀缺導致近期土地價格頻創(chuàng)新高，尤其是最近一個月。

　　8月底，由中鐵建方興聯(lián)合體競得的南三環(huán)石榴莊地塊，成交價50.25億元，商品房住宅部分樓面單價也高達5.2萬元，而在周邊距離不遠的中冶德賢公館項目，目前售價僅4.5萬元。上周成交的朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村地塊在競價現(xiàn)場吸引了中糧、方興、龍湖平安、保利首開、遠洋等9家競拍者爭搶，最終被保利首開聯(lián)合體以64.83億元并異地配建2.75萬平方米保障房，將該地塊收入囊中，樓面單價達到5.4萬元，創(chuàng)出區(qū)域內(nèi)新高。

　　地貴了開發(fā)商為何也敢拿

　　最近這些地塊的價格頻繁刷新區(qū)域地價的最高紀錄以及市場的正常認知。很多人不解，為什么地再貴都有人拿？

　　對此，攸克地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士探究了這種現(xiàn)象背后的深層次原因。

　　在土地資源稀缺的前提下，拿地不再是簡單的經(jīng)營行為，而演變成占有資源的戰(zhàn)略選擇。如東壩地塊競拍最終勝出者龍湖、保利、首開聯(lián)合體，均在北京東壩地區(qū)有項目，前期同區(qū)域自己的項目，可能因為自己在后期刷出的地王而漲價獲益，如果把這些項目累計起來算賬，雖然拿地王的資金消耗頗大，但卻有多個項目同時分攤，收益也就能提升起來。

　　地價預期價格的計算方式在改變。以前，開發(fā)商都是按照同區(qū)域內(nèi)現(xiàn)行銷售價格進行倒算得出的。但是現(xiàn)在開發(fā)商拿地時，對于熱點地塊的預期價格，會參考同時期其他熱點地塊土地出讓價格。

　　開發(fā)商對產(chǎn)品形態(tài)的估值體系多元化。原來的價值評判體系中，配建公建比較多的地，都不被看做是好地塊，但是，現(xiàn)在很多開發(fā)商認為，城市核心區(qū)的住宅地塊越來越少，未來的需求，很可能需要通過公建立項上的公寓來解決一部分，這樣，公建配建比例頗大的地塊，也能拍出高價。

　　開發(fā)商敢于拿高價地還有一個重要原因是，原有開發(fā)商的盈利模式在改變。對于大房企和上市房企來說，股價可以賺錢，拿地之后的金融和資本運作，也能變向賺錢。一塊熱點地塊有可能拉高股價，這樣，用股票或者股權質(zhì)押融資，就可以換出更多的現(xiàn)金；一塊高估值的土地，也可以作為標的物發(fā)債、發(fā)信托，這些新的變向賺錢的途徑，實際上都改變了開發(fā)商原有的盈利算賬模式。所以，當開發(fā)商這樣算“大賬”時，地價就不簡簡單單和房價掛鉤了。

　　本報記者 李海霞 D155