作為北京樓市的風(fēng)向標(biāo)，通州的風(fēng)吹草動(dòng)都能調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的神經(jīng)，一直成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。在經(jīng)過(guò)上一輪的調(diào)整之后，近期通州多個(gè)樓盤開(kāi)始出現(xiàn)漲價(jià)，一則關(guān)于“機(jī)關(guān)單位將落戶通州”的消息在坊間流傳開(kāi)來(lái)，讓沉默了兩年的通州樓市開(kāi)始新一輪躁動(dòng)。

　　漲聲再起

　　“我們項(xiàng)目現(xiàn)在正在內(nèi)部判斷定價(jià)，上漲幅度不會(huì)小，雖然現(xiàn)在無(wú)法給出具體數(shù)據(jù)；但我的觀點(diǎn)是，通州會(huì)迎來(lái)補(bǔ)漲期?！闭勂痦?xiàng)目新一期價(jià)格情況，通州某項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人向記者表示。

　　漲價(jià)，醞釀?wù){(diào)價(jià)，成為過(guò)去通州眾多項(xiàng)目的共同特征。

　　位于通州梨園某項(xiàng)目銷售人員表示：“我們5月30日開(kāi)盤時(shí)的價(jià)格便從23500元/平米漲到了25000元/平米，目前房源已經(jīng)全部售罄。而下一次開(kāi)盤要到下半年，價(jià)格肯定會(huì)隨勢(shì)而動(dòng)?！?

　　在新一輪通州漲價(jià)波中，表現(xiàn)最明顯的要數(shù)一些別墅項(xiàng)目，4月15日，位于五環(huán)至六環(huán)位置的某項(xiàng)目現(xiàn)房別墅產(chǎn)品獲批，擬售價(jià)格高達(dá)81600元/平方米，這是通州區(qū)住宅銷售單價(jià)歷史上最高的價(jià)格，而該項(xiàng)目此前銷售的高層產(chǎn)品成交均價(jià)不足2.5萬(wàn)元/平方米。

　　對(duì)于單價(jià)超8萬(wàn)的項(xiàng)目，項(xiàng)目相關(guān)人士給出的解釋是，“目前顯示出來(lái)的價(jià)格只是預(yù)售證價(jià)格，此外，項(xiàng)目為現(xiàn)房，而且產(chǎn)品為通州市場(chǎng)少有別墅產(chǎn)品?！?

　　除了新房之外，活躍的還有通州二手房市場(chǎng)，在通州北苑某二手房中介門店，經(jīng)紀(jì)人小王告訴記者，過(guò)去半個(gè)月來(lái)，在通州找房的買家明顯增多，除了自住需求外，還有不少投資買家。“不過(guò)，業(yè)主賣房積極性不高，不少業(yè)主要么惜售觀望，要么要求上調(diào)價(jià)格?！?

　　借傳言炒樓市

　　讓通州開(kāi)發(fā)商集體亢奮，源于近期北京市政府機(jī)關(guān)東遷通州的消息，近日，有傳言稱：“北京通州區(qū)政府預(yù)留地對(duì)于市政府東遷得到審批通過(guò)，即將開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，大約2017年底投入使用！”

　　對(duì)于該項(xiàng)傳言，目前官方并沒(méi)有權(quán)威的說(shuō)法。

　　事實(shí)上，北京市政府機(jī)關(guān)東遷通州的消息已不是第一次市場(chǎng)散布。據(jù)悉，早在2004年，新修編的《北京城市總體規(guī)劃》就圈出了11個(gè)新城，并要求重點(diǎn)發(fā)展通州、順義、亦莊3個(gè)新城，而當(dāng)時(shí)的規(guī)劃專家們就曾建議過(guò)在通州建設(shè)新的中央行政辦公區(qū)，打造北京的“副中心”。

　　不過(guò)，每一次消息并沒(méi)有最終“坐實(shí)”，最后只成為一些開(kāi)發(fā)商炒作的借口。

　　“讓大家激動(dòng)起來(lái)的，無(wú)非是因?yàn)閭髡f(shuō)中可能會(huì)帶過(guò)去的一些利好。但是綜上所述，通州這個(gè)區(qū)域并非從零開(kāi)始，各種基礎(chǔ)設(shè)施的投入都已經(jīng)是公開(kāi)信息，原有的房?jī)r(jià)已經(jīng)透支過(guò)相關(guān)所有概念?！北本┓康禺a(chǎn)界一位業(yè)內(nèi)人士表示，通州核心區(qū)域未來(lái)對(duì)產(chǎn)業(yè)的扶持是為了“職住平衡”，在區(qū)域內(nèi)配平居住和就業(yè)人口的比例，而非再次引入大量人口。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，開(kāi)發(fā)商采取漲價(jià)甚至封盤這樣的銷售策略，可能會(huì)面臨不小的未知風(fēng)險(xiǎn)，畢竟機(jī)關(guān)單位東遷是不是事實(shí)還是未知數(shù)?！岸疫w過(guò)去的部門有哪些，先后次序怎樣，什么時(shí)候搬遷完成，所在地目前的開(kāi)發(fā)進(jìn)度如何，能不能很快將機(jī)關(guān)單位引進(jìn)通州當(dāng)?shù)?，現(xiàn)在都還沒(méi)有確切的消息，”郭毅分析說(shuō)，“不同機(jī)關(guān)單位的執(zhí)行效率差異，對(duì)區(qū)域的影響程度也會(huì)不一樣。效率高對(duì)區(qū)域的拉動(dòng)就快，效率低對(duì)區(qū)域的拉動(dòng)就慢。”

　　通州樓市新變化

　　“在傳言之前，通州一些項(xiàng)目就已經(jīng)小幅提價(jià)?！蓖ㄖ菽稠?xiàng)目銷售人士表示，去年以來(lái)，相比其他企業(yè)出現(xiàn)的價(jià)格上漲情況，通州核心區(qū)樓盤一直處于消耗庫(kù)存的階段，價(jià)格并沒(méi)有明顯上漲，今年，隨著通州供需平衡，加上今年的利好不斷，如積分落戶試點(diǎn)政策的出臺(tái)，使得通州對(duì)改善型客戶產(chǎn)生很強(qiáng)的吸引力。在今年4樓市新政出臺(tái)后，通州樓盤很快就做出了反應(yīng)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來(lái)，通州區(qū)商品住宅成交均價(jià)分別為20102元/平方米、16826元/平方米、21145元/平方米、21742元/平方米。截至5月25日，通州已簽約新建商品房住宅合計(jì)2878套，成交均價(jià)為22226元/平方米，同比上漲2.3%。

　　“通州價(jià)格之所以上漲，根源在于通州土地供應(yīng)稀缺，最近幾年居住類土地供應(yīng)明顯減少。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，北京市對(duì)通州區(qū)的扶持，不只是政策，最近四五年通州出現(xiàn)了不同類型的用地，共計(jì)366萬(wàn)平方米，通州將來(lái)是企業(yè)總部的聚集區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的支撐作用毋庸置疑。

　　郭毅表示，通州新城板塊卻在近三年里無(wú)一宗商品住宅用地出讓，出售地塊中的住宅部分全部建為自住房及保障房，意味著在售項(xiàng)目的稀缺性不斷升級(jí)。區(qū)域完善、需求提升，但商品房的供應(yīng)卻只有庫(kù)存，這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀里，各在售項(xiàng)目又處于尾房銷售期時(shí)，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)控制銷售速度、提升產(chǎn)品品質(zhì)，上調(diào)項(xiàng)目售價(jià)，從而提高利潤(rùn)率。正是因?yàn)榧扔袇^(qū)域利好的實(shí)際支撐，又有區(qū)域樓市供需現(xiàn)狀的提振，通州新城的在售項(xiàng)目才有底氣上調(diào)價(jià)格。

　　今年以來(lái)，通州區(qū)域的合生濱江帝景銷售異?；鸨盀I江帝景是最能體現(xiàn)市場(chǎng)變化的項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)處于不夠賣的狀態(tài)?！焙仙鷦?chuàng)展華北區(qū)營(yíng)銷總經(jīng)理劉蕓岐表示，通州改善客群比例持續(xù)增加，不過(guò)，目前通州核心區(qū)三居只有839套，面對(duì)改善型的三居室處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

　　后期走勢(shì)分歧

　　2010年“兩會(huì)”，CBD東擴(kuò)和通州建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際新城概念提出，刺激了區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格飆漲，2010年，通州房?jī)r(jià)出現(xiàn)爆發(fā)式上漲，通州房?jī)r(jià)從2009年的均價(jià)不足1萬(wàn)元/平方米曾一度觸摸到了3萬(wàn)元/平方米大關(guān)，但隨后市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整。在2012年至2013年間，通州整體市場(chǎng)的漲幅低于全市漲幅，這為其近期市場(chǎng)出現(xiàn)漲價(jià)跡象提供了空間。

　　泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總經(jīng)理沈力男認(rèn)為，與2009年、2010年時(shí)通州房?jī)r(jià)的虛高相比，隨著通州在交通、商業(yè)配套等方面成熟，現(xiàn)在通州的房?jī)r(jià)則更為“扎實(shí)”。從土地出讓來(lái)看，主要集中在五環(huán)外、六環(huán)外，在這種情況下，通州離北京城區(qū)的距離自然就變得不遠(yuǎn)。從城市東南西北四個(gè)方位來(lái)看，目前只有東部和南部地區(qū)還有可容納的空間。

　　持相似看法的郭毅認(rèn)為，就算沒(méi)有政府外遷傳聞，通州，特別是通州新城，漲價(jià)也是合理現(xiàn)象。她認(rèn)為，在通州明確北京城市副中心的定位后，今年即將出臺(tái)“積分落戶”制度，也就意味著未來(lái)在通州購(gòu)房或租房有機(jī)會(huì)獲得北京戶籍，這對(duì)樓市成交量的升溫形成了巨大支持；此外，通州新城規(guī)劃逐步落實(shí)，生活配套加速完善。萬(wàn)達(dá)、新光天地這些商業(yè)運(yùn)營(yíng)巨擘進(jìn)駐通州，無(wú)疑提升了通州商業(yè)的整體品質(zhì)，再加上此前通州引進(jìn)多所名校及三甲醫(yī)院，配套的完備令通州的宜居性大大提升。

　　郭毅同時(shí)表示，隨著環(huán)球主題影城落戶通州，再加上彩虹之門、新北京中心、綠地中央廣場(chǎng)等大型商業(yè)綜合體的入市，承載通州的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。目前，通州正在扭轉(zhuǎn)過(guò)去的睡城形象，逐步成為有產(chǎn)有業(yè)有生活的副中心。

　　不過(guò)，一位業(yè)內(nèi)人士表示，通州的面積不小，千萬(wàn)仔細(xì)判斷其具體樓盤的投資價(jià)值，目前真正決定房?jī)r(jià)的，已經(jīng)不僅僅是地段，如果從低買高賣的投資角度看，通州即使再翻一倍，也不一定比目前一些仍舊處于洼地、而未來(lái)會(huì)有良好規(guī)劃的區(qū)域漲幅高。