據(jù)長江實(shí)業(yè)和和記黃埔公告披露,兩家公司將向長地集團(tuán)轉(zhuǎn)讓1.7億平方尺(約1889萬平方米)可供發(fā)展的土地儲(chǔ)備,其中1.58億平方尺來自中國內(nèi)地,這意味著九成土地儲(chǔ)備位于中國內(nèi)地

　　近日,李嘉誠力推旗下長江實(shí)業(yè)及和記黃埔兩家上市公司進(jìn)行內(nèi)部重組,將注冊(cè)地由原來的中國香港變?yōu)殚_曼群島的同時(shí),兩家上市公司的業(yè)務(wù)板塊也將被拆分重組,分別成立兩家新的公司,長和主營非地產(chǎn)業(yè)務(wù),長地主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　同時(shí),長江實(shí)業(yè)及和記黃埔兩家上市公司將向長地轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn),包括出租物業(yè)、土地儲(chǔ)備和酒店資產(chǎn)。而鑒于合并重組要求,“長和系”首次曝光了在中國內(nèi)地的土地儲(chǔ)備,合計(jì)約1756萬平方米,占其向長地轉(zhuǎn)讓的土地儲(chǔ)備資產(chǎn)的九成以上。

　　對(duì)此,蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,李嘉誠將兩家上市公司業(yè)務(wù)合并的設(shè)計(jì)是屬于內(nèi)部重組,資產(chǎn)轉(zhuǎn)移后,業(yè)務(wù)規(guī)模較小,有利于降低成本費(fèi)用。

　　土地儲(chǔ)備九成來自內(nèi)地

　　據(jù)長江實(shí)業(yè)及和記黃埔公告披露,未來兩家公司將合并成為兩家新公司:長和及長地。兩大集團(tuán)以地產(chǎn)及非地產(chǎn)業(yè)務(wù)劃分,重組后的長和將持有長江實(shí)業(yè)及和記黃埔的所有非房地產(chǎn)業(yè)務(wù),包括港口及相關(guān)服務(wù)、電訊、零售、基建、能源和動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)(飛機(jī)租賃);長地將持有長江實(shí)業(yè)及和記黃埔在中國香港、中國內(nèi)地及海外的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　據(jù)公開資料顯示,長江實(shí)業(yè)為中國香港最大的地產(chǎn)開發(fā)商之一,“中國香港每七個(gè)私人住宅單位中,便有一個(gè)由長實(shí)開發(fā)”。除中國香港外,長江實(shí)業(yè)還在北京、長春、成都等多個(gè)內(nèi)地城市建有樓盤。而“長和系”的另外一名成員和記黃埔也是一家地產(chǎn)公司,在中國內(nèi)地、中國香港和英國均有地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　值得注意的是,鑒于合并重組的要求,“長和系”首次披露了土地儲(chǔ)備情況。

　　根據(jù)公告顯示,截至2014年11月30日,長實(shí)集團(tuán)及和黃集團(tuán)將轉(zhuǎn)讓于長地集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)共包括于約占1700萬平方尺的出租物業(yè)、面積約1.7億平方尺可供發(fā)展的土地儲(chǔ)備(包括1.58億平方尺于中國的土地)以及超過14600間酒店房間的應(yīng)占權(quán)益,長地屆時(shí)將成為香港最大的上市酒店業(yè)主營運(yùn)商。

　　事實(shí)上,這意味著“長和系”可供發(fā)展的土地儲(chǔ)備約達(dá)1889萬平方米,其中約1756萬平方米位于中國內(nèi)地。換言之,在“長和系”轉(zhuǎn)入長地的土地儲(chǔ)備中,九成來自中國內(nèi)地。

　　而從媒體的報(bào)道中可知,“長和系”近兩年在中國內(nèi)地已經(jīng)鮮少出擊土地市場(chǎng)。有報(bào)道稱,在2011年以前,長江實(shí)業(yè)與和記黃埔每年都有一些土地儲(chǔ)備吸納,土地成本比較穩(wěn)定。但2012年5月份購入上海一塊住宅用地之后,“長和系”在內(nèi)地市場(chǎng)上再未有一塊土地入賬。在中國香港,長江實(shí)業(yè)最后一次拿地是在2012年11月份。2013年至今,長江實(shí)業(yè)未在中國香港拍得任何地塊。

　　對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士稱,“長和系”善于“雨天出門”,低價(jià)抄底拿地,但中國內(nèi)地日益高漲的土地價(jià)格正好與李嘉誠的投資思路相反,同時(shí)“長和系”在內(nèi)地有大量存貨,所以其拿地動(dòng)力不足。

　　“囤地”開發(fā)模式失效?

　　據(jù)公告顯示,重組完成后,長地將成為中國香港最大的房地產(chǎn)上市公司之一,在中國香港的市場(chǎng)占有率具領(lǐng)導(dǎo)地位、業(yè)務(wù)深入中國,且足跡遍及全球;長和集團(tuán)將成為一家規(guī)模更為廣大的跨國企業(yè)集團(tuán),業(yè)務(wù)遍及50多個(gè)國家。長地在上市后,可以考慮進(jìn)行債務(wù)資本市場(chǎng)融資,使其資金來源更趨多元化。

　　事實(shí)上,關(guān)于李嘉誠遷移“長和系”注冊(cè)地以及合并重組業(yè)務(wù)的舉動(dòng),業(yè)內(nèi)眾說紛紜。有人認(rèn)為其看淡香港市場(chǎng),也有人把其與近兩年撤資內(nèi)地樓市舉動(dòng)相結(jié)合,認(rèn)為其將轉(zhuǎn)向投資海外地產(chǎn),將公司注冊(cè)地改為開曼群島便于“辦事”。

　　對(duì)此,87歲的李嘉誠說,自己總有一天會(huì)退休,“這次合并為公司鋪好路,使公司有了一個(gè)大方向和目標(biāo)?！彼瑫r(shí)稱,分拆后的長和及長地業(yè)務(wù),界定清晰。

　　這句話確實(shí)從側(cè)面印證了此前長江實(shí)業(yè)及和記黃埔存在交叉重合的業(yè)務(wù),尤其是地產(chǎn)業(yè)務(wù)重合度頗高。從這一角度看,界定清晰后將有利于減少管理成本等各項(xiàng)成本費(fèi)用的支出。

　　然而,“長和系”在中國內(nèi)地的開發(fā)模式其實(shí)與中國內(nèi)地房企有著極大的不同。

　　有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者透露,“長和系”主要靠資金充足,利息率低,資金成本低的資金優(yōu)勢(shì)在土地市場(chǎng)低價(jià)時(shí)抄底拿地,然后“囤地”慢開發(fā),其最大的盈利部分來自于土地溢價(jià)空間。該人士透露,“長和系”在上海、北京的部分項(xiàng)目可以賣上很多年,甚至南京的項(xiàng)目拿地一年多都不會(huì)動(dòng)工,開發(fā)進(jìn)程非常慢。

　　而中國內(nèi)地房企由于拿地成本較高,都在走高周轉(zhuǎn)路線,一個(gè)住宅項(xiàng)目可能拿地5個(gè)月就實(shí)現(xiàn)開盤,在三年內(nèi)就清盤,結(jié)束銷售。即使對(duì)于高端項(xiàng)目來說,鑒于資金壓力,開發(fā)商都不得不走高周轉(zhuǎn)路線去開發(fā)。

　　鑒于此,“長和系”與港資企業(yè)瑞安房地產(chǎn)、新世界、太古地產(chǎn)等企業(yè)都頗為不同,后者更注重產(chǎn)品線的開發(fā),力爭主打產(chǎn)品品牌。但“長和系”中的和記黃埔在中低端別墅產(chǎn)品線上有一些特色,但連鎖項(xiàng)目較少。

　　而從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體利潤率下滑和中國內(nèi)地核心城市拿地成本越發(fā)高昂這兩大重要指標(biāo)來看,世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,靠土地升值賺取利潤的地產(chǎn)“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束了,現(xiàn)在樓市呈現(xiàn)供大于求的局面,接下來拼的是房企在開發(fā)產(chǎn)品特性和找市場(chǎng)需求等方面的能力。

　　顯然,在這方面,“長和系”并不擅長,若未來幾年中國內(nèi)地樓市房價(jià)無法實(shí)現(xiàn)持續(xù)反彈,那么對(duì)新“長和系”長地集團(tuán)而言,前路或許并不順暢。