對(duì)于上市房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“轉(zhuǎn)型”成為2014年度關(guān)鍵詞。部分龍頭企業(yè)忙著逆勢(shì)擴(kuò)張，跨領(lǐng)域合作謀求“突圍”；部分競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不強(qiáng)的中小型企業(yè)索性順勢(shì)退出，規(guī)劃全新的發(fā)展“藍(lán)圖”。資本市場(chǎng)正成為房企轉(zhuǎn)型突圍的主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　同花順iFind數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月31日，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)完成和已發(fā)布正在策劃并購(gòu)的案例達(dá)到316起，涉及金額2138億元，較2013年同期有大幅增長(zhǎng)。

　　“預(yù)計(jì)在地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展動(dòng)力不足的情況下，這股整合潮流在2015年仍將持續(xù)。”東興證券首席分析師鄭閔鋼表示。

　　房企進(jìn)入“白銀時(shí)代”

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型有內(nèi)外兩方面的現(xiàn)實(shí)壓力。鄭閔鋼認(rèn)為，未來(lái)房企將面臨銷售、毛利下跌的“白銀時(shí)代”，企業(yè)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。

　　從外部環(huán)境看，2014年房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)整體不佳。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院新出爐的地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)商品房銷售額全年同比下降近8%，銷售均價(jià)同比下跌近5%。業(yè)績(jī)直觀體現(xiàn)在公司財(cái)務(wù)報(bào)表中，截至2015年1月6日，共有30家上市房企公布2014年業(yè)績(jī)快報(bào)，其中4家首虧、5家預(yù)減、4家略減，總體來(lái)看，業(yè)績(jī)下滑數(shù)量占比達(dá)到43.3%。

　　業(yè)績(jī)下滑的背后除了此前的限購(gòu)、限貸政策之外，行業(yè)周期的變化也是原因之一。經(jīng)過(guò)黃金10年發(fā)展，住宅市場(chǎng)供給過(guò)剩，曾有學(xué)者質(zhì)疑我國(guó)城鎮(zhèn)市場(chǎng)整體空置率超過(guò)25%，大幅高于國(guó)際平均水平。而住房的剛需高峰過(guò)去，政策抑制過(guò)度投資，更是預(yù)示著未來(lái)市場(chǎng)需求堪憂。

　　從企業(yè)層面來(lái)看，庫(kù)存高企、凈利潤(rùn)縮水也是企業(yè)轉(zhuǎn)型的內(nèi)在動(dòng)力。數(shù)據(jù)顯示，A股144家上市房企2014年三季報(bào)營(yíng)收整體增速?gòu)纳夏甑?6.78%大幅下滑至9.78%,凈利增速也從增長(zhǎng)33.17%轉(zhuǎn)為下降8%,為13年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),與此同時(shí),庫(kù)存高企達(dá)到2.3萬(wàn)億元高位,同比上漲21.05%。

　　浙江東日就是一個(gè)典型的案例。該公司是一家老牌的上市房企，就在2014年12月，公司發(fā)布公告稱，以其持有的東日進(jìn)出口100%的股權(quán)及溫州房開(kāi)100%的股權(quán)作為置出資產(chǎn)，與溫州益優(yōu)100%的股權(quán)進(jìn)行置換。置換后，該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)從原來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向燈具和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。

　　轉(zhuǎn)型需要引爆點(diǎn)

　　雖然“白銀時(shí)代”的到來(lái)意味著行業(yè)整體盈利增長(zhǎng)下降，但部分企業(yè)也正通過(guò)尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)保持超行業(yè)平均水平的發(fā)展。從行業(yè)結(jié)構(gòu)的變化也能窺見(jiàn)一斑。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2014年共有80家房地產(chǎn)企業(yè)躋身銷售百億元“俱樂(lè)部”，較上一年增加9家，80家企業(yè)銷售總額共計(jì)2.8萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額接近40%，市場(chǎng)集中程度進(jìn)一步提升。

　　與此同時(shí)，當(dāng)傳統(tǒng)住宅遭遇“寒流”時(shí)，與現(xiàn)代生活方式結(jié)合的衍生地產(chǎn)投資項(xiàng)目十分活躍。行業(yè)龍頭在商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、海外地產(chǎn)投資等熱門投資領(lǐng)域正掀起一輪新的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。如在香港上市的龍湖地產(chǎn)近日公開(kāi)表示，商業(yè)地產(chǎn)是其下一步戰(zhàn)略發(fā)展的支點(diǎn)。預(yù)計(jì)在未來(lái)10年到15年時(shí)間里，商業(yè)項(xiàng)目收入將超過(guò)100億元。

　　市場(chǎng)推廣思路的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也成為上市公司的亮點(diǎn)。同樣是在香港上市的綠地集團(tuán)正積極布局海外市場(chǎng)。在今年房地產(chǎn)行業(yè)“龍虎斗”中，綠地集團(tuán)以2408億元的銷售成績(jī)力克萬(wàn)科，鎖定行業(yè)第一寶座，其中海外地產(chǎn)項(xiàng)目貢獻(xiàn)巨大。目前綠地在境外9個(gè)國(guó)家13個(gè)城市都有投資項(xiàng)目，2014年海外投資在200億美元以上。

　　隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化時(shí)代，保險(xiǎn)資金入駐房企也成為行業(yè)的亮點(diǎn)?！督?jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)人壽保險(xiǎn)和中國(guó)人保壽險(xiǎn)布局最為積極，分別現(xiàn)身8家和5家上市房企的前10大股東名單。2014年以來(lái)，招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、華僑城等地產(chǎn)企業(yè)成為險(xiǎn)資增持重點(diǎn)。未來(lái)地產(chǎn)和保險(xiǎn)企業(yè)能否擦出火花，聯(lián)手做大養(yǎng)老地產(chǎn)的“蛋糕”著實(shí)引人遐想。