當(dāng)全國(guó)大多數(shù)城市的樓市在寒冬中苦苦掙扎時(shí)，三、四線城市樓市所遇到的困難更加艱巨。

　　歲末之際，江西新余市的樓市又迎來(lái)了瘋狂的促銷，8.5折、8折的告示滿天飛，甚至還有樓盤推出了7.5折的促銷廣告。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日從新余市有關(guān)部門獲得的數(shù)據(jù)顯示,新余市目前可供銷售的商品房總套數(shù)為59880套，總面積達(dá)621.51萬(wàn)平方米，其中住宅套數(shù)39474套，住宅面積438.59萬(wàn)平方米。

　　城市后續(xù)發(fā)展力量被透支

　　新余作為江西新興的工業(yè)城市，一直有成為贛西中心城市的打算，做大經(jīng)濟(jì)總量和擴(kuò)大城區(qū)面積，成為當(dāng)?shù)卣p管齊下的解決之道。

　　新余市政府在著力發(fā)展鋼鐵、光伏等千億產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，建設(shè)了一大批市政工程。仙來(lái)大道、抱石大道、仙女湖大道、抱石公園等一批市政工程先后完成。2013年底，新余市城鎮(zhèn)化率已達(dá)到66.43%。

　　新余市一位不愿具名的處級(jí)干部向記者表示，2003~2009年，新余的發(fā)展的確很快，城市面貌有很大改善，但也一定程度上透支了城市的后續(xù)發(fā)展力量。

　　“受大量拍地影響，新余樓市的價(jià)格一直低于江西省的平均水平。從這個(gè)層面上看，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，還是適合居住的。”新余市政府一位官員表示。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在新余采訪時(shí)，曾以準(zhǔn)備購(gòu)房者的身份前往一家樓盤的營(yíng)銷中心看盤，在登記了電話等信息后，次日便接到了五個(gè)新余樓盤營(yíng)銷人員打來(lái)的電話。

　　“現(xiàn)在樓盤冷清，幾乎所有樓盤都共享了顧客的資源，只要你去看盤，馬上就會(huì)有樓盤找到你?！币晃恢脴I(yè)顧問(wèn)告訴記者，這是新余樓市業(yè)內(nèi)通用作法。

　　在一家名為華府之家的樓盤，置業(yè)顧問(wèn)小李稱，為了年底沖量，現(xiàn)在購(gòu)買其樓盤的房屋能夠享受8折優(yōu)惠，平均下來(lái)均價(jià)在3300元/平方米左右。

　　年底打折的樓盤遠(yuǎn)不止這一家，走在毓秀大道上，沿街兩旁到處是新開的樓盤，特別是在孔目江濕地公園周邊。11月中旬，新余恒大城新開樓盤8.5折優(yōu)惠，精裝三房的銷售價(jià)格只需要4466元/平方米，此前該樓盤的均價(jià)在5100元/平方米，優(yōu)惠力度可謂不小。

　　盡管年底將至，大部分樓盤都給予了不小的優(yōu)惠，但購(gòu)房的熱度一直沒(méi)有推上來(lái)，銷售不溫不火。

　　“樓市的冷清和新余的市情不無(wú)關(guān)系，新余的城市人口少，全市人口才110多萬(wàn)，市區(qū)人口70多萬(wàn)，而是大大小小的樓盤有二百多個(gè)，真正剛性需求的人不多。”新余房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位業(yè)內(nèi)人士表示，新余樓市的價(jià)格一直不上不下，炒房也沒(méi)有市場(chǎng)，因此樓市一直顯得冷清。

　　上述人士還表示，新余樓盤的空置率比較高?！巴砩先绻刂剐愦蟮雷咭粋€(gè)來(lái)回，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，兩旁不少已建成樓盤，有一半以上的房屋是沒(méi)有燈光的。”

　　根據(jù)新余房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)字顯示，2014年11月，新余市商品房住宅的銷售均價(jià)為4032元/平方米。截至11月底，新余市可供銷售的商品房總套數(shù)為59880套，總面積達(dá)621.51萬(wàn)平方米，其中住宅套數(shù)39474套，住宅面積438.59萬(wàn)平方米。

　　按照新余市2014年前11個(gè)月銷售11738套的速度，在不新增商品房住宅的情況下，新余市商品房庫(kù)存量需要三年的時(shí)間才能消化。

　　房?jī)r(jià)墊底投資空間很小

　　新余最近幾年出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)量現(xiàn)象，與當(dāng)?shù)卮饲暗闹笇?dǎo)思想不無(wú)關(guān)系。

　　2006年4月，時(shí)任新余市委主要負(fù)責(zé)人在新余市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討會(huì)上強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，顯示出了越來(lái)越重要的作用，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，不僅有利于培植城市新型支柱產(chǎn)業(yè)，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)于城市形象的塑造、品位的提升、功能的完善、管理的加強(qiáng)以及特色的凸現(xiàn)都具有積極意義。

　　此后，新余市土地出讓呈現(xiàn)快速上升的趨勢(shì)。2008年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓面積為3396畝，在經(jīng)歷了金融危機(jī)之后，2009年大幅減少至1321畝，但是2010年又上升至2276畝，2011年為2598畝。

　　江西省社科院一位區(qū)域經(jīng)濟(jì)專家認(rèn)為，新余市在這個(gè)時(shí)間段，進(jìn)行了大量的城市基礎(chǔ)建設(shè)，政府的財(cái)政能力有限，拍地可以短時(shí)間內(nèi)補(bǔ)充地方財(cái)政的收入?！凹由闲掠喈?dāng)時(shí)要擴(kuò)大城市建設(shè)，也需要土地的支撐?！?/p>

　　據(jù)新余當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商介紹，新余的地不僅拍得多，還拍得便宜。新余市體育館附近的暨陽(yáng)地段剛開發(fā)時(shí)，最便宜的地價(jià)僅為20萬(wàn)元一畝?！坝幸恍┑禺a(chǎn)商一次性拿地1000畝，這一塊地就可以開發(fā)10年?！?/p>

　　地價(jià)的高低直接影響房?jī)r(jià)的高低，偏低的地價(jià)導(dǎo)致新余的房?jī)r(jià)偏低。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月，新余市商品房住宅銷售均價(jià)3890元/平方米。這個(gè)價(jià)格在江西省11個(gè)同級(jí)城市中排名墊底。

　　江西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位副會(huì)長(zhǎng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“投資空間很小，但對(duì)剛性需求的老百姓來(lái)說(shuō)，非常有利。”

　　“2013年新余房?jī)r(jià)同比上漲了5.59%，這個(gè)漲幅只比銀行定期存款利息高了不到1個(gè)百分點(diǎn)?！币晃毁Y深地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，新余偏低的房?jī)r(jià)，讓當(dāng)?shù)貥鞘械耐顿Y空間變小，加之新余城市小、人口少，總需求并不大，大量的住宅空置。