編者按：與股市的火熱相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)很多年都沒有像如今這么“冷靜”。此前十年的高增長(zhǎng)能否延續(xù)？樓市究竟是“向上”？還是“向下”？目前，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期減弱，未來房地產(chǎn)將逐漸摒棄投機(jī)“帽子”，回歸居住的本質(zhì)。

　　北京海淀五大豪宅吸金88億元

　　機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)明年一線城市房?jī)r(jià)仍穩(wěn)中有升

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，多項(xiàng)樓市利好政策釋放了改善性需求，北京公寓豪宅交易量連續(xù)上漲，中高端項(xiàng)目加快入市節(jié)奏，為完成年度銷售任務(wù)沖刺

　　“北京公寓豪宅成交量目前處于全年高位水平?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍向記者表示，在售報(bào)價(jià)超過5萬元/平方米的公寓豪宅年底呈現(xiàn)出翹尾行情。

　　值得注意的是，今年北京市海淀區(qū)高端市場(chǎng)持續(xù)發(fā)力。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，北京公寓豪宅成交排名前五位的項(xiàng)目均位于海淀區(qū)，五個(gè)項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)87.6億元銷售額，占公寓豪宅市場(chǎng)銷售總金額的41%。

　　鑒于此，龍湖、保利、萬科等多家知名房企均在北京加推改善型豪宅入市，并全力加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，向年度銷售目標(biāo)發(fā)起沖刺。不過，高端項(xiàng)目出現(xiàn)區(qū)域性熱銷的市場(chǎng)現(xiàn)象并不代表北京樓市整體回暖。

　　對(duì)此，萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅向記者表示，“預(yù)計(jì)中國(guó)內(nèi)地住宅價(jià)格將不會(huì)因?yàn)橄拶?gòu)放松和利息調(diào)低而顯著上升，住宅價(jià)格將趨于平穩(wěn)”。他表示，萊坊研究認(rèn)為，2015年中國(guó)一線城市住宅價(jià)格將上升2%-8%，二線城市則將上升1%-5%。

　　京海淀區(qū)五盤吸金88億元

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，北京市海淀區(qū)在售報(bào)價(jià)超5萬元/平方米公寓豪宅項(xiàng)目累計(jì)成交208套，在總成交量中占比高達(dá)63%，與年初占比15%相比，增長(zhǎng)超4倍，成為全市公寓豪宅成交增長(zhǎng)重心。

　　對(duì)此，高姍表示，相較于其他區(qū)域，近年來海淀區(qū)住宅供應(yīng)始終處于短缺局面，而該區(qū)域有豐富的教育資源，吸引了大量學(xué)區(qū)置業(yè)需求。同時(shí)，依托上地、中關(guān)村高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)而衍生出來的購(gòu)房需求居高不下，使得該區(qū)域內(nèi)計(jì)劃入市的項(xiàng)目都受到極高關(guān)注。

　　而亞豪機(jī)構(gòu)的另一組數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，北京公寓豪宅成交排名前五位的項(xiàng)目均位于海淀區(qū)，除了保利·海德公園、京投銀泰·琨御府以及華潤(rùn)·萬橡府的三個(gè)新項(xiàng)目外，還包括五礦萬科·如園和西山壹號(hào)院兩個(gè)在售老盤，五個(gè)項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)87.6億元銷售額，占公寓豪宅市場(chǎng)銷售總金額的41%。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，豪宅消化周期較長(zhǎng)，一般單盤一年能銷售10億元以上即可完成開發(fā)商的預(yù)期目標(biāo)，但單盤銷售額達(dá)到近20億元的則極為少見。而北京市海淀區(qū)除了學(xué)區(qū)置業(yè)優(yōu)勢(shì)外，來自IT等行業(yè)的新貴階層實(shí)際上成為了該區(qū)域豪宅的主要購(gòu)買力。

　　此外，低價(jià)入市是豪宅快銷的關(guān)鍵因素。上述人士稱，“今年不少房企銷售壓力非常大，為了完成業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)，不少開發(fā)將豪宅也納入到快周轉(zhuǎn)產(chǎn)品線上，因此多數(shù)豪宅并未高價(jià)開盤，定價(jià)反而較為謹(jǐn)慎”。

　　高姍則認(rèn)為，政策性利好持續(xù)釋放加速了改善性需求入市。她表示，“930”央行信貸政策出臺(tái)后，部分此前受限于資金及購(gòu)買資格的改善客群被釋放，進(jìn)而拉升了中高端豪宅市場(chǎng)的成交量。

　　房企加速推改善型豪宅

　　在北京公寓豪宅成交量高位運(yùn)行的背景下，市場(chǎng)供應(yīng)量也持續(xù)增加。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，僅11月份北京就有四個(gè)公寓豪宅項(xiàng)目入市，當(dāng)月累計(jì)新增公寓豪宅產(chǎn)品641套，環(huán)比大漲296%，創(chuàng)下48個(gè)月以來新高，預(yù)售許可面積9.9萬平方米，環(huán)比上月上漲137%。

　　事實(shí)上，改善性需求被釋放后，不少房企都開始積極醞釀豪宅項(xiàng)目的入市，甚至不惜促銷銷售。以在北京別墅市場(chǎng)有“一哥”地位的龍湖地產(chǎn)為例， 其近期進(jìn)入銷售收官階段的龍湖·好望山項(xiàng)目推出了新房源。該項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向記者表示，龍湖·好望山項(xiàng)目今年銷售額已達(dá)10億元，近期推出一成首付，15萬元抵100萬元等促銷活動(dòng)。

　　據(jù)記者調(diào)查獲悉，從價(jià)格來看，環(huán)顧北京別墅市場(chǎng)，北京5環(huán)-6環(huán)區(qū)域內(nèi)的疊拼別墅產(chǎn)品基本價(jià)格在800萬元-1200萬元之間，而龍湖？好望山推出的特價(jià)房源價(jià)格預(yù)計(jì)每套為500萬元-600萬元，可見其促銷力度。

　　而除了老項(xiàng)目搶推房源外，新項(xiàng)目也在積極籌備入市?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查獲悉，今年4月中旬，電建地產(chǎn)以35.7億元獲得北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)地塊，而該地塊上的高端產(chǎn)品瀧悅長(zhǎng)安將馬上入市，可見其項(xiàng)目開發(fā)速度之快。

　　“電建地產(chǎn)是首批16家主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的中央企業(yè)之一，資金充足，因此能夠?qū)崿F(xiàn)快速開發(fā)”。有消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，加快項(xiàng)目入市速度也不乏搶改善性客群的目的。據(jù)本報(bào)記者調(diào)查獲悉，目前，該區(qū)域周邊項(xiàng)目成交均價(jià)為3.5萬元-4萬元/平方米之間，高端項(xiàng)目一般以單套總價(jià)1000萬元起銷售。而該項(xiàng)目銷售人員也向記者透露，“會(huì)參照周圍項(xiàng)目定價(jià)”。

　　鑒于此，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月，北京共有28個(gè)豪宅項(xiàng)目入市，入市項(xiàng)目量與去年同期相比增加6個(gè)，累計(jì)新增供應(yīng)套數(shù)達(dá)3260套，與去年同期相比增加近千套。

　　對(duì)此，高姍認(rèn)為，今年前三季度剛需盤成交下滑，房企現(xiàn)金流及銷售壓力凸顯，而市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的中高端豪宅項(xiàng)目成為房企回籠資金的首選，這就造成了年末中高端公寓豪宅產(chǎn)品供應(yīng)創(chuàng)新高。

　　而增加供應(yīng)確實(shí)帶來了成交，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅稱，今年下半年，特別是“930”央行新政實(shí)施后，改善性市場(chǎng)成交量明顯攀升。近兩個(gè)月來，成交價(jià)格在3萬元-5萬元∕平方米的住宅成交量比新政之前提高了三成左右。

　　當(dāng)然，這種回暖是結(jié)構(gòu)性的，并非整體樓市成交量的躍升。而對(duì)于明年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，紀(jì)言迅認(rèn)為，一線城市的住宅價(jià)格將小幅上升，而部分二、三線城市的住宅價(jià)格將有下行的壓力。