【導(dǎo)讀】長沙藍(lán)光幸福滿庭樓盤，宣傳時承諾三房變五房，90平米的房子享受110平米的面積，然而消費者交納訂金后，購房合同上卻對承諾只字不提。開發(fā)商說只能再簽訂附加協(xié)議，而且消費者還得再付3000塊錢?！短焯?15》本期關(guān)注：所謂的“三房變五房”，究竟是餡餅還是陷阱？

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報道，今年以來，房地產(chǎn)市場降溫明顯。據(jù)最新的統(tǒng)計，10月份全國70個大中城市的住宅價格下降的城市有69個，只有一個城市與上個月持平。因此，今年的房地產(chǎn)市場也被公認(rèn)是寒冬，眼下臨近年末，房地產(chǎn)企業(yè)為了沖擊銷量，開始使用各種手段促銷，買兩居贈一居，三房變五房等等內(nèi)容出現(xiàn)在很多樓盤的宣傳中，一些購房者也想趁著這個時候，買到更加經(jīng)濟(jì)實惠的房子。然而，這種贈送面積的宣傳手段究竟靠不靠譜，房子真的可以買小變大嗎？

　　家在湖南長沙的艾先生最近準(zhǔn)備購買一套房子，因為家里有孩子所以想要買面積稍大一些的，他看中了一個叫做藍(lán)光幸福滿庭的樓盤，共有兩種戶型，一種是83平米，一種是91平米，兩種戶型都贈送額外的面積，其中91平米的贈送完面積之后會達(dá)到114平米，也就是三房變五房，而價格還是按照91平米來計算，艾先生很動心。

　　艾先生交完訂金之后，就準(zhǔn)備簽訂正式的購房合同，然而，開發(fā)商在簽訂合同時的說法卻讓艾先生感覺不對勁。首先，購房合同是一份范本合同，里面對于“三房變五房”的說法沒有任何標(biāo)注，而且想要簽訂這份合同，還必須先交首付款，然后才能看到合同的內(nèi)容。其次，如果合同里沒有標(biāo)注贈送內(nèi)容，那贈送的這部分面積如何保證質(zhì)量？艾先生覺得疑點重重。

　　艾先生：因為我想買一套120、130的面積，因為現(xiàn)在生了小孩，就可以住個三、四廳，但是我現(xiàn)在去買房子以后它得簽合同。

　　記者：就是說您簽合同是按照90多平米簽的合同對嗎？

　　艾先生：對，它不可能會保證有這么多，他宣傳110幾個平米的面積，就是說如果他真的達(dá)到這個110幾平米的面積，這個房子房產(chǎn)證，包括國土證都有可能辦不下來。最重要一個問題，就是說它這種操作面積實際上已經(jīng)改變了整棟樓的承重，重力結(jié)構(gòu)的。

　　記者：當(dāng)時這個事情您清楚嗎？比如如果擴(kuò)成100多平米承重會有問題。

　　艾先生：這個我當(dāng)時不知道，因為我覺得它這個東西既然拿了預(yù)售證，國家認(rèn)同應(yīng)該不會存在這種違規(guī)情況，打這種擦邊球。

　　記者：也就是說您覺得雖然它說“三房變五房”，您認(rèn)為變了五房應(yīng)該也能保證問題，是這意思嗎？

　　艾先生：對，看了以后我也咨詢了一下律師，律師就說整體來講，它拿地的時候為什么政府不允許它建114平米的房子呢，只能建93平米的？因為它整個小區(qū)的容積率、規(guī)劃、百分比都已經(jīng)超地了，只能建這樣的房。但它現(xiàn)在“偷”了國家的面積，改變了整個樓宇層層結(jié)構(gòu)的話，那居住的安全肯定是達(dá)不到它本身的宣傳的。

　　艾先生回憶說，當(dāng)時這個樓盤開盤的時候賣的很火爆，自己也是買房心切，沒有考慮那么多，就交了2萬塊錢的訂金，還有6000塊錢的團(tuán)購費，簽訂了一個簡單的訂購意向書，可是現(xiàn)在回頭仔細(xì)一想，覺得很多地方有漏洞。

　　艾先生說，當(dāng)時他并沒有馬上和開發(fā)商簽購房合同，因為開發(fā)商把房子做了抵押，解凍之后，已經(jīng)到了11月份，開發(fā)商告訴艾先生，如果不盡快簽訂購房合同，訂金就不能退回了，而且也不會再給予優(yōu)惠。艾先生認(rèn)為，開發(fā)商所說的購房合同是一個范本合同，里面沒有開發(fā)商承諾的三房變五房的任何內(nèi)容，自己的權(quán)益沒辦法保障。此外，想要簽合同，還需要先把首付二十多萬交了，才能簽訂合同，這沒有任何道理。艾先生拒絕簽訂合同，并寫了一個告知函給開發(fā)商，可是開發(fā)商卻沒有任何回音，訂金也沒有退回。

　　更讓艾先生氣憤的是，有關(guān)三房變五房的內(nèi)容，開發(fā)商說可以再簽訂一個補充協(xié)議，叫做封窗協(xié)議，而想要簽訂協(xié)議，還要再交3000塊錢。艾先生認(rèn)為，就算簽訂補充協(xié)議，那么在原有的購房合同上也要標(biāo)明，未盡款項需要按照補充協(xié)議來執(zhí)行，但開發(fā)商拒絕在合同上加上任何條款，雙方爭執(zhí)不下。

　　有關(guān)藍(lán)光幸福滿庭樓盤的情況，我們的記者也聯(lián)系了樓盤的銷售人員了解相關(guān)情況。銷售人員表示，如果是艾先生這種情況，簽訂91平米的合同，但是收房的時候是交付的114平米的面積。

　　銷售人員：我們有兩種，一種是85平米的三房和93平米的四房。

　　記者：三房和四房這是什么意思？

　　銷售人員：三房就是三個臥室，三室兩廳，一個餐廳一個客廳。

　　記者：這個是85米平米？

　　銷售人員：對，它這個是有贈送12個平方，然后享用面積是96平方。

　　記者：也就是說，等于說我85平米可以享用到90多平米的對吧？還有一個大的嗎，大的是哪種？？

　　銷售人員：93平米的，四房，贈送是23平，享用面積是114平，您這邊過來的話要準(zhǔn)備2萬的訂金還有8千的一個團(tuán)購。

　　記者：我想問一下，你說的幾房變幾房在合同里面有嗎？

　　銷售人員：我們簽合同的話是算界面，不是說幾房幾房，合同里面它不會把這個戶型的格局說出來，你這個房子界面是多少，會寫到合同里面去。

　　記者：那后期怎么把它變成我要求的，就是您說的享用100多平米的這個格局呢？

　　銷售人員：那肯定是我們這邊做，加給你的就是114平米的享用面積。

　　記者：就是我收房的時候就是這個樣子是吧。

　　銷售人員：對，按照這個標(biāo)準(zhǔn)收房。

　　當(dāng)記者詢問這種贈送面積是否會影響房屋質(zhì)量的時候，銷售說，他們的房屋質(zhì)量是沒有問題的，在房子施工的時候，要分兩次施工，一次先交付91平米，然后進(jìn)行二次施工，最終房子就會變成114平米，雙方需要簽訂封窗協(xié)議，但不需要繳納任何的費用。

　　銷售人員：首先從我們藍(lán)光幸福滿庭這個項目來說，藍(lán)光地產(chǎn)是全國百強(qiáng)，我們在全國項目也都是這樣做的，我們是一個品牌，有品質(zhì)保障的。

　　記者：你說多出來這些平米是公開面積，會占用嗎？

　　銷售人員：這個區(qū)域它不算公開的，等于完全給你使用的，您不需要花錢，我們交付給您的是114平方米小額面積，這邊只算93平米面積。

　　記者：按90多平米起的這一套，多出來那些面積會不會影響樓房質(zhì)量？

　　銷售人員：首先我們房屋的包間是93平方米，是通過工程驗收的，關(guān)于贈送部門是第二次施工多出來的贈送面積。比如這個房子外面不是有一根梁，我第一次施工的時候會預(yù)留鋼筋位，按照93平米先交付完，第二次我們這邊會把預(yù)留的鋼筋位填上去，用混泥土把它澆灌起來，用砌磚把它封住，一間房就出來了，我們?nèi)珖捻椖慷际沁@樣做出來的。

　　記者：你說的這個贈送面積不寫在購房合同里，那會有補充協(xié)議或者什么的嗎？

　　銷售人員：會有協(xié)議，會有一個（封裝協(xié)議）。

　　記者：那還用我交什么費用嗎？

　　銷售人員：不需要您交任何費用。

　　 經(jīng)濟(jì)之聲：我們來看艾先生的這個案例，賣房子時宣傳“買兩居贈一居，或者三房變五房”，首先這種宣傳手段合不合法？買東西可以贈送，買房子贈送是不是靠譜？經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員張彬、北京潮陽律師事務(wù)所律師鄭傳鍇對此作出解讀。

　　張彬：你得分什么情況，從消費者情況來講，三居變成五室，對于我們來講當(dāng)然占了便宜，對消費者來講很高興的。但是在房子這方面得留個心眼，首先是不是合法，第二有沒有隱患，如果這兩個都沒問題，又是在合規(guī)情況下，當(dāng)然面積或者使用房子間數(shù)越多越好。因為按照現(xiàn)在購房方式來講，多房已經(jīng)成為一個家庭的趨勢了，特別是相關(guān)一些政策，包括單獨二孩政策放開等，一系列相關(guān)因素，多房是未來建筑樓盤的趨勢。所以如果能多點房子，自然符合消費者的消費習(xí)慣。

　　 經(jīng)濟(jì)之聲：多房是符合我們消費者的消費習(xí)慣的，而買兩居贈一居或者是三房變五房也是消費者所歡迎的，免費贈送的東西我想大家都愿意要，但是它是不是符合相關(guān)的法律法規(guī)的政策？

　　鄭傳鍇：只要開發(fā)商在設(shè)計、報建的手續(xù)當(dāng)中，沒有隱瞞事實的情況，或者它的設(shè)計師設(shè)計和施工是相符的，這種情況應(yīng)當(dāng)是合法的，而且實際上我們買幾房送一房就是送的一個陽臺，消費者把陽臺封上作為居室這個本身是合法的，實際上跟贈送居室本身還是兩個概念。但是我要指出一點，就是說如果買兩房或者三房送一房相對來說比較可行，但是我們這期案例當(dāng)中提到的買三房建五房，我認(rèn)為從設(shè)計規(guī)劃角度來講，本身就是不太可行的，事實也證明在執(zhí)行過程當(dāng)中，可能存在非常多的風(fēng)險。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：剛才我們也聽到了樓盤的銷售人員說房子分兩次施工，第一次是按照91平米來施工，第二次再給你加蓋，這樣的做法會不會對房屋質(zhì)量有影響？張彬如果你作為一個消費者來購買這樣的房子，你心里頭會不會有點發(fā)緊？

　　張彬：我覺得還是有一定顧慮的，樓盤開發(fā)商說什么澆灌水泥、外面加鋼梁但是這些對于消費者來講并沒有一個直觀的感受，我不知道你澆灌水泥然后怎么樣，鋼承重梁兩邊會怎么做。對于這種贈送項目，無非就幾種情況，一種就是原來該屬于你的變相送給你，給你改裝一下，比如陽臺、飄窗，這些很多算半面積甚至免費，本身就應(yīng)該贈送的。按照我們國家的房屋建設(shè)規(guī)定，它幫你封了一下，它也沒白封，要你封裝費等，這是一種情況。還有一種就是它給你外面或者空間內(nèi)部格局進(jìn)行一個大改造，跟它最初的設(shè)計版本有所改變，這時候?qū)τ谶@種承重墻會有一定的影響。而且房子改造之后，你會發(fā)覺它的隱患和危險應(yīng)短時間內(nèi)難以看出來。所以一個樓房買了以后，新樓盤按照居民使用年限大概70年，這70年如果在20、30年出現(xiàn)問題，這時候可能就會造成很大安全隱患。所以這種改戶型增加房間的情況，我覺得我們消費者還要審慎對待。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：艾先生想要簽訂購房合同，必須先交首付，然后才能看到合同內(nèi)容，而內(nèi)容上并沒有約定贈送面積，艾先生認(rèn)為，即使簽訂附加協(xié)議，原有合同上也要標(biāo)明按照附加協(xié)議來執(zhí)行，這個要求合理嗎？

　　鄭傳鍇：按照我們國家合同法附加協(xié)議跟原合同的法律效力應(yīng)該是一樣的，這個本身并不是什么問題。但是在簽訂合同之前，開發(fā)商不能將合同的文本拿去進(jìn)行審驗，包括不能提供相應(yīng)的戶型圖，這本身就是很大的問題。在采訪過程當(dāng)中，這期案例也是存在非常大法律風(fēng)險，實際上我們開發(fā)商賣的房子相當(dāng)于承諾消費者在90平米合法建筑之外，我收取一定的費用來幫你加蓋違章建筑，實際上從法律上的定義就是這么一個事件。所以消費者是存在非常大的法律風(fēng)險，而且開發(fā)商在洽談簽訂合同的過程當(dāng)中，畏首畏尾，不能把合法的權(quán)利給消費者予全部的保障。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：既然是一個合法的的權(quán)益，開發(fā)商為什么要這樣躲躲閃閃，閃爍其辭，按照鄭律師的話來說叫做畏首畏尾，張彬你覺得開發(fā)商里邊會不會有點小貓膩？

　　張彬：這是肯定的。這里邊幾層意思可能會存在，一個是說我把面積給你擴(kuò)容了，勢必我們的樓盤更吸引人，單價跟其他的樓盤相比可能就會提高。對于開發(fā)商來講，等于它多了一塊收入，把面積增大了，而且它其中的封陽臺或者其他裝修，你怎么知道不是開發(fā)商底下的裝修隊。它這種肉爛在鍋的感覺會有，這種情況挺普遍的。它之所以躲躲閃閃，還有一個本身可能就不合法，比如一層含義是你會不會變成違章建筑，等你蓋完了，政府相關(guān)部門要求依法拆除的。另外，小區(qū)公共位置或者外立面都是屬于全樓所有，或者所有居民都會享用，你把它占了之后，會不會帶來其他人權(quán)益的侵害，因而別人跟你打官司發(fā)生糾葛等。所以這個事情，開發(fā)商心理很明白，會帶來什么樣后續(xù)風(fēng)險和問題，所以才這么躲躲閃閃，就是為了以后當(dāng)消費者出現(xiàn)問題，維權(quán)的時候，開發(fā)商就以沒簽合同為理由，來進(jìn)行推托。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：按照目前的情況，艾先生已經(jīng)超過簽訂購房合同的期限，艾先生的訂金能不能拿回來，應(yīng)該通過什么方式？艾先生在期間寫過告知函，這個有沒有法律效力？

　　鄭傳鍇：首先這個告知函，因為具體內(nèi)容沒有看到，但是它可能起到一個主張權(quán)利的作用。我認(rèn)為艾先生訂金可以取回，因為雙方簽訂的合同實際上存在，以合法手段來實現(xiàn)非法目的，因為存在有加蓋違章建筑這種內(nèi)容，所以我認(rèn)為這個合同是可以被宣告無效的，相應(yīng)的訂金也是可以退回的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您認(rèn)為對于這種“三房變五房”的宣傳，消費者應(yīng)該注意什么？

　　鄭傳鍇：實際上消費者在簽訂合同過程當(dāng)中，看看開發(fā)商的五證，尤其是在簽訂合同當(dāng)中能夠仔細(xì)看相應(yīng)戶型圖，并且把相應(yīng)的廣告包括戶型圖作為合同的附件，或者說在簽訂合同過程當(dāng)中作為相應(yīng)的證據(jù)進(jìn)行保全，在必要的時候，如果進(jìn)行維權(quán)可能會作為重要的證據(jù)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：作為消費者，現(xiàn)在房價低迷，但是也有人紛紛鼓動正是一個買房的好時機(jī)，錯過了這個時機(jī)可能以后房價仍然高起，作為鋼需一族的話，可能買房會更難。在這種情況之下，您認(rèn)為消費者在買房的時候注意一些什么？

　　張彬：單純從房情改變上，這是一個開發(fā)商營銷的策略，同時也不排除里面有一些合規(guī)的情況出現(xiàn)。確實它通過合理利用布局，合理利用空間，給你節(jié)省一部分空間，你在買這類產(chǎn)品的時候要小心餡餅變成陷阱，一切的行為都完全落實的法律和合同層面，只有真正的按照法律，按照規(guī)定相應(yīng)的形式，履行完這個手續(xù)之后，你所擁有的才是完全合法的產(chǎn)權(quán)。