老牌央企招商地產或將于今年內實現(xiàn)“驚人一躍”，成為一個產業(yè)資源集聚的、“產、融、城”一體化協(xié)作的千億級平臺。

　　資產重組是至關重要的一步。招商地產[微博]8月4日的公告為此次招商系地產的重大重組揭開了面紗：招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(下稱“蛇口工業(yè)區(qū)”)擬換股吸收合并招商地產再上市。

　　據(jù)初步估算，蛇口工業(yè)區(qū)在深圳前海、蛇口、太子灣核心資產的總建筑面積近2000萬平方米。這些土地由于有自貿區(qū)諸多“特技”加持，含金量高。

　　招商系地產以31年新城開發(fā)建設經驗為基礎，以招商局集團金融、產業(yè)實力為資源，以社區(qū)綜合開發(fā)和綠色人居實踐為能力，目前已經形成了“產、融、城”一體低碳新城的獨特模式。

　　招商局集團董事長李建紅表示，新的地產上市平臺招商局蛇口將在現(xiàn)有的產業(yè)園區(qū)和地產業(yè)務基礎上，努力在自貿區(qū)配套設施建設、郵輪母港、平臺建設、貿易投資便利化、跨境電子商務、金融改革與“互聯(lián)網+”等領域進行突破創(chuàng)新。

　　招商地產的重組僅僅是招商局集團改革的一部分。在國企改革的重要背景下，重組后的招商系地產將引入戰(zhàn)略投資者，進行混合所有制經濟改革。一個真正以產融結合為核心競爭力的房企轉型模板或將出現(xiàn)，成為地產央企改革的重要范本。

　　“去地產化”

　　“招商局蛇口承載的不僅僅是傳統(tǒng)地產開發(fā)業(yè)務，而是要成為產融結合的大平臺?！崩罱t說。這意味著，整合后的招商局蛇口將逐步“去地產化”。

　　資料顯示，蛇口工業(yè)區(qū)旗下的重點項目中，蛇口網谷5年內總建筑面積超過50萬平方米；太子灣片區(qū)綜合開發(fā)項目總建筑面積預計超過170萬平方米；海上世界城市綜合體項目，包括現(xiàn)有5萬平方米綜合商業(yè)以及規(guī)劃中的70萬平方米海上世界新建項目。一旦重組完成，將為招商地產注入可觀的產業(yè)資源。目前，招商地產在產業(yè)園區(qū)方面的具體項目已經做到8個，總建筑面積約324萬平方米。

　　在招商局體系中，蛇口工業(yè)區(qū)是一家有36年園區(qū)開發(fā)、建設和運營經驗的功能性企業(yè)，重在工業(yè)地產開發(fā)及招商運營，而招商地產更聚焦于跨區(qū)域開發(fā)住宅。兩家換股合并后，將出現(xiàn)一家兼有專業(yè)園區(qū)開發(fā)運營能力和跨區(qū)域、市場化發(fā)展能力的綜合性企業(yè)。

　　據(jù)悉，招商局集團產融結合的立足點是擴大金融業(yè)對實體經濟、對實業(yè)發(fā)展的支持。在與產業(yè)發(fā)展相結合的過程中，探索出一條資產管理、產融互動的企業(yè)發(fā)展道路。反過來，實業(yè)的發(fā)展同樣能夠推動招商局自身的財富管理業(yè)務。

　　變化自去年開始已經發(fā)生，招商地產先后和招商局資本、 招商銀行 、清華啟迪、中外運等展開合作，實現(xiàn)大招商旗下資源的盤活和有效利用。

　　去年11月，招商地產與招商銀行達成全面戰(zhàn)略合作，探索地產金融深度互動。根據(jù)協(xié)議，雙方將在授信及融資服務、國際結算和其它金融服務、品牌共建及客戶共同開發(fā)、產業(yè)園區(qū)及社區(qū)金融服務、資本市場專業(yè)化服務、金融不動產開發(fā)、咨詢與培訓服務等方面展開深入合作。

　　除了傳統(tǒng)的業(yè)務合作，產業(yè)園區(qū)及社區(qū)金融服務的合作也將是未來雙方合作的重點之一。以蛇口轉型升級為例，招商局正在推動一項重要舉措，即大數(shù)據(jù)品牌的建立，打通招商系的客戶資源、業(yè)務渠道的平臺共享。

　　具體來說，網谷大力推進的是招商旗下金融業(yè)務與產業(yè)園區(qū)內企業(yè)的對接，實現(xiàn)房產一體化的綜合配套和類物業(yè)的一體化集成服務，把招商銀行的微小企業(yè)貸款， 招商證券 的中小企業(yè)IPO上市服務以及招商資本下面的PE、VC做的科技創(chuàng)投基金、風險投資基金組合到一起，為園區(qū)內企業(yè)提供一攬子金融服務。

　　克而瑞房地產信息集團執(zhí)行總裁丁祖昱認為，未來中國房地產一定是通過不斷的整合重組兼并企業(yè)來實現(xiàn)規(guī)模的擴大。

　　這一點上，招商地產具有天然的優(yōu)勢。招商地產相關負責人表示，在金融資源平臺上，公司一直是開放的，包括招商局系統(tǒng)內的招商銀行、招商局資本，同時跟平安集團等其他金融機構也在合作。

　　產業(yè)協(xié)同為資源拓展提供了強大路徑?！罢猩痰禺a一方面能夠充分利用招商資本這一融資平臺強化資金優(yōu)勢，另一方面能夠與招商資本上下聯(lián)動，把握REITs、產業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老地產等領域的新機遇。”中信建投地產分析師蘇雪晶說。

　　蛇口樣本

　　蛇口是國內片區(qū)綜合開發(fā)運營的開山之作和藍本，在這里，招商地產主導了蛇口工業(yè)區(qū)的三次轉型升級，也奠定了其在房地產行業(yè)中所特有的片區(qū)開發(fā)和城市運營模式。

　　2014年以來，中國的社會經濟發(fā)展進入到了新常態(tài)，城市升級則成為房地產行業(yè)發(fā)展的新常態(tài)。在招商地產看來，城市升級意味著綠色升級、價值升級、活力升級、品質升級和溫情升級，而招商地產則立志于要成為城市升級的專家。

　　招商地產在蛇口總計開發(fā)項目100多個，項目涉及別墅、寫字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)配套、大型綜合性商品住宅及城區(qū)公用設施。依托招商局產融結合的背景優(yōu)勢，結合自身豐富的科技園開發(fā)運營經驗，己成功實踐多個舊工業(yè)區(qū)改造項目。

　　代表作是蛇口南海意庫和蛇口網谷。如今，蛇口成為網絡信息、科技服務、文化創(chuàng)意產業(yè)的聚集地。其中，截至2014年底，南海意庫吸引了180家文化創(chuàng)意類企業(yè)進駐，實現(xiàn)了65億元的年產值；網谷一、二期項目已吸引了200多家企業(yè)入駐，每平方米年產值已由最初的1500元左右攀升至約3萬元。

　　2011年，順著招商局集團600億元再造蛇口的思路，招商地產打造海上世界綠色低碳城市示范區(qū)。

　　社區(qū)綠色綜合開發(fā)，簡單來說，就是在蛇口能實現(xiàn)走路上班、走路上學、走路購物、走路休閑。對于蛇口的綠色未來，招商地產的定位是走“國際化低碳生活模式”，使其成為全國領先的低碳經濟發(fā)展區(qū)和生活區(qū)。

　　2005年，招商地產打造了中國第一個LEED認證項目——泰格公寓。2008年，打造了國家建設部和發(fā)改委評選的國家級生態(tài)節(jié)能典范項目——南海意庫。值得一提的是，經舊廠房成功改造、投入使用至今滿6年的南海意庫三號樓已獲得了住建部頒發(fā)的全國綠色建筑創(chuàng)新獎一等獎，以及國家綠色建筑運營三星級認證，為國內綠色建筑的最高星級獎項。

　　2012年，國家住房城鄉(xiāng)建設部科技中心與招商地產簽署綠色建筑合作協(xié)議，蛇口“海上世界”被列入《低能耗綠色建筑綜合示范區(qū)技術導則》編制的示范項目。

　　今天的蛇口，綠化率高達47%，是國內綠色星級建筑密度最高的區(qū)域。招商地產經過多年的綠色實踐，完成了一個超凡的綠色里程碑作品。

　　2014年，招商地產還將負責綠色技術的部門升級為綠色研發(fā)與應用中心，并在行業(yè)內首設首席綠色低碳官職位，積極倡導綠色人居的理念及推動其應用實踐。

　　模式復制

　　“產、融、城”一體化及綠色低碳城市示范區(qū)的實踐，打造了招商地產產城融合的強大掌控能力。

　　與其他房企激進拿地、全國范圍大規(guī)模興建住宅項目的單一產業(yè)模式不同，招商地產多年來已經探索出一個獨特的產業(yè)協(xié)同發(fā)展模式。“這將是招商地產特有的商業(yè)模式，并且這種能力很難被同行替代?！碧K雪晶說。

　　實際上，獨特的開發(fā)模式也使招商地產具備了更高的抗風險能力，被業(yè)界認為屬于調控市中具有競爭優(yōu)勢的“無短板”公司。

　　目前，招商地產的片區(qū)開發(fā)模式以蛇口為藍本，正逐步在全國范圍內鋪開。通過單體項目，招商地產意識到尊重自然才是通往低碳環(huán)保目標的決定因素。招商地產決定在異地再造一個蛇口式的低碳綜合社區(qū)，開發(fā)廣州金山谷國際社區(qū)。

　　廣州金山谷國際社區(qū)總占地面積約83萬平方米，總建筑面積約100萬平方米，體量之大考驗招商地產的綜合能力。公司綠色技術部門花了大量時間做研究，包括如何維護現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境，以及應引入哪些產品?！岸嘧鲞@么多的步驟不會讓房子多賣多少錢，但對招商地產如何打造綠色社區(qū)提供了極其寶貴的經驗?！本G色研發(fā)與應用中心運營總監(jiān)葉國棟說。

　　招商地產堅持選擇恰到好處的設計，最大限度利用氣候的有利因素，降低人工調節(jié)的耗損。過渡季節(jié)，別墅區(qū)利用內庭院自然采光，整個小區(qū)建筑的綜合節(jié)能率達到65%。

　　2009年7月，由聯(lián)合國[微博]人居署主辦的聯(lián)合國HBA“人居最佳范例獎”在印度新德里頒獎，招商地產及其廣州金山谷項目榮獲“2009聯(lián)合國人居企業(yè)最佳范例獎”。

　　此外，招商局集團希望將蛇口的城市綜合開發(fā)建設的經驗帶到青島，計劃在青島高新區(qū)一塊近3平方公里的土地上打造一個“產、融、城”結合的產業(yè)綜合體，同時也是網谷系列化產品的第二站。目前青島藍灣網谷的招商工作已開始啟動。未來，蛇口模式還有可能被復制到西安、武漢等其他城市。