每平方米每月4.5元，一套88平方米的剛需兩居室，一年的物業(yè)費(fèi)就要交5000元——“這物業(yè)費(fèi)怎么都這么貴？”幫兒子看房的張莉大姐在一家售樓處看到購(gòu)房合同時(shí)，瞅見(jiàn)物業(yè)費(fèi)的價(jià)格，倒吸了一口涼氣，“印象中的物業(yè)費(fèi)每月每平方米也就一兩塊錢，現(xiàn)在這些新小區(qū)物業(yè)費(fèi)幾乎都要4塊以上。新小區(qū)物業(yè)費(fèi)為什么這么貴？”

　　市住建委官網(wǎng)信息顯示，最近一段時(shí)間以來(lái)，很多新入市小區(qū)標(biāo)注的物業(yè)費(fèi)用都在每平方米每月4元以上。而這和本市提供同等物業(yè)服務(wù)的舊小區(qū)的費(fèi)用相差甚遠(yuǎn)。新小區(qū)物業(yè)費(fèi)為啥都偏貴？本報(bào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，人工成本的上漲和灰色收入的減少是主因。

　　調(diào)查

　　新舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)差一倍

　　去年開(kāi)盤、位于東五環(huán)至六環(huán)間的金帥府家園預(yù)售價(jià)為每平方米2.7萬(wàn)元，小區(qū)公示內(nèi)容顯示，這里的物業(yè)費(fèi)是每平方米每月3.65元。

　　而從金帥府出門向北走1公里，是與之一街相隔、規(guī)模相當(dāng)?shù)拟鸭覉@小區(qū)。怡佳家園2002年開(kāi)盤，現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)格大約為每平方米2.4萬(wàn)元。這個(gè)舊小區(qū)的物業(yè)費(fèi)是每平方米每月1.98元。

　　兩個(gè)地段相近、房?jī)r(jià)接近、規(guī)模相似的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)竟然差了近一倍。而兩個(gè)小區(qū)享受的物業(yè)服務(wù)級(jí)別皆為三級(jí)，也就是說(shuō)，兩個(gè)小區(qū)的居民享有的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是完全一樣的。

　　事實(shí)上，新小區(qū)物業(yè)費(fèi)比同樣服務(wù)的舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)高，已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年6月，北京物業(yè)服務(wù)的平均價(jià)格為每平方米每月2.81元。而通過(guò)市住建委網(wǎng)站查詢新開(kāi)盤小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同可以發(fā)現(xiàn)，新小區(qū)的物業(yè)費(fèi)平均在每平方米每月5元左右。

　　探因

　　老小區(qū)物業(yè)靠啥在維持？

　　“這幾年的人力、水電資源都在漲價(jià)，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)又困難，很多老小區(qū)的物業(yè)也是在扛著?！币晃灰呀?jīng)從事物業(yè)管理服務(wù)將近20年的企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　小區(qū)物業(yè)費(fèi)究竟是如何確定的？據(jù)主管部門和協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，小區(qū)物業(yè)費(fèi)定價(jià)需要經(jīng)過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估。而在物業(yè)費(fèi)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中，起關(guān)鍵作用的主要是物業(yè)面積、設(shè)備設(shè)施配套、綠化面積和出入口等多個(gè)因素。

　　可按照這種說(shuō)法，相同物業(yè)服務(wù)等級(jí)、規(guī)格又相似的小區(qū)物業(yè)費(fèi)價(jià)格雖然可能有波動(dòng)，但也應(yīng)該在一定范圍內(nèi)。那么，收取低物業(yè)費(fèi)的老小區(qū)又是怎樣保證物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行的？

　　“小區(qū)物業(yè)服務(wù)有差價(jià)是正常的，畢竟同樣是保安，雇傭一個(gè)壯小伙兒跟雇傭老大爺不大可能是同樣成本。”物業(yè)專家舒可心說(shuō)。

　　舒可心還說(shuō)，老小區(qū)之所以還能維持低物業(yè)費(fèi)，是因?yàn)槔闲^(qū)物業(yè)還可以靠“灰色收入”維持。

　　什么是灰色收入？小區(qū)公攤區(qū)域的廣告牌費(fèi)用、公攤的停車位收費(fèi)，都進(jìn)了小區(qū)物業(yè)的腰包，用以維持公司運(yùn)營(yíng)?！斑@在北京小區(qū)物業(yè)中是普遍現(xiàn)象，可以說(shuō)已經(jīng)成為行業(yè)的一種潛規(guī)則?！笔婵尚恼f(shuō)。

　　西城區(qū)一個(gè)已經(jīng)入住10多年的小區(qū)，如今提供的是三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在這個(gè)小區(qū)中，根據(jù)房型不同，分別設(shè)計(jì)了每平方米每月從1.89元到2.4元不等的4種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)價(jià)格甚至已經(jīng)低于提供同等服務(wù)的部分郊區(qū)新建商品房的物業(yè)費(fèi)。

　　但是在物業(yè)費(fèi)之外，物業(yè)還另有其他的收入來(lái)源。某小區(qū)業(yè)主說(shuō)，一家海鮮公司會(huì)定期來(lái)此小區(qū)內(nèi)做宣傳，搞活動(dòng)。物業(yè)公司收取的租金是每天1000元。海鮮公司每半個(gè)月來(lái)1次，一年就是24次，以一次1天來(lái)計(jì)算，一年物業(yè)就可獲利24000元。同時(shí)，這個(gè)小區(qū)偶爾會(huì)接待一些外部的學(xué)?；蛘呓M織來(lái)小區(qū)內(nèi)做公益活動(dòng)，同樣是場(chǎng)地費(fèi)每天1000元。今年上半年已經(jīng)舉辦過(guò)兩次公益活動(dòng)，總計(jì)2000元，費(fèi)用同樣收歸物業(yè)所有。僅僅是場(chǎng)地費(fèi)這一項(xiàng)收入，小區(qū)物業(yè)一年就進(jìn)賬將近30000元。

　　建議

　　物業(yè)收費(fèi)倡導(dǎo)“明收明支”

　　舒可心提到的“灰色收入”本應(yīng)歸屬于全體業(yè)主，而在大多數(shù)小區(qū)卻成了不明不白的一部分。

　　“公共收益部分本可以分給業(yè)主，然后按照市場(chǎng)價(jià)格提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；也可以直接沖抵物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，讓小區(qū)在保證物業(yè)服務(wù)水平的同時(shí)，降低業(yè)主實(shí)際支出的物業(yè)費(fèi)。”舒可心說(shuō)。

　　無(wú)論采用哪種方案，北京首一業(yè)主大會(huì)工作輔導(dǎo)中心主任張大憲都建議，小區(qū)應(yīng)該成立業(yè)主大會(huì)，建立公共賬戶把這部分錢管起來(lái)。

　　在調(diào)查中，很多小區(qū)的業(yè)主也在向本報(bào)記者反饋，小區(qū)物業(yè)費(fèi)是貴還是便宜，最好能反映在“明面兒”上，讓物業(yè)的收支變得明明白白。