□ 朱勝利

　　住宅改為經(jīng)營性用房，在許多社區(qū)普遍存在。如何加強(qiáng)“住改商”管理，保障居民、經(jīng)營者都享有合法權(quán)益，行政管理部門和小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)還需進(jìn)一步探索。

　　住宅“變”公司屢擾民

　　“住宅小區(qū)本是安靜和諧的居家之所，但自從一些公司搬進(jìn)來后，許多外來人員進(jìn)進(jìn)出出，鬧哄哄的，讓人擔(dān)心安全。”家住安徽合肥市百盛苑小區(qū)的汪奶奶說，他們小區(qū)最多時(shí)進(jìn)駐近百家公司，經(jīng)過物業(yè)清理，現(xiàn)在還剩不少。這些公司工作人員、顧客不僅占用電梯、保潔等小區(qū)公共資源，還常常不遵守小區(qū)管理規(guī)定，給居民生活帶來許多困擾。

　　百盛苑小區(qū)17棟樓緊臨小區(qū)大門和肥西路，“住改商”比較集中。該樓一位不愿透露姓名的居民抱怨，這些公司沒有小區(qū)門禁卡，常常利用地下停車庫進(jìn)出口作為進(jìn)出小區(qū)的通道，嚴(yán)重影響居民駕車進(jìn)出車庫。有次，他開車出去，剛駛出車位拐彎，突然冒出來幾個(gè)孩子，雖然緊急剎住車，還是嚇出一身汗。細(xì)問之下，才知道這些孩子在樓上一家輔導(dǎo)學(xué)校上課，學(xué)校讓他們從地下車庫入口進(jìn)小區(qū)。

　　在合肥部分小區(qū)發(fā)現(xiàn)，“住改商”現(xiàn)象非常普遍，小區(qū)住宅“變身”公司辦公室、美容會(huì)所、家庭旅館、商店超市，有的甚至變成飯店?！拔壹覙巧鲜羌液拐麴^，住在樓下，每天提心吊膽?！奔易『戏适型纺承^(qū)的楊晶說，樓上住戶擅自將住宅改裝成汗蒸館，使用大功率電器，給整棟樓造成用電安全隱患。

　　在合肥市合作化北路一小區(qū)臨街居民樓背面，單元門入口處有不少污水，樓道里有股難聞氣味，二樓、三樓部分窗戶玻璃上還覆有油污?！岸际且粯秋埖暝斐傻模砩显胍舸?，太吵了?！痹撔^(qū)居民劉女士說，小區(qū)居民曾打電話到物業(yè)、社區(qū)、房管局等部門投訴，一直不了了之。

　　低成本是主因

　　“我們是一家網(wǎng)絡(luò)公司，三五個(gè)人、幾臺(tái)電腦，平日也要求員工嚴(yán)格遵守小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，不會(huì)對(duì)左鄰右舍生活造成什么不良影響。”百盛苑17棟樓一家公司負(fù)責(zé)人表示，他們公司在這里辦公已經(jīng)幾年，近期也沒有搬出去的打算。他說，相對(duì)于附近的寫字樓，小區(qū)的租金便宜很多，160多平方米套房，月租金只要2000多元。

　　“許多小微企業(yè)都愿意租小區(qū)住宅房作辦公地點(diǎn)，環(huán)境好、成本低；許多業(yè)主也樂意把房子出租作為經(jīng)營性用房。”合肥吉大房產(chǎn)中介公司工作人員介紹，面積大的房屋，特別是復(fù)式樓出租作為經(jīng)營性用房的很多。業(yè)主不僅能得到較高租金，還不用裝修，不用提供家庭生活設(shè)備，而且出租作為經(jīng)營性用房的，租期較長。

　　百盛苑小區(qū)物業(yè)管理人員王先生說，小區(qū)原有許多公司，已經(jīng)清理一部分，下一步還將繼續(xù)清理。得知有想在小區(qū)租房的公司，物業(yè)也盡力勸阻。

　　對(duì)物業(yè)一律禁止“住改商”的做法，部分居民并不贊同。他們表示，只要不損害鄰居利益，自己有權(quán)將自家房子作為經(jīng)營性用房，或出租給公司。安徽廬家律師事務(wù)所律師許承斌表示，按《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主只要不違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，就可以將住宅改為經(jīng)營性用房。

　　“對(duì)于‘住改商’，禁或放，物業(yè)公司兩面為難，希望有關(guān)行政管理部門能出面給個(gè)說法?！焙戏适型纺承^(qū)物業(yè)工作人員陳女士說，目前，物業(yè)公司只有在接到居民對(duì)某個(gè)公司的投訴時(shí)，才會(huì)上門提醒投訴對(duì)象，平時(shí)基本不管。

　　有效監(jiān)管難實(shí)施

　　小區(qū)“住改商”，應(yīng)該怎么管？合肥市房地產(chǎn)管理局有關(guān)工作人員介紹，“住改商”問題不歸小區(qū)物業(yè)管理，應(yīng)由當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、街道管。然而，合肥市蜀山區(qū)稻香村街道社會(huì)事務(wù)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“住改商”問題應(yīng)由房地產(chǎn)管理部門、工商部門管理，特別是工商部門在企業(yè)注冊(cè)時(shí)就應(yīng)嚴(yán)格“把關(guān)”禁止。但蜀山區(qū)市場監(jiān)督管理局登記許可服務(wù)科工作人員說，按有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)人出具物業(yè)公司證明（房產(chǎn)租賃登記備案），工商部門無權(quán)禁止登記。

　　從小區(qū)物業(yè)到房地產(chǎn)管理部門、到街道、到工商，“住改商”問題轉(zhuǎn)了一圈又回到小區(qū)物業(yè)，似乎成了一個(gè)無解的難題。“你要想在小區(qū)里租房子開公司，就要和小區(qū)物業(yè)好好‘溝通’一下?！焙戏适蟹饰髀飞弦恍^(qū)“住改商”業(yè)主對(duì)筆者說，該小區(qū)物業(yè)雖然說禁止“住改商”，但只要和物業(yè)搞好關(guān)系，再多交些物業(yè)費(fèi)，就能把公司開在小區(qū)里。

　　“行政主管部門對(duì)‘住改商’監(jiān)管不到位，為少數(shù)小區(qū)物業(yè)從中牟利留下了暗門?！痹诤戏适袕氖路慨a(chǎn)租賃中介多年的陳兵認(rèn)為，“住改商”的實(shí)際控制權(quán)掌握在小區(qū)物業(yè)手上。出于自身利益，物業(yè)有時(shí)會(huì)讓不合規(guī)的“住改商”公司堂而皇之入駐，卻將合規(guī)的拒之門外。對(duì)“住改商”禁或放，相關(guān)行政管理部門必須有明確細(xì)致的規(guī)定，并切實(shí)執(zhí)行。

　　許承斌認(rèn)為，《物權(quán)法》及最高法院對(duì)“住改商”的相關(guān)司法解釋只能約束法院的理解和適用，解決訴訟過程中的問題?，F(xiàn)實(shí)生活中，考慮到司法訴訟成本，更多不經(jīng)過訴訟的“住改商”糾紛需要相關(guān)行政職能部門直接解決。因此，職能部門還需進(jìn)一步研究出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，以適應(yīng)監(jiān)管需要，平衡各方利益，維護(hù)小區(qū)和諧。