□ 劉金輝

　　電梯內(nèi)、綠地旁、樓頂上……在居民小區(qū)公共區(qū)域，廣告隨處可見。

　　這些廣告的不菲收益，作為業(yè)主的你拿到了嗎？

　　一方面，國家相關(guān)法規(guī)明確：對這些位于公共區(qū)域的廣告收益，應(yīng)歸全體業(yè)主所有；另一方面，實(shí)際收益卻多被物業(yè)公司收入囊中。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，執(zhí)法主體不明確、業(yè)主委員會難組建成為釀成這種苦果和糊涂賬的主要病因。

　　廣告收益是本糊涂賬

　　在鄭州市區(qū)北部金杯路與銀河路交叉口的金藍(lán)灣小區(qū)，大門內(nèi)兩側(cè)的燈箱廣告格外引人注目，一個(gè)燈箱廣告的LED屏上在循環(huán)播放著廣告。走進(jìn)門洞里，兩個(gè)電梯之間的顯示屏在播放廣告，電梯門上、電梯里粘貼或掛著廣告框……僅從大門到樓梯，就有6處廣告位。

　　該小區(qū)業(yè)主梁女士說，雖然對這么多廣告有時(shí)也比較反感，但已經(jīng)習(xí)以為常了?！昂苌倏紤]這些廣告收益分配的問題，小區(qū)物業(yè)也沒說過這事，應(yīng)該由物業(yè)和業(yè)主共同分配這些收益?！?/p>

　　梁女士認(rèn)為，小區(qū)應(yīng)該把這些收益公布出來，讓業(yè)主們看看都用在哪里了。

　　筆者來到該小區(qū)的物業(yè)管理處，剛好碰到一位來續(xù)約的廣告商。他告訴筆者，他開的是個(gè)小公司，主要做電梯門上的貼紙廣告，一個(gè)電梯門一個(gè)廣告，每個(gè)電梯承包價(jià)300元一年。據(jù)他了解，電梯里面的廣告位貴一些，一部電梯一年的承包費(fèi)從1000元到3000元不等，這得看小區(qū)的位置和檔次。

　　筆者粗略算了一下，這個(gè)小區(qū)有12棟樓，大概有70多部電梯，一年僅電梯門和電梯內(nèi)的廣告，按最低價(jià)算約能收入9萬多元。再加上顯示屏和燈箱廣告，一年最低能收入十幾萬元甚至更多。

　　該小區(qū)物業(yè)管理處李經(jīng)理表示，這些廣告有些是公益的，收入很少，用于小區(qū)內(nèi)的維護(hù)、修理等費(fèi)用，只是并未公示。

　　調(diào)查多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)有燈箱廣告和電梯廣告是普遍現(xiàn)象，大多數(shù)小區(qū)的廣告都是物業(yè)公司賣給了廣告商，而收益卻很少向業(yè)主公布，業(yè)主們也大多不知道這些收益用在了哪里。

　　法規(guī)條文成一紙空文

　　根據(jù)國務(wù)院2007年10月頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　鄭州市房管局物業(yè)管理處處長程建穎說，國家的相關(guān)法規(guī)已經(jīng)很明確了，開發(fā)商或物業(yè)公司要想在小區(qū)、電梯、樓頂?shù)裙矃^(qū)域安裝廣告設(shè)備必須經(jīng)過業(yè)主們的同意，除去合理成本的收益可以用于專項(xiàng)維修基金，但必須有證據(jù)證明確實(shí)用于該項(xiàng)目，或者由業(yè)主大會決定。

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授楊紅梅說，按照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”，所以收益分配權(quán)掌握在業(yè)主手里。

　　但采訪中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)物業(yè)公司設(shè)立廣告設(shè)施并未征得業(yè)主們的同意，對收益的分配大多避而不談。

　　維護(hù)權(quán)益先主張權(quán)利

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，之所以業(yè)主的權(quán)益得不到維護(hù)，一方面是大多數(shù)小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，召開業(yè)主大會很困難，另一方面是執(zhí)法主體不明確。

　　程建穎說，目前鄭州市有業(yè)主委員會的小區(qū)大概有400多個(gè)，僅占1/10，大多數(shù)小區(qū)沒有業(yè)主委員會，所以個(gè)別業(yè)主很難去主張自己的權(quán)益。

　　“現(xiàn)在的小區(qū)居民大多相互不認(rèn)識，個(gè)人公信力很難得到認(rèn)可，很難組織業(yè)主大會，進(jìn)而選出業(yè)主委員會，而大多數(shù)業(yè)主也只是考慮物業(yè)服務(wù)是否到位，很少有人去考慮小區(qū)廣告收益問題?！背探ǚf說。

　　“我們只是對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和承諾承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任，小區(qū)廣告這一塊兒的執(zhí)法權(quán)并不在房管局，具體是工商局還是別的部門，相關(guān)法規(guī)沒有明確規(guī)定?！背探ǚf說，“我們接到投訴，也只是去協(xié)調(diào)一下，但沒執(zhí)法權(quán)?！?/p>

　　楊紅梅說，如果業(yè)主通過打官司來維護(hù)自己的合法權(quán)益的話，這個(gè)成本太高了，所以還是政府應(yīng)當(dāng)明確執(zhí)法權(quán)，加大執(zhí)法的力度，規(guī)范物業(yè)公司的相關(guān)行為，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。

　　據(jù)了解，已有一些較大較規(guī)范的物業(yè)公司做出了一些探索和示范，即使沒有業(yè)主委員會，也對廣告收益實(shí)行單獨(dú)記賬，每年主動(dòng)進(jìn)行公示，花了多少錢，用在了哪里，剩余的如何分配等很明晰，贏得了業(yè)主們的好評。