上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭

　　近日有消息稱李嘉誠擬轉(zhuǎn)手內(nèi)地一大型綜合體——世紀(jì)匯。這個(gè)位于浦東陸家嘴的商辦類項(xiàng)目，總建面36萬平方米，地段一流，位于東方路世紀(jì)大道路口，四條地鐵站上蓋，擬以7萬元單價(jià)，約200億元總價(jià)轉(zhuǎn)手。

　　近幾年，李嘉誠頻頻出售內(nèi)地物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，如果世紀(jì)匯出售，包括超市、港口、能源等其他資產(chǎn)，近三年李嘉誠套現(xiàn)內(nèi)地資產(chǎn)金額達(dá)到上千億元，而旗下公司期間沒有新增投資。作為亞洲首富和傳統(tǒng)地產(chǎn)大佬，李嘉誠每次出售國內(nèi)大型物業(yè)，總會引發(fā)熱議。比如，2013年71.6億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心，2013年26億元出售廣州西城都薈廣場，2014年72億元出售北京盈科中心等。李嘉誠為什么頻頻賣掉內(nèi)地物業(yè)？是否真的看空內(nèi)地樓市？其實(shí)，李嘉誠代表了一批港資房地產(chǎn)商，過去20多年，他們在內(nèi)地樓市的命運(yùn)與際遇，已經(jīng)發(fā)生了重大變化。

　　其一，地價(jià)太高。近幾年，李嘉誠基本上沒在內(nèi)地拿地，重要原因之一就是地價(jià)太高。大型港資房企過去多年一直布局一線城市和少數(shù)核心二線城市。但近幾年這幾個(gè)城市的房價(jià)與地價(jià)持續(xù)快速上漲，而且地價(jià)漲幅高于房價(jià)。尤其是2011年之后，三、四線城市持續(xù)低迷，大開發(fā)商被迫調(diào)整布局戰(zhàn)略，重歸一線城市，宅地競爭異常激烈，“面粉貴過面包”成為常態(tài)。風(fēng)險(xiǎn)防控意識強(qiáng)的港資房企，根本沒辦法在公開市場上獲得地塊。

　　其二，囤地不易。大家如果細(xì)心觀察就會發(fā)現(xiàn)，大型港資開發(fā)商在內(nèi)地的很多項(xiàng)目尤其是大型項(xiàng)目，常常需要開發(fā)很多年，其開發(fā)周期遠(yuǎn)長于行業(yè)平均水平。就拿世紀(jì)匯說事，2004年以1.2萬元樓面價(jià)獲得，10年過去了，仍未竣工，一個(gè)商場和兩幢辦公樓，項(xiàng)目規(guī)模并不算特別大。如此優(yōu)質(zhì)地段，如今地價(jià)都超5萬元了。過去多年，李嘉誠們的部分項(xiàng)目，常被媒體質(zhì)疑囤地。但是，近幾年內(nèi)地土地調(diào)控與管理趨嚴(yán)，項(xiàng)目久拖不建，或建而不成的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。

　　其三，優(yōu)勢不再。上世紀(jì)90年代，內(nèi)地城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)缺資金、缺經(jīng)驗(yàn)、缺技術(shù)，當(dāng)時(shí)港資開發(fā)商都是招商引資的重點(diǎn)客戶。因此，港企常常能以非常優(yōu)惠的地價(jià)與其他條件，獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。而1998年房改之后，內(nèi)地房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，培育和催生了一批內(nèi)地大型房企，尤其近幾年，萬科、綠地、恒大、中海、保利等迅猛發(fā)展，如今地產(chǎn)巨頭俱樂部中，已基本見不到傳統(tǒng)港商的身影。除了在商辦類持有物業(yè)方面仍有少許優(yōu)勢外，傳統(tǒng)港企原來擁有的比較優(yōu)勢已經(jīng)消失。

　　綜上，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，內(nèi)地一批優(yōu)質(zhì)房企的壯大，土地出讓與管理的嚴(yán)格化、規(guī)范化，一線城市地價(jià)快速上漲，房地產(chǎn)黃金十年逝去、行業(yè)利潤率不斷下滑，包括李嘉誠在內(nèi)的諸多傳統(tǒng)港資開發(fā)商，已經(jīng)沒辦法在內(nèi)地繼續(xù)購地、開發(fā)，項(xiàng)目越來越少，經(jīng)營規(guī)模必然持續(xù)萎縮，機(jī)構(gòu)與團(tuán)隊(duì)配置也必然壓縮。即便是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，持有經(jīng)營的價(jià)值，相比以前也顯著下降。

　　這只是房地產(chǎn)領(lǐng)域的內(nèi)因，而李嘉誠的賣房、撤資，可能還涉及房地產(chǎn)之外的因素。比如，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)由高增長進(jìn)入中增長，內(nèi)地投資機(jī)會與價(jià)值，相比之前10-20年減少了。李嘉誠一直是多元化、跨國化發(fā)展，房地產(chǎn)只是產(chǎn)業(yè)之一，收縮內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，做大其他業(yè)務(wù)，加大在英國等國際投資，也屬正常。

　　近幾年李嘉誠多次出售內(nèi)地物業(yè)，是多種因素綜合的結(jié)果。李嘉誠在內(nèi)地房地產(chǎn)市場投資20多年，由風(fēng)起云涌到風(fēng)輕云淡，由笑傲江湖到退隱江湖，其實(shí)也是一面鏡子，映射出中國房地產(chǎn)業(yè)由孩童一步步長成少年，現(xiàn)在已步入青年甚至是中年。