同策房地產(chǎn)咨詢股份有限公司(以下簡稱“同策咨詢”)近日在證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)披露了招股說明書，開始排隊(duì)準(zhǔn)備于上交所上市。同策咨詢受到市場關(guān)注的原因是因?yàn)楣緮M募集的約10億元資金中有約2.68億元用于買房，這在其他上市公司的募投項(xiàng)目中比較罕見，而公司每年用數(shù)億元資金購買銀行理財(cái)產(chǎn)品表現(xiàn)出的不缺錢也讓市場費(fèi)解，同策咨詢的IPO也被市場認(rèn)為是在圈錢。

　　募資大頭用于買房

　　同策咨詢IPO有8個(gè)募投項(xiàng)目，公司擬發(fā)行約8054萬股，募集資金約10億元，其中資金占比最高的為與公司主營相關(guān)的房地產(chǎn)營銷代理業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，其擬使用募集資金2.69億元，而資金占比排在第二位的則是購置辦公樓，擬使用募集資金2.68億元，排在第三位的則是補(bǔ)充流動(dòng)資金，擬使用募集資金約1.03億元，這三個(gè)項(xiàng)目占到了總募集資金的64%。

　　募集資金大頭用于買房對(duì)于非房地產(chǎn)公司來說非常少見，據(jù)同策咨詢招股書，“公司已與開發(fā)商簽訂購房意向協(xié)議，將在上海閔行區(qū)申長路388號(hào)地塊購置商品房作為上?？偛啃罗k公場地，總建筑面積6700平方米，全部用于安置未來五年內(nèi)上海總部新增辦公人員，購房成本為4萬元/平方米”。

　　很多創(chuàng)業(yè)型上市公司所使用的辦公樓都是租住的，比如此前剛上市的暴風(fēng)科技，業(yè)內(nèi)人士表示，如果上市公司總部在北上廣深這些地方，顯然辦公場所是一個(gè)較大的成本，但是很多公司考慮到在這些一線城市買房成本較大，而且目前房價(jià)已經(jīng)相對(duì)較高，買房存在跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，所以很多沒有辦公樓的上市公司都選擇租房。

　　對(duì)于為何同策咨詢要選擇買房而不是租房，同策咨詢董秘李勇接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)說道，“因?yàn)殡S著公司業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，新增員工越來越多，現(xiàn)在的辦公樓顯得有點(diǎn)小，所以就打算等融資到賬后再買個(gè)大一點(diǎn)的辦公樓”。在租房還是買房的選擇上，同策咨詢還是更傾向于買房，而資金則是選擇向市場伸手要。同策咨詢目前在上海的辦公樓位于上海靜安區(qū)江寧路，合計(jì)建筑面積4761平方米，價(jià)值約1.44億元，房產(chǎn)都是公司及公司全資子公司所有，此次若買樓成功，公司辦公樓面積將擴(kuò)大一倍多。

　　主營業(yè)務(wù)出現(xiàn)虧損

　　除了上市融資用于買房被市場關(guān)注外，同策咨詢主營業(yè)務(wù)連續(xù)下滑，2015年上半年甚至出現(xiàn)虧損，也被市場關(guān)注。同策咨詢2013年實(shí)現(xiàn)凈利潤約1.39億元，2014年凈利潤下滑到8068萬元，下滑約42%，2015年上半年更是出現(xiàn)凈利潤虧損822萬元。

　　同策咨詢主營業(yè)務(wù)主要包括房地產(chǎn)營銷代理、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營和房地產(chǎn)金融服務(wù)等業(yè)務(wù)，其中房地產(chǎn)營銷代理為公司絕對(duì)主營，其帶來的營業(yè)收入占到公司總營業(yè)收入比重的九成左右，而公司此次募集資金的最大頭2.69億元就是用于該業(yè)務(wù)的壯大，但是值得注意的是，公司房地產(chǎn)營銷代理業(yè)務(wù)毛利率出現(xiàn)逐年下滑，2012-2015年上半年，該業(yè)務(wù)毛利率分別為57.75%、51.59%、44.96%和38.66%，下滑明顯。

　　“公司凈利潤連續(xù)下滑與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不景氣有關(guān)，而公司2015年上半年出現(xiàn)虧損則首先是因?yàn)樾袠I(yè)影響，其次也有季節(jié)性影響。”李勇說道，“公司主要是立足于上海進(jìn)行全國布局，而業(yè)務(wù)的擴(kuò)大需要資金的支持?！?/p>

　　同策咨詢從2004年就開始在全國主要城市通過設(shè)立子公司的形式擴(kuò)展房地產(chǎn)營銷代理業(yè)務(wù)，截至目前已經(jīng)在約20個(gè)省份設(shè)立了子公司，而公司募集資金的投向就是繼續(xù)向其他沒有駐扎的城市進(jìn)軍。

　　向銀行融資較困難

　　如果說業(yè)績下滑是同策咨詢相比于其他公司稍遜的地方，那么公司較低的資產(chǎn)負(fù)債率則是公司值得稱道的，同策咨詢2014年資產(chǎn)負(fù)債率為15.31%，2015年上半年則只有9.04%，幾乎不存在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。究其原因是因?yàn)楣鞠蛲饨杩钶^少，從同策咨詢籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量表可以看到，公司2012-2015年上半年間取得借款收到的現(xiàn)金總共才4121萬元，幾乎沒怎么向外借過錢，這在其他IPO公司中幾乎是很少看到的。在問到公司為什么不向銀行借錢，是借不到還是不想借時(shí)，李勇向北京商報(bào)記者解釋道，“兩者都有，公司作為一家輕資產(chǎn)公司，向銀行借款比較困難”。

　　從同策咨詢招股書中可以看出，公司近年來除了4121萬元的借款外，還主要有兩筆融資，都來自于戰(zhàn)略投資者，也就是公司現(xiàn)在的四股東和三股東北京立天榮澤萬家科技發(fā)展有限公司，二者分別向同策咨詢投資了3億元和3.81億元持股16%和15.71%，后者則是搜房網(wǎng)董事長莫天全控制的公司。

　　同策咨詢2014年流動(dòng)資產(chǎn)共14.19億元，而這兩筆來自戰(zhàn)投的融資幾乎就占到了公司流動(dòng)資產(chǎn)的半壁江山，同時(shí)同策咨詢的幾乎全部貨幣資金都來源于這兩筆融資。

　　前期融資全用于理財(cái)

　　但就是這僅有的兩筆融資，同策咨詢也沒用來擴(kuò)大公司主營或是購置辦公樓，同策咨詢募集2.68億元用于買房之所以讓市場不理解是因?yàn)楣颈旧聿⒉蝗卞X，雖然沒有從銀行那融到錢，但是公司每年的凈利潤加上從戰(zhàn)投那募來的6.81億元資金，賬面上的貨幣資金是寬裕的。但令人失望的是，公司并沒有拿這些募集資金用于擴(kuò)大主營，而是選擇全部用于購買理財(cái)產(chǎn)品，之后又想通過IPO的方式向市場要錢擴(kuò)大主營以及買房。

　　據(jù)同策咨詢招股書，公司2012年融到3億元資金后，2013年買了3.12億元的理財(cái)產(chǎn)品，2014年再次融到3.81億元后，將銀行理財(cái)產(chǎn)品的購買規(guī)模擴(kuò)大到了6.49億元。截至2015年上半年，同策咨詢還有未到期的銀行理財(cái)產(chǎn)品共3.47億元。

　　2013-2015年上半年，同策咨詢分別通過購買理財(cái)產(chǎn)品獲得544萬元、920萬元和1165萬元的利潤。也就是說，同策咨詢2015年上半年主營實(shí)際不止虧損822萬元，而是更多。業(yè)內(nèi)人士表示，“同策咨詢手中有大量閑置貨幣資金用于購買銀行的理財(cái)產(chǎn)品而不擴(kuò)大公司主營，卻又要向市場公開招股募資擴(kuò)大主營，有點(diǎn)伸手要錢的味道，更讓市場不能理解的是，公司募集資金的一個(gè)大頭竟然還是用于買樓，如此有點(diǎn)圈錢的味道”。