老牌央企 招商地產(chǎn) 或?qū)⒂诮衲陜?nèi)實(shí)現(xiàn)“驚人一躍”，成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)資源集聚的、“產(chǎn)、融、城”一體化協(xié)作的千億級(jí)平臺(tái)。

　　資產(chǎn)重組是至關(guān)重要的一步。招商地產(chǎn)[微博]8月4日的公告為此次招商系地產(chǎn)的重大重組揭開了面紗：招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(下稱“蛇口工業(yè)區(qū)”)擬換股吸收合并招商地產(chǎn)再上市。

　　據(jù)初步估算，蛇口工業(yè)區(qū)在深圳前海、蛇口、太子灣核心資產(chǎn)的總建筑面積近2000萬平方米。這些土地由于有自貿(mào)區(qū)諸多“特技”加持，含金量高。

　　招商系地產(chǎn)以31年新城開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，以招商局集團(tuán)金融、產(chǎn)業(yè)實(shí)力為資源，以社區(qū)綜合開發(fā)和綠色人居實(shí)踐為能力，目前已經(jīng)形成了“產(chǎn)、融、城”一體低碳新城的獨(dú)特模式。

　　招商局集團(tuán)董事長李建紅表示，新的地產(chǎn)上市平臺(tái)招商局蛇口將在現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，努力在自貿(mào)區(qū)配套設(shè)施建設(shè)、郵輪母港、平臺(tái)建設(shè)、貿(mào)易投資便利化、跨境電子商務(wù)、金融改革與“互聯(lián)網(wǎng)+”等領(lǐng)域進(jìn)行突破創(chuàng)新。

　　招商地產(chǎn)的重組僅僅是招商局集團(tuán)改革的一部分。在國企改革的重要背景下，重組后的招商系地產(chǎn)將引入戰(zhàn)略投資者，進(jìn)行混合所有制經(jīng)濟(jì)改革。一個(gè)真正以產(chǎn)融結(jié)合為核心競(jìng)爭(zhēng)力的房企轉(zhuǎn)型模板或?qū)⒊霈F(xiàn)，成為地產(chǎn)央企改革的重要范本。

　　“去地產(chǎn)化”

　　“招商局蛇口承載的不僅僅是傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而是要成為產(chǎn)融結(jié)合的大平臺(tái)?！崩罱t說。這意味著，整合后的招商局蛇口將逐步“去地產(chǎn)化”。

　　資料顯示，蛇口工業(yè)區(qū)旗下的重點(diǎn)項(xiàng)目中，蛇口網(wǎng)谷5年內(nèi)總建筑面積超過50萬平方米；太子灣片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積預(yù)計(jì)超過170萬平方米；海上世界城市綜合體項(xiàng)目，包括現(xiàn)有5萬平方米綜合商業(yè)以及規(guī)劃中的70萬平方米海上世界新建項(xiàng)目。一旦重組完成，將為招商地產(chǎn)注入可觀的產(chǎn)業(yè)資源。目前，招商地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面的具體項(xiàng)目已經(jīng)做到8個(gè)，總建筑面積約324萬平方米。

　　在招商局體系中，蛇口工業(yè)區(qū)是一家有36年園區(qū)開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的功能性企業(yè)，重在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及招商運(yùn)營，而招商地產(chǎn)更聚焦于跨區(qū)域開發(fā)住宅。兩家換股合并后，將出現(xiàn)一家兼有專業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營能力和跨區(qū)域、市場(chǎng)化發(fā)展能力的綜合性企業(yè)。

　　據(jù)悉，招商局集團(tuán)產(chǎn)融結(jié)合的立足點(diǎn)是擴(kuò)大金融業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、對(duì)實(shí)業(yè)發(fā)展的支持。在與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合的過程中，探索出一條資產(chǎn)管理、產(chǎn)融互動(dòng)的企業(yè)發(fā)展道路。反過來，實(shí)業(yè)的發(fā)展同樣能夠推動(dòng)招商局自身的財(cái)富管理業(yè)務(wù)。

　　變化自去年開始已經(jīng)發(fā)生，招商地產(chǎn)先后和招商局資本、 招商銀行 、清華啟迪、中外運(yùn)等展開合作，實(shí)現(xiàn)大招商旗下資源的盤活和有效利用。

　　去年11月，招商地產(chǎn)與招商銀行達(dá)成全面戰(zhàn)略合作，探索地產(chǎn)金融深度互動(dòng)。根據(jù)協(xié)議，雙方將在授信及融資服務(wù)、國際結(jié)算和其它金融服務(wù)、品牌共建及客戶共同開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及社區(qū)金融服務(wù)、資本市場(chǎng)專業(yè)化服務(wù)、金融不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、咨詢與培訓(xùn)服務(wù)等方面展開深入合作。

　　除了傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)合作，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及社區(qū)金融服務(wù)的合作也將是未來雙方合作的重點(diǎn)之一。以蛇口轉(zhuǎn)型升級(jí)為例，招商局正在推動(dòng)一項(xiàng)重要舉措，即大數(shù)據(jù)品牌的建立，打通招商系的客戶資源、業(yè)務(wù)渠道的平臺(tái)共享。

　　具體來說，網(wǎng)谷大力推進(jìn)的是招商旗下金融業(yè)務(wù)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的對(duì)接，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)一體化的綜合配套和類物業(yè)的一體化集成服務(wù)，把招商銀行的微小企業(yè)貸款， 招商證券 的中小企業(yè)IPO上市服務(wù)以及招商資本下面的PE、VC做的科技創(chuàng)投基金、風(fēng)險(xiǎn)投資基金組合到一起，為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供一攬子金融服務(wù)。

　　克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，未來中國房地產(chǎn)一定是通過不斷的整合重組兼并企業(yè)來實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)大。

　　這一點(diǎn)上，招商地產(chǎn)具有天然的優(yōu)勢(shì)。招商地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在金融資源平臺(tái)上，公司一直是開放的，包括招商局系統(tǒng)內(nèi)的招商銀行、招商局資本，同時(shí)跟平安集團(tuán)等其他金融機(jī)構(gòu)也在合作。

　　產(chǎn)業(yè)協(xié)同為資源拓展提供了強(qiáng)大路徑?！罢猩痰禺a(chǎn)一方面能夠充分利用招商資本這一融資平臺(tái)強(qiáng)化資金優(yōu)勢(shì)，另一方面能夠與招商資本上下聯(lián)動(dòng)，把握REITs、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域的新機(jī)遇。”中信建投地產(chǎn)分析師蘇雪晶說。

　　蛇口樣本

　　蛇口是國內(nèi)片區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營的開山之作和藍(lán)本，在這里，招商地產(chǎn)主導(dǎo)了蛇口工業(yè)區(qū)的三次轉(zhuǎn)型升級(jí)，也奠定了其在房地產(chǎn)行業(yè)中所特有的片區(qū)開發(fā)和城市運(yùn)營模式。

　　2014年以來，中國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入到了新常態(tài)，城市升級(jí)則成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新常態(tài)。在招商地產(chǎn)看來，城市升級(jí)意味著綠色升級(jí)、價(jià)值升級(jí)、活力升級(jí)、品質(zhì)升級(jí)和溫情升級(jí)，而招商地產(chǎn)則立志于要成為城市升級(jí)的專家。

　　招商地產(chǎn)在蛇口總計(jì)開發(fā)項(xiàng)目100多個(gè)，項(xiàng)目涉及別墅、寫字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)配套、大型綜合性商品住宅及城區(qū)公用設(shè)施。依托招商局產(chǎn)融結(jié)合的背景優(yōu)勢(shì)，結(jié)合自身豐富的科技園開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，己成功實(shí)踐多個(gè)舊工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目。

　　代表作是蛇口南海意庫和蛇口網(wǎng)谷。如今，蛇口成為網(wǎng)絡(luò)信息、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聚集地。其中，截至2014年底，南海意庫吸引了180家文化創(chuàng)意類企業(yè)進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)了65億元的年產(chǎn)值；網(wǎng)谷一、二期項(xiàng)目已吸引了200多家企業(yè)入駐，每平方米年產(chǎn)值已由最初的1500元左右攀升至約3萬元。

　　2011年，順著招商局集團(tuán)600億元再造蛇口的思路，招商地產(chǎn)打造海上世界綠色低碳城市示范區(qū)。

　　社區(qū)綠色綜合開發(fā)，簡(jiǎn)單來說，就是在蛇口能實(shí)現(xiàn)走路上班、走路上學(xué)、走路購物、走路休閑。對(duì)于蛇口的綠色未來，招商地產(chǎn)的定位是走“國際化低碳生活模式”，使其成為全國領(lǐng)先的低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)和生活區(qū)。

　　2005年，招商地產(chǎn)打造了中國第一個(gè)LEED認(rèn)證項(xiàng)目——泰格公寓。2008年，打造了國家建設(shè)部和發(fā)改委評(píng)選的國家級(jí)生態(tài)節(jié)能典范項(xiàng)目——南海意庫。值得一提的是，經(jīng)舊廠房成功改造、投入使用至今滿6年的南海意庫三號(hào)樓已獲得了住建部頒發(fā)的全國綠色建筑創(chuàng)新獎(jiǎng)一等獎(jiǎng)，以及國家綠色建筑運(yùn)營三星級(jí)認(rèn)證，為國內(nèi)綠色建筑的最高星級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)。

　　2012年，國家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部科技中心與招商地產(chǎn)簽署綠色建筑合作協(xié)議，蛇口“海上世界”被列入《低能耗綠色建筑綜合示范區(qū)技術(shù)導(dǎo)則》編制的示范項(xiàng)目。

　　今天的蛇口，綠化率高達(dá)47%，是國內(nèi)綠色星級(jí)建筑密度最高的區(qū)域。招商地產(chǎn)經(jīng)過多年的綠色實(shí)踐，完成了一個(gè)超凡的綠色里程碑作品。

　　2014年，招商地產(chǎn)還將負(fù)責(zé)綠色技術(shù)的部門升級(jí)為綠色研發(fā)與應(yīng)用中心，并在行業(yè)內(nèi)首設(shè)首席綠色低碳官職位，積極倡導(dǎo)綠色人居的理念及推動(dòng)其應(yīng)用實(shí)踐。

　　模式復(fù)制

　　“產(chǎn)、融、城”一體化及綠色低碳城市示范區(qū)的實(shí)踐，打造了招商地產(chǎn)產(chǎn)城融合的強(qiáng)大掌控能力。

　　與其他房企激進(jìn)拿地、全國范圍大規(guī)模興建住宅項(xiàng)目的單一產(chǎn)業(yè)模式不同，招商地產(chǎn)多年來已經(jīng)探索出一個(gè)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展模式?！斑@將是招商地產(chǎn)特有的商業(yè)模式，并且這種能力很難被同行替代?！碧K雪晶說。

　　實(shí)際上，獨(dú)特的開發(fā)模式也使招商地產(chǎn)具備了更高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，被業(yè)界認(rèn)為屬于調(diào)控市中具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的“無短板”公司。

　　目前，招商地產(chǎn)的片區(qū)開發(fā)模式以蛇口為藍(lán)本，正逐步在全國范圍內(nèi)鋪開。通過單體項(xiàng)目，招商地產(chǎn)意識(shí)到尊重自然才是通往低碳環(huán)保目標(biāo)的決定因素。招商地產(chǎn)決定在異地再造一個(gè)蛇口式的低碳綜合社區(qū)，開發(fā)廣州金山谷國際社區(qū)。

　　廣州金山谷國際社區(qū)總占地面積約83萬平方米，總建筑面積約100萬平方米，體量之大考驗(yàn)招商地產(chǎn)的綜合能力。公司綠色技術(shù)部門花了大量時(shí)間做研究，包括如何維護(hù)現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境，以及應(yīng)引入哪些產(chǎn)品。“多做這么多的步驟不會(huì)讓房子多賣多少錢，但對(duì)招商地產(chǎn)如何打造綠色社區(qū)提供了極其寶貴的經(jīng)驗(yàn)?！本G色研發(fā)與應(yīng)用中心運(yùn)營總監(jiān)葉國棟說。

　　招商地產(chǎn)堅(jiān)持選擇恰到好處的設(shè)計(jì)，最大限度利用氣候的有利因素，降低人工調(diào)節(jié)的耗損。過渡季節(jié)，別墅區(qū)利用內(nèi)庭院自然采光，整個(gè)小區(qū)建筑的綜合節(jié)能率達(dá)到65%。

　　2009年7月，由聯(lián)合國[微博]人居署主辦的聯(lián)合國HBA“人居最佳范例獎(jiǎng)”在印度新德里頒獎(jiǎng)，招商地產(chǎn)及其廣州金山谷項(xiàng)目榮獲“2009聯(lián)合國人居企業(yè)最佳范例獎(jiǎng)”。

　　此外，招商局集團(tuán)希望將蛇口的城市綜合開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)帶到青島，計(jì)劃在青島高新區(qū)一塊近3平方公里的土地上打造一個(gè)“產(chǎn)、融、城”結(jié)合的產(chǎn)業(yè)綜合體，同時(shí)也是網(wǎng)谷系列化產(chǎn)品的第二站。目前青島藍(lán)灣網(wǎng)谷的招商工作已開始啟動(dòng)。未來，蛇口模式還有可能被復(fù)制到西安、武漢等其他城市。