有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，上市房企普遍采用高杠桿、高資金成本驅(qū)動的以債養(yǎng)債模式，致使部分房企資產(chǎn)負(fù)債率風(fēng)險攀上新高

　　截至目前，滬深兩市(按照申銀萬國行業(yè)分類)142家上市房企2015年中報已經(jīng)披露完畢。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，142家上市房企上半年負(fù)債合計接近3.4萬億元，同比增長幅度約達(dá)13%。

　　不過，這142家上市房企的資產(chǎn)總計為4.41萬億元，同比增長幅度約達(dá)14%，與負(fù)債增長水平相持平。

　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，2015年上半年，142家上市房企的平均負(fù)債率為76.8%?！斑@樣的平均負(fù)債率水平是適中的，反映了房地產(chǎn)行業(yè)整體上沒有太高的杠桿模式”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，不過，預(yù)計下半年房企負(fù)債率可能會上升。

　　值得注意的是，在上述142家上市房企中，超過兩成房企資產(chǎn)負(fù)債率躍過80%紅線。對此，蘭德咨詢總裁宋延慶向本報記者表示，開發(fā)商普遍采用高杠桿和高資金成本驅(qū)動的以債養(yǎng)債模式，致使部分房企負(fù)債風(fēng)險“攀上新高”。

　　近四成房企負(fù)債超百億元

　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在142家上市房企中，超過百億元負(fù)債的房企總計為56家，其中，綠地、萬科、保利、招商地產(chǎn)、華夏幸福等5家上市房企負(fù)債均超過1000億元，分別為4734.90億元、4191.37億元、2939.39億元、1214.10億元和1198.40億元。

　　從資產(chǎn)負(fù)債率的情況來看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。

　　《證券日報》記者根據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，以保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)為例：2015上半年年保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為77.5%，較2014年同期下降約2個百分點，預(yù)收賬款1324億元，扣除預(yù)收賬款后的其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為42.6%，負(fù)債水平合理；而中航地產(chǎn)上半年的資產(chǎn)負(fù)債率為81.6%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.2%，短期借款為27億元。

　　不過，若全面呈現(xiàn)上市房企的債務(wù)狀況，《證券日報》記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計獲悉，截至2015年中期，資產(chǎn)負(fù)債率大于80%房企占22.54%，在70%-80%之間占比為20.42%，60%-70%之間的占比為20.4%。

　　值得注意的是，部分上市房企負(fù)債率“攀上新高”。根據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2015年中期，珠江控股資產(chǎn)負(fù)債率為105.5%，同比增加9個百分點；華發(fā)股份資產(chǎn)負(fù)債率為82.57%，同比增加3.7個百分點。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，在行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，以往擴(kuò)張激進(jìn)、拿地成本較高且本身融資渠道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，一旦項目銷售不暢，難以回收現(xiàn)金，無論是還債額度還是資金成本都是其巨大壓力。

　　嚴(yán)躍進(jìn)接受《證券日報》記者采訪時表示，“負(fù)債規(guī)模上升的房企的背后，是其外部融資規(guī)模在繼續(xù)增加。通過持續(xù)負(fù)債的方式，為房企的去庫存獲取新的資金。同時，這也說明此類上市房企依然在積極謀求戰(zhàn)略擴(kuò)張。

　　短期借款大增致償債壓力大

　　眾所周知，衡量一家企業(yè)負(fù)債端的風(fēng)險是否在可控范圍內(nèi)，有多項指標(biāo)，但短期償債能力尤為重要?！蹲C券日報》記者根據(jù)Wind資訊提供的數(shù)據(jù)獲悉，截至2015年中期，剔除數(shù)據(jù)不全而無法比較的房企，99家房企短期借款總計2014億元，較2014年同期的1701億元增加了313億元，同比增長幅度達(dá)29.2%。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)短期償債壓力加重。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也向《證券日報》記者直言，目前房企面臨相對寬松的借貸環(huán)境，利息成本也相對低，其9月份后融資規(guī)模將會繼續(xù)增大，這將在短期內(nèi)會使得一些房企負(fù)債規(guī)模繼續(xù)上升。

　　另有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者直言，2015年年初至今，已有60多家上市公司發(fā)行了境內(nèi)公司債，而境內(nèi)公司債發(fā)行成本維持在5%左右的低成本融資水平線上，且都在7月-8月份密集發(fā)布，而這些資金的用途多用于償還高成本的舊債。鑒于此，評級較高的標(biāo)桿房企預(yù)計下半年融資成本水平或出現(xiàn)下降現(xiàn)象，但負(fù)債規(guī)模將擴(kuò)大。

　　而有些企業(yè)已經(jīng)意識到風(fēng)險值正在走高，部分較為危險的企業(yè)開始試圖通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的方式減輕資金鏈負(fù)擔(dān)。

　　據(jù)記者了解， 2014年至今，房地產(chǎn)領(lǐng)域的并購案大增，而且多宗交易額度都比較大，房地產(chǎn)行業(yè)集中度也越來越高。

　　根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計獲悉，自2014年初至2015年9月7日，房地產(chǎn)行業(yè)并購標(biāo)的交易達(dá)385宗，總價值為2731億元(包括已完成與未完成交易)，其中，2015年上半年為150宗，涉及資金為963億元，2014年為235宗，涉及并購額度為1768億元；而2013年全年為150宗，總價值為668億元，同比增長幅度為46%；2012年則為154宗，交易總價值僅為458億元。

　　值得一提的是，即使對于大型房企來說，為了提高利潤和保持現(xiàn)金流安全，多家標(biāo)桿房企明也確提出將績效考核重點從銷售規(guī)模、計劃進(jìn)度轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流指標(biāo)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高運營效率。