當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大佬萬(wàn)科開(kāi)始擁抱深圳地鐵集團(tuán)，想要開(kāi)創(chuàng)“軌道+物業(yè)”模式，背后涉及的2015年度商戰(zhàn)大劇，寶能與萬(wàn)科之爭(zhēng)的“腥風(fēng)血雨”也逐漸浮出水面。

　　然而隨著時(shí)間的推移，劇情變得更加復(fù)雜。在3月17日的萬(wàn)科臨時(shí)股東大會(huì)上，投贊成票的寶能和發(fā)出“反對(duì)”聲音的華潤(rùn)雙雙亮相，這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)似乎越來(lái)越讓人覺(jué)得匪夷所思。自古江湖“合久必分、分久必合”，接下來(lái)的故事又該怎樣發(fā)展？

　　在跟長(zhǎng)江商報(bào)記者談及此事時(shí)，亞太經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖謝逸楓提出了“寶能有可能在暗中積蓄力量，做最后的博弈”的猜想，但同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，“實(shí)際上最好的解決辦法是萬(wàn)科寶能雙方共贏合作”。

　　另一方面，樓市觀察家、易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，華潤(rùn)突然發(fā)出質(zhì)疑某種程度上會(huì)對(duì)萬(wàn)科造成一定的約束性，進(jìn)而對(duì)其后續(xù)投資者引入形成一定的干預(yù)效果。

　　那么，萬(wàn)科是否能披荊斬棘走出一條康莊大道？嚴(yán)躍進(jìn)坦言，萬(wàn)科需要在合作模式方面不斷探索，“不斷擴(kuò)充合作伙伴，和全國(guó)各地的軌道交通公司進(jìn)行合作，是項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵所在?！?/p>

　　毋庸置疑，想要稱霸一方，萬(wàn)科還需要在多方面布局發(fā)力。

　　萬(wàn)科引入新合作者

　　最近的萬(wàn)科在地產(chǎn)界掀起巨浪。

　　萬(wàn)科先是在3月13日下午在深交所發(fā)公告宣布了與深圳市地鐵集團(tuán)有限公司(下稱深圳地鐵集團(tuán))的合作，同日晚間萬(wàn)科發(fā)布2015年年報(bào)，繼而3月14日上午又在深圳總部舉行萬(wàn)科2015年度業(yè)績(jī)推介會(huì)；并且在同日公布了2015年度分紅派息預(yù)案，將提交股東大會(huì)審議。

　　可是讓人覺(jué)得匪夷所思的是，原定于3月14日上午在萬(wàn)科總部舉行的“深圳地鐵集團(tuán)與萬(wàn)科集團(tuán)戰(zhàn)略合作媒體見(jiàn)面會(huì)”突然取消，僅僅以一句“時(shí)間倉(cāng)促”草草收?qǐng)?，讓媒體朋友和相關(guān)人士“丈二和尚摸不著頭腦”。

　　值得注意的是，寶能卻一直在這場(chǎng)“風(fēng)暴”中默不作聲，讓人越發(fā)覺(jué)得疑惑；然而正所謂“一波未平，一波又起”，3月17日15點(diǎn)，萬(wàn)科召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)，審議《關(guān)于申請(qǐng) 萬(wàn)科A 股股票繼續(xù)停牌的議案》。

　　萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰在會(huì)上談到與深圳地鐵合作事宜時(shí)表示，交易未來(lái)可能會(huì)進(jìn)行，有可能不會(huì)進(jìn)行，要取得監(jiān)管部門(mén)許可和雙方股東投票，目前還只是初步意向。

　　與此同時(shí)，當(dāng)日下午4時(shí)，萬(wàn)科A股股票申請(qǐng)繼續(xù)停牌的投票結(jié)果已出，而在股東大會(huì)的投票環(huán)節(jié)，寶能系代表投了贊成票。參與投票表決的總股份為87億多股，其中同意的為84億多股，占比97.13271%，萬(wàn)科繼續(xù)停牌已成定局。謝逸楓笑談，“沒(méi)有永遠(yuǎn)的敵人，只有永遠(yuǎn)的利益?！?/p>

　　無(wú)獨(dú)有偶，雖然寶能投下了贊成票，可華潤(rùn)的態(tài)度卻讓一切展開(kāi)了新的戰(zhàn)局。

　　股東大會(huì)剛剛結(jié)束，向來(lái)支持萬(wàn)科的華潤(rùn)突然“臉色”一變，說(shuō)萬(wàn)科和深圳地鐵集團(tuán)的合作事宜并沒(méi)有經(jīng)過(guò)董事會(huì)的討論及決議通過(guò)，正所謂“一石激起千層浪”，華潤(rùn)的表態(tài)讓萬(wàn)科的股權(quán)戰(zhàn)爭(zhēng)陷入更加激烈的廝殺。

　　二者聯(lián)姻，或許是緣于天然的互補(bǔ)性。經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，萬(wàn)科和深圳地鐵集團(tuán)的牽手能夠促使沿線物業(yè)增值，有效地轉(zhuǎn)化成為軌道交通企業(yè)的內(nèi)部效益，形成可持續(xù)發(fā)展良好機(jī)制。

　　萬(wàn)科的品牌知名度有助于深圳地鐵集團(tuán)實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，深圳地鐵集團(tuán)和萬(wàn)科集團(tuán)都具有較強(qiáng)的互補(bǔ)性，通過(guò)“軌道+物業(yè)”模式，雙方都能夠?qū)⒆陨淼膶I(yè)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)。宋清輝的言下之意是，隨著“大地鐵”時(shí)代的來(lái)臨，地鐵和房地產(chǎn)業(yè)合作空間巨大，這種模式亦值得地產(chǎn)行業(yè)借鑒。

　　另一方面，近來(lái)深圳不斷飆升的地價(jià)著實(shí)為手握土地的深圳地鐵打開(kāi)了增值空間。

　　在宋清輝看來(lái)，地鐵聯(lián)通“深穗港莞惠”計(jì)劃也已被列入廣東政府規(guī)劃，未來(lái)萬(wàn)科與深圳地鐵集團(tuán)的合作不限于深圳當(dāng)?shù)?，而是整個(gè)廣東，未來(lái)二者的形式合作、合作的深度廣度等方面，將會(huì)更進(jìn)一步，兩者將會(huì)建立更加緊密的戰(zhàn)略合作關(guān)系，之后會(huì)以此為切口繼續(xù)在其他城市開(kāi)疆?dāng)U土。

　　自稱“歷史最好一年”

　　萬(wàn)科稱，這是“歷史上最好的一年”，無(wú)論銷(xiāo)售金額還是市場(chǎng)占有率，都創(chuàng)造了行業(yè)紀(jì)錄。但值得注意的是，萬(wàn)科的凈利潤(rùn)率和結(jié)算毛利率已經(jīng)連續(xù)多年下滑，萬(wàn)科看似一帆風(fēng)順的發(fā)展之路上還存在哪些瓶頸？

　　從萬(wàn)科2015年財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)報(bào)告公開(kāi)的信息可以看到四個(gè)危機(jī)信號(hào)，“一是負(fù)債率開(kāi)始提高，二是毛利逐漸下降，三是高管年薪降低，四是土地儲(chǔ)備面積降低。這預(yù)示著萬(wàn)科需要注入新鮮的血液，加強(qiáng)和相關(guān)企業(yè)的合作，因而萬(wàn)科最近發(fā)生的一系列動(dòng)作更是情理之中，不言自明?！敝x逸楓坦言，高增長(zhǎng)的負(fù)債率預(yù)示著房企高負(fù)債會(huì)是新常態(tài)，未來(lái)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)取決于現(xiàn)金流。2015年度中期及期末萬(wàn)科近幾年來(lái)凈利率首次跌入10%以下，在某種程度上，也暗示了房企利潤(rùn)高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入中高速增長(zhǎng)時(shí)代，未來(lái)會(huì)繼續(xù)下降。顯然，銷(xiāo)售及營(yíng)收大步前進(jìn)的背后，萬(wàn)科仍然擺脫不了毛利率及凈利率持續(xù)下滑的局面。

　　“此類(lèi)指標(biāo)下滑，和行業(yè)整體發(fā)展格局變化有關(guān)系。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展正面臨一個(gè)轉(zhuǎn)型的壓力，如果不加快轉(zhuǎn)型，各類(lèi)盈利空間會(huì)收窄?！眹?yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析。

　　另一方面，萬(wàn)科在對(duì)外發(fā)聲時(shí)，一再?gòu)?qiáng)調(diào)自身是“轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商”，似乎是一種行業(yè)的創(chuàng)新。

　　有意思的是，謝逸楓卻提出了新的觀點(diǎn)，“這次的合作并不能算是嚴(yán)格意義上的創(chuàng)新，更多的只是促進(jìn)多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略布局。”

　　在謝逸楓看來(lái)，“萬(wàn)科轉(zhuǎn)型仍處于摸索試水階段?！卑凑杖f(wàn)科2015年財(cái)報(bào)看，2015年萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)和物業(yè)兩部分，其 中房地產(chǎn) 業(yè)務(wù)占2015年?duì)I業(yè)收入的97.27%?！皩?shí)質(zhì)上目前中國(guó)根本就沒(méi)有一家房企真正轉(zhuǎn)型，依然是干著拿地建房賣(mài)房子的房地產(chǎn)業(yè)?！边M(jìn)一步思考，房地產(chǎn)業(yè)緣何依然是主要營(yíng)業(yè)與利潤(rùn)收入來(lái)源？謝逸楓的答復(fù)是，“相較于其他產(chǎn)品，房地產(chǎn)更具有市場(chǎng)需求與數(shù)量規(guī)模及價(jià)值性?！?/p>

　　不發(fā)聲不代表無(wú)抗衡之策

　　而當(dāng)前房地產(chǎn)江湖一片硝煙彌漫，即便是作為房產(chǎn)界大佬的萬(wàn)科，也難免面臨著股權(quán)結(jié)構(gòu)分散，管理層持股較少的問(wèn)題，為了隨時(shí)應(yīng)對(duì)“野蠻人”的威脅，萬(wàn)科“混合所有制+事業(yè)合伙人制”模式應(yīng)運(yùn)而生，宋清輝認(rèn)為這一模式具有高度市場(chǎng)化、靈活高效的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)萬(wàn)科的管理層也能在一定程度上保持著公司的控制力。

　　至于另一方的寶能系為何遲遲不肯發(fā)聲的疑問(wèn)，宋清輝的解讀是，“沒(méi)有發(fā)聲不代表寶能系沒(méi)有抗衡之策。”

　　“只要有可能，寶能系會(huì)想盡一切辦法繼續(xù)強(qiáng)行奪權(quán)，不到最后一刻它們不會(huì)停止入駐萬(wàn)科。但是，目前的情況有些微妙，若萬(wàn)科、華潤(rùn)、深圳地鐵集團(tuán)三方達(dá)成一致行動(dòng)人，寶能系就不可能奪回萬(wàn)科第一大股東席位。這時(shí)，寶能系一定會(huì)見(jiàn)好就收，這是由資本貪婪和多變的性質(zhì)決定的?！?/p>

　　宋清輝則認(rèn)為，若華潤(rùn)、深圳地鐵站在萬(wàn)科一邊，寶能系奪權(quán)成功的可能性就很小了。此外，宋清輝認(rèn)為，即使最終退出股權(quán)大戰(zhàn)，寶能系也達(dá)到了一些目的?！巴ㄟ^(guò)舉牌增強(qiáng)自己的市場(chǎng)影響力，為旗下保險(xiǎn)產(chǎn)品做了很好的宣傳。”

　　本以為拿到“寶能系”的贊成票就能“萬(wàn)事大吉”，可是就在股東大會(huì)結(jié)束之后，華潤(rùn)派出的股東代表單獨(dú)會(huì)見(jiàn)媒體表示，萬(wàn)科與深圳地鐵合作公告，沒(méi)有經(jīng)過(guò)董事會(huì)的討論及決議通過(guò)，是萬(wàn)科管理層自己做的決定。

　　而華潤(rùn)意見(jiàn)的突然“逆轉(zhuǎn)”，的確讓人覺(jué)得有些匪夷所思。嚴(yán)躍進(jìn)在復(fù)雜的劇情中發(fā)出了一系列的感嘆，“華潤(rùn)此次表態(tài)認(rèn)為萬(wàn)科和深圳地鐵合作不合規(guī)，也反映了華潤(rùn)的利益訴求，即不甘心其第一大股東地位的削弱?！?/p>

　　“從實(shí)際情況看，華潤(rùn)本身一直對(duì)萬(wàn)科有較好的支持作用，所以也可能是萬(wàn)科在此類(lèi)重組方案方面沒(méi)有經(jīng)過(guò)一個(gè)嚴(yán)格的匯報(bào)，這可能讓華潤(rùn)感覺(jué)其股東的地位被忽視了?！眹?yán)躍進(jìn)坦言。

　　“至于此前華潤(rùn)投贊成票的目的，實(shí)際上還是希望萬(wàn)科股票停牌期間有更大的時(shí)間和余地進(jìn)行協(xié)調(diào)?！眹?yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析。

　　萬(wàn)科轉(zhuǎn)型模式前路漫漫

　　誠(chéng)然，在某種意義上，萬(wàn)科此次和深圳地鐵集團(tuán)的合作，似乎是想要開(kāi)啟“地產(chǎn)+物流+軌道”的創(chuàng)新模式，在未來(lái)的戰(zhàn)略布局上大有作為，但是其中也存在一些問(wèn)題，“國(guó)內(nèi)的軌道建設(shè)、運(yùn)營(yíng)主體與物業(yè)開(kāi)發(fā)、管理主體都是各自為政的，在前期的規(guī)劃中，有一些問(wèn)題很難統(tǒng)一，例如在協(xié)調(diào)成本方面，在整個(gè)建設(shè)過(guò)程當(dāng)中會(huì)存在一些安全方面的隱患?！彼吻遢x表示。

　　“萬(wàn)科近幾年也面臨樓盤(pán)質(zhì)量遭投訴等問(wèn)題。”嚴(yán)躍進(jìn)分析，“從企業(yè)管理的角度看，隨著公司組織架構(gòu)更加趨于復(fù)雜化，轉(zhuǎn)型背后的各類(lèi)矛盾也會(huì)凸顯。后續(xù)在供應(yīng)鏈條延長(zhǎng)的情況下，如何強(qiáng)化質(zhì)量管控體系顯得比較重要；同時(shí)，在商業(yè)項(xiàng)目和城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方面，也需要有一個(gè)較好的商業(yè)模式構(gòu)建。但實(shí)際上，從近期的輿論宣傳等角度看，此類(lèi)動(dòng)作影響力還不夠大?！?/p>

　　“萬(wàn)科市場(chǎng)占有份額和企業(yè)規(guī)模在不斷擴(kuò)大，不過(guò)盈利水平的下滑會(huì)使得部分高管離職現(xiàn)象的增加?！痹趪?yán)躍進(jìn)看來(lái)，這也是需要警惕的風(fēng)險(xiǎn)?！爱?dāng)一些中型房企愿意提供更好的薪酬水平和晉升通道，以及業(yè)務(wù)創(chuàng)新思路更為靈活，這些都會(huì)對(duì)萬(wàn)科本身的經(jīng)營(yíng)和企業(yè)管理形成沖擊?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充。

　　萬(wàn)科股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)

　　2015年7月10日

　　前海人壽(寶能系)買(mǎi)入萬(wàn)科A約5.5億股，占萬(wàn)科A總股本的約5%。

　　2015年7月24日

　　前海人壽及其一致行動(dòng)人鉅盛華對(duì)萬(wàn)科二度舉牌，持有萬(wàn)科股份15.04%，超越大股東華潤(rùn)，成萬(wàn)科最大股東。

　　2015年9月4日

　　港交所披露，華潤(rùn)耗資4.97億元，分別于8月31日和9月1日兩次增持，重新奪回萬(wàn)科的大股東之位。截至11月20日，華潤(rùn)共持有萬(wàn)科A股15.29%股份。

　　2015年11月27日-12月4日

　　鉅盛華買(mǎi)入萬(wàn)科5.49億股，合計(jì)持有萬(wàn)科A股股票約22.1億股，占總股本的20.008%，取代華潤(rùn)成為萬(wàn)科第一大股東。

　　2015年12月10日

　　深交所對(duì)鉅盛華及一致行動(dòng)人前海人壽成萬(wàn)科第一大股東一事發(fā)表關(guān)注函。之后鉅盛華回復(fù)問(wèn)詢稱，鉅盛華資金來(lái)源合法、信息披露合規(guī)。

　　2015年12月16日

　　香港聯(lián)交所數(shù)據(jù)顯示，“寶能系”在12月10日和11日繼續(xù)增持萬(wàn)科，持股比例已達(dá)到22.45%。

　　2015年12月17日

　　萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石用“不歡迎”三個(gè)字表達(dá)對(duì)“寶能系”欲控股萬(wàn)科的態(tài)度。

　　2015年12月18日

　　萬(wàn)科午間發(fā)公告稱，因正在籌劃股份發(fā)行用于重大資產(chǎn)重組及收購(gòu)資產(chǎn)，股票從下午開(kāi)市起停牌。

　　2015年12月20日

　　萬(wàn)科發(fā)公告稱，將于2016年1月18日前披露重大資產(chǎn)重組信息，公司A股股票最晚于2016年1月18日恢復(fù)交易。前海人壽發(fā)表聲明否認(rèn)洗錢(qián)。

　　2016年1月15日

　　萬(wàn)科公告稱，重大資產(chǎn)重組難以在1月18日前完成，申請(qǐng)繼續(xù)停牌。

　　2016年3月13日

　　萬(wàn)科宣布引入深圳地鐵集團(tuán)。

　　2016年3月17日

　　萬(wàn)科召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)，審議《關(guān)于申請(qǐng)萬(wàn)科A股股票繼續(xù)停牌的議案》，寶能系代表投贊成票，而大會(huì)剛剛結(jié)束，向來(lái)支持萬(wàn)科的華潤(rùn)稱地鐵合作項(xiàng)目不合規(guī)。