已處于風(fēng)口浪尖的寶能地產(chǎn)近日遭停工傳聞纏身，多家媒體發(fā)文稱寶能地產(chǎn)多個(gè)項(xiàng)目停工。寶能為此曾極力自證資金實(shí)力，破解質(zhì)疑。然而，央視財(cái)經(jīng)記者近日對(duì)寶能多個(gè)項(xiàng)目所在地的探訪再次證明了寶能資金鏈不甚樂觀。某商業(yè)網(wǎng)站也報(bào)道稱，寶能系旗下的地產(chǎn)板塊深陷600億資金缺口。此外，寶能地產(chǎn)近三年的營(yíng)業(yè)收入一路下滑，銷售業(yè)績(jī)始終難見起色，基本處于借新還舊的狀態(tài)，從財(cái)務(wù)層面體現(xiàn)出了寶能地產(chǎn)目前所面臨的困境。

　　被曝資金鏈緊繃 央視實(shí)地探訪“火上澆油”

　　據(jù)報(bào)道，日前，地產(chǎn)財(cái)富匯發(fā)布文章稱，寶能目前有8個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，直指寶能頻繁舉牌萬科的原因是因后院起火，其銷售力、資金鏈和管控力全線坍塌。文章指出，熱衷制造“地王”，也曾放言“5年40個(gè)城市綜合體”，“山寨版萬達(dá)”寶能在地產(chǎn)圈小有名氣。銷售力、資金鏈和管控力全線塌陷，后院起火或是寶能地產(chǎn)一心上位全球第一大房地產(chǎn)發(fā)展商大股東、乃至謀求這家千億房企控制權(quán)的真實(shí)背景。

　　地產(chǎn)財(cái)富匯調(diào)查發(fā)現(xiàn)，寶能地產(chǎn)現(xiàn)在全靠“借新債還舊賬”續(xù)命：旗下一干項(xiàng)目或停工或事實(shí)停工，背后是銷售停滯無力回天；從集團(tuán)到區(qū)域公司中高層人事持續(xù)密集震蕩，背后是內(nèi)部管控全線失守。銷售力塌陷，業(yè)績(jī)連年下滑，項(xiàng)目大面積停工“高價(jià)拿劣地—資金鏈緊繃—銷售不佳—項(xiàng)目停工”，深陷惡性循環(huán)的寶能地產(chǎn)已無力自救。

　　文中更是列舉了8個(gè)寶能已停工或即將停工的項(xiàng)目，其中包括廣州寶仁醫(yī)院、大連寶能城、佛山寶能金融大廈、肇慶環(huán)球金融中心、上海金融創(chuàng)新城、合肥寶能城、南寧寶能城市廣場(chǎng)和云浮項(xiàng)目，其中前四者是正要停工，后四位是即將停工狀態(tài)。

　　據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，位于肇慶市鼎湖區(qū)的寶能環(huán)球金融中心項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃用地達(dá)到了五百六十畝，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到一百七十萬平米，這個(gè)項(xiàng)目從2013年的11月就已經(jīng)開始動(dòng)工，但是售樓處的工作人員稱，2015年的年初這里已經(jīng)全面停工，可以看到工地上只有兩三棟未完工的建筑，整個(gè)工地上都堆滿了廢棄的建材和長(zhǎng)滿了野草。

　　央視記者之后又走訪了云浮市高鐵東站附近的寶能城市廣場(chǎng)和云浮市在建的別墅項(xiàng)目，以及位于佛山的寶能金融大廈項(xiàng)目和廣州增城的寶仁醫(yī)院項(xiàng)目。

　　云浮寶能城市廣場(chǎng)的商鋪是2013年動(dòng)工，2016年1月1日進(jìn)行的發(fā)售。目前銷售狀況并不理想，不過該公司將于2016年4月份之后舉行大型招商活動(dòng)。相比云浮樓市市場(chǎng)3900元至4600元1平方交易價(jià)來說，這里3100元一平的銷售價(jià)略低一些，零首付的政策優(yōu)惠多一些。

　　佛山寶能金融大廈項(xiàng)目樓高31層，依照項(xiàng)目介紹，負(fù)一層至4層為商業(yè)，負(fù)一層同時(shí)也是輕軌“東平站”出口。寫字樓部分按照國(guó)際5A超甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)打造，景觀視野開闊，可遠(yuǎn)眺東平河、佛山公園、市政綠化、世紀(jì)蓮體育中心、新聞中心等自然景觀和城市景觀。還是八大項(xiàng)目中首個(gè)通過綠色環(huán)保評(píng)比認(rèn)證的項(xiàng)目。但是在佛山新城華章街、東平站、新聞中心并沒有找到寶能金融大廈以及項(xiàng)目的相關(guān)標(biāo)識(shí)。

　　寶能集團(tuán)投資的廣州市寶仁醫(yī)院項(xiàng)目規(guī)劃總用地871畝，其中一期規(guī)劃用地約371畝，二期規(guī)劃用地約500畝。項(xiàng)目總投資超過30億元人民幣。項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)2015年10月開業(yè)。記者來到官網(wǎng)提供的地址，發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目被兩道圍墻包圍，圍墻上有鐵絲網(wǎng)，一般情況根本無法進(jìn)入。工地周圍長(zhǎng)滿野草，沒有工程車輛進(jìn)出的任何痕跡，通過高處觀察，工地里面鋼筋已經(jīng)生銹，水泥坡地因?yàn)樗亮魇?，工地一片死寂。附近商鋪稱，2014年的十一月搬走，基本都沒有人了。

　　自曝家底 凈資產(chǎn)半年升10倍遭質(zhì)疑

　　對(duì)于上述種種對(duì)資金鏈的質(zhì)疑，寶能曾罕見地極力自證自身資金實(shí)力。據(jù)報(bào)道，1月15日，萬科公告申請(qǐng)繼續(xù)停牌，而寶能罕見地極力自證自身資金實(shí)力，力圖洗清市場(chǎng)上對(duì)其資金鏈斷裂的質(zhì)疑。寶能內(nèi)部財(cái)報(bào)顯示，其對(duì)于400億大手筆舉牌萬科的動(dòng)作毫不避諱，認(rèn)為此舉并非“蛇吞象”。

　　上述財(cái)報(bào)顯示，截至2015年底，寶能地產(chǎn)融資（負(fù)債）總額200多億，但其認(rèn)為，寶能地產(chǎn)僅深圳兩個(gè)項(xiàng)目就有共計(jì)520億元的總貨值，可以“輕松覆蓋200億元融資債務(wù)”，并有余力“為企業(yè)提供充沛的流動(dòng)資金”。

　　但實(shí)際上，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)專業(yè)人士指出，項(xiàng)目貨值和融資負(fù)債并不能直接掛鉤來說明資金充裕，還要看項(xiàng)目當(dāng)期的現(xiàn)金回籠情況。

　　此外，寶能認(rèn)為其土地增值收益也是其資金充裕的證據(jù)：寶能地產(chǎn)全國(guó)范圍內(nèi)土地儲(chǔ)備約2800萬㎡，累計(jì)增值超過約600億。

　　??這份財(cái)報(bào)還多次以持有深圳地區(qū)資產(chǎn)來力證寶能的實(shí)力。其稱，寶能地產(chǎn)在深圳已建成的自持物業(yè)約100萬㎡以上，總價(jià)值超500億元，其中僅深圳寶能城一個(gè)項(xiàng)目的自持物業(yè)價(jià)值預(yù)估就已經(jīng)高達(dá)200億元；在建自持物業(yè)部分約250萬㎡，總價(jià)值近1000億元，并有若干核心區(qū)域未開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

　　??商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界人士指出，自持物業(yè)在前期建設(shè)和培養(yǎng)階段要消耗大量資金，而成熟后則主要依靠租金收入，寶能的已建成物業(yè)租金收益如何？寶能并未公布。而在建持有物業(yè)，只能是消耗資金，并不能帶來現(xiàn)金流。

　　寶能提供的資料還稱，“據(jù)某權(quán)威估值機(jī)構(gòu)給寶能地產(chǎn)出具的最新評(píng)估報(bào)告顯示，寶能地產(chǎn)目前凈資產(chǎn)約1200億?！钡珜?duì)于該權(quán)威機(jī)構(gòu)并沒有進(jìn)行任何介紹，凈資產(chǎn)測(cè)算和方法等信息也不得而知。

　　??根據(jù)寶能地產(chǎn)2015年10月在深交所提交的債券募集說明書，截至2015年上半年，其凈資產(chǎn)僅為117億元。如果上述機(jī)構(gòu)給出1200億的凈資產(chǎn)估值，則意味著寶能半年內(nèi)凈資產(chǎn)飆升了10倍。

　　背后的財(cái)務(wù)真相：銷售不佳 現(xiàn)金流捉襟見肘

　　某商業(yè)網(wǎng)站報(bào)道，寶能地產(chǎn)近三年的營(yíng)業(yè)收入一路下滑，2012年、2013 年和2014年分別為21.86 億元、12.73 億元和9.70 億元，2015年1-6 月的營(yíng)業(yè)額僅為2.70 億元，虧損3.148億元。它的背后真相是，600億元的資金缺口，近兩成項(xiàng)目停工和11位高管離職。這與寶能系瘋狂增持萬科股權(quán)的形象大相徑庭。

　　據(jù)相關(guān)資料披露，截至2014年底，寶能地產(chǎn)正在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目接近40個(gè)，預(yù)計(jì)投資總額超過850億元，實(shí)際已完成投資218億元，資金缺口超過600億元（項(xiàng)目進(jìn)度情況如下表）。截至2015年6月底，寶能地產(chǎn)手持現(xiàn)金約16億元。

　　在資金鏈異常緊張的情況下，寶能地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)卻始終難見起色。自2012年以來，寶能地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入持續(xù)下滑。“從不斷下降的毛利潤(rùn)率和房地產(chǎn)銷售單價(jià)上可以看出，寶能地產(chǎn)收入下滑的核心原因是后續(xù)項(xiàng)目質(zhì)量下降?！币晃毁Y深行業(yè)人士分析稱。

　　按照項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積計(jì)算，寶能地產(chǎn)的一線、二線、三線城市項(xiàng)目占比分別為18%、50%、32%。目前國(guó)內(nèi)二三線城市普遍面臨較大的去庫(kù)存壓力，項(xiàng)目潛力有限，寶能持有的大量“存貨”并不樂觀。

　　同樣不樂觀的還有其案場(chǎng)銷售情況。統(tǒng)計(jì)資料顯示，寶能地產(chǎn)旗下12個(gè)項(xiàng)目中，有一半的月均去化面積在4000平米以下，照此速度測(cè)算，其全部項(xiàng)目完成銷售還需要超過150個(gè)月。

　　激進(jìn)的擴(kuò)張策略，加劇了寶能地產(chǎn)現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。那份公司債券募集說明書顯示：自2012年至今，公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流全部為負(fù)，2012年度、2013年、2014年和2015年1-6月，公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別-244，091.88 萬元、-387，411.77 萬元、-1，048，015.07 萬元和-74，293.05萬元，報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~波動(dòng)較大且為負(fù)。這需要靠大量的融資支撐，四年內(nèi)累計(jì)籌資超過220億元。

　　2015年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的萎縮，從財(cái)務(wù)層面體現(xiàn)了寶能地產(chǎn)目前所面臨的困境。2015上半年，寶能地產(chǎn)取得借款73億元，但其中的53億元用于償還之前的債務(wù)本金，8億元用于償還債務(wù)利息，已經(jīng)處于借新還舊的狀態(tài)。而在前述的公司債券募集說明書中，寶能地產(chǎn)方面表示，所募集資金也將“全部用于償還金融機(jī)構(gòu)借款及補(bǔ)充流動(dòng)資金”。

　　“去化周期長(zhǎng)，銷售不佳，令寶能對(duì)這種寅吃卯糧的慣性操作越發(fā)上癮?！币晃恢缎腥耸糠治龇Q。