20年前，白手起家的祝義財進(jìn)入國內(nèi)尚屬空白的低溫肉制品行業(yè)，通過大量收購倒閉國企，巧施“財技”，利用政府的補(bǔ)貼政策和資本市場杠桿迅速實現(xiàn)擴(kuò)張。2005年，他成功推動雨潤食品(01068.HK)在香港上市。他還利用股改機(jī)會在二級市場舉牌南京中央商場(600280.SH)，并于2009年成功入主，一舉將雨潤集團(tuán)發(fā)展成為集食品、地產(chǎn)、商貿(mào)、旅游、金融和建筑于一體的龐大帝國，集團(tuán)銷售收入突破千億，被評為2014年中國民營企業(yè)500強(qiáng)第5位。

　　但2015年3月，祝義財突然被檢察機(jī)關(guān)執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住的強(qiáng)制措施，各大銀行和非銀機(jī)構(gòu)紛紛收緊對其融資貸款，造成雨潤的資金鏈幾欲斷裂，融創(chuàng)中國跟進(jìn)收購雨潤食品未能成行。目前，祝義財還沒有安全著陸，龐大的雨潤帝國依然處在風(fēng)雨飄搖之中。

　　“財技”：收購有大面積廉價土地的破產(chǎn)國有企業(yè)

　　雨潤地產(chǎn)的發(fā)展始于祝義財?shù)蛢r或者低代價大量收購倒閉的國有企業(yè)。在他所收購的50多家破產(chǎn)或者瀕臨破產(chǎn)的國有屠宰廠和食品廠里，一般都擁有大面積和低廉的國有土地，除了這些物業(yè)廠房和土地使用權(quán)抵押給銀行貸款被充作運(yùn)營資金外，祝義財還通過城市改造等各種辦法將這些工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地開發(fā)，通過這一開端將地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展起來。

　　2002年5月，祝義財注冊成立了江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下稱“江蘇地華”)；2002年10月，他與南京建鄴區(qū)政府簽訂了以2300萬元收購南京河西地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的協(xié)議，開創(chuàng)了江蘇民營企業(yè)收購國有房地產(chǎn)公司的先例。從此，雨潤集團(tuán)正式進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，開啟了多元化發(fā)展的階段。

　　2005年，祝義財開始著手并購南京中央商場后，雖然未形成對管理層的直接控制，但是他施加了相當(dāng)大的影響，使得江蘇地華和南京中央商場形成了地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域錯位競爭的態(tài)勢，江蘇地華以住宅開發(fā)為主，南京中央商場則以“百貨零售加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)”為主，由此雨潤地產(chǎn)開啟了“一體兩翼”的房地產(chǎn)開發(fā)格局。

　　最近幾年，在整體經(jīng)濟(jì)下行的大背景下，雨潤帝國的食品主業(yè)低迷，商貿(mào)服務(wù)業(yè)又受到網(wǎng)商的嚴(yán)重沖擊，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)也不景氣，但祝義財為了實現(xiàn)旗下第3家企業(yè)上市，推動雨潤地產(chǎn)快速擴(kuò)張，不斷攻城略地，短短數(shù)年間布局了60多個城市，資金需求量極大，一個項目動輒十幾億、幾十億地投入，成了吞噬資金的黑洞，大部分地產(chǎn)項目要么進(jìn)展緩慢，要么停工，集團(tuán)的資金鏈捉襟見肘，并波及旗下兩家上市公司致使負(fù)債風(fēng)險到達(dá)危險邊緣。

　　60余城跑馬圈地，資金調(diào)配常?！安饢|墻補(bǔ)西墻”

　　2009年起，祝義材正式入主南京中央商場后，雨潤開始加大力度發(fā)展，彼時，國內(nèi)的萬達(dá)城市綜合體一馬當(dāng)先，正如火如荼地在全國跑馬布局，雨潤地產(chǎn)也以南京中央商場為開發(fā)主體，先后在南京、沈陽、哈爾濱、青島、淮安、徐州、蘇州、常州、宿遷、泗陽、大冶、銅陵等地開發(fā)建設(shè)了20多個商業(yè)綜合體項目。

　　雨潤地產(chǎn)發(fā)展主要沿襲集團(tuán)的“三三三”發(fā)展戰(zhàn)略推進(jìn)，即在30個省會城市建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心，在300個地級市建雨潤農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心，在3000個縣域建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)基地。

　　一位熟悉情況的縣級領(lǐng)導(dǎo)告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，依托于雨潤食品主業(yè)來發(fā)展地產(chǎn)是其一大特色，在目前的官員考核背景下，雨潤食品落戶地方建種養(yǎng)基地、屠宰廠等工農(nóng)業(yè)項目，是地方領(lǐng)導(dǎo)的一大政績，于是，雨潤集團(tuán)便利用某些地方政府領(lǐng)導(dǎo)的這一心理，要求給予工農(nóng)業(yè)項目配套一些地塊開發(fā)，通過在市縣核心區(qū)域拿地開發(fā)，賺取地產(chǎn)暴利，來彌補(bǔ)工農(nóng)業(yè)項目利潤的不足。雨潤食品的工農(nóng)業(yè)項目投資在哪里，它的地產(chǎn)項目就發(fā)展到哪里，因此，其地產(chǎn)項目大多布局在不太發(fā)達(dá)的三四線城市。

　　2014年，雨潤地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人即稱，雨潤已建成的商業(yè)綜合體有4個，在建的有20多個，到2015年擬建的城市綜合體也即雨潤國際廣場要達(dá)到50多家，擴(kuò)張速度超過萬達(dá)。

　　據(jù)悉，雨潤地產(chǎn)所投資的項目大部分屬于“巨無霸”類型，最少投資也在10個億左右，最多的投資達(dá)到上百億，即使按照雨潤地產(chǎn)一個項目10個億投資的較低規(guī)模計算，雨潤地產(chǎn)迅速擴(kuò)張的60余個項目的總投入也在600個億，也即短短五六年的時間，雨潤跑馬圈地的投資總額或已達(dá)600億左右，雨潤地產(chǎn)成了名副其實的吸金黑洞。

　　雨潤地產(chǎn)的一位前員工告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，雨潤地產(chǎn)的資金調(diào)配是集團(tuán)一級統(tǒng)一進(jìn)行，由于擴(kuò)張?zhí)欤瘓F(tuán)的資金周轉(zhuǎn)非常困難，常常是“拆東墻補(bǔ)西墻”，目前旗下的大部分未完成項目均以“在建工程”為由拖著，大多處于停工或者半停工狀態(tài)，非常艱難。

　　祝義財于2004年11月起通過江蘇地華實業(yè)集團(tuán)有限公司多次 舉牌逐步獲得了中央商場控制權(quán)，其后個人也多次增持

　　地產(chǎn)項目累及實體企業(yè)發(fā)展

　　記者從雨潤食品在港上市的招股說明書上看到：2002年、2003年及2004年12月31日及2005年3月31日，應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項分別為人民幣5850萬元、人民幣3.55 億元、人民幣12.57 億元及人民幣18.46億元，此等應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項為無抵押及免息。應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項大幅上升，由于大部分資金是由前身實體向祝先生及其家族所擁有除冷鮮肉及冷凍及深加工肉類業(yè)務(wù)以外的業(yè)務(wù)墊支，有關(guān)業(yè)務(wù)于2004年大幅擴(kuò)充。

　　從這段文字可以看出，雨潤食品壯大后具備強(qiáng)大的現(xiàn)金生成能力，祝義財將大量資金以往來款的形式轉(zhuǎn)給雨潤系內(nèi)的其他業(yè)務(wù)如房地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸血使用，特別是2004年應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項由2003年的3.55億急劇上升到12.57億。

　　由此可以看出，雨潤地產(chǎn)的發(fā)展一開始就受益于雨潤食品的強(qiáng)大現(xiàn)金流。祝義財崛起為中國食品業(yè)老大，使其掌握了大量現(xiàn)金，而資金的增值逐利需求又驅(qū)使他投入房地產(chǎn)業(yè)，一方面優(yōu)化雨潤集團(tuán)的資產(chǎn)配置，另一方面也提高了資本的運(yùn)用效率和收益。

　　南京大學(xué)商學(xué)院一位不愿具名的專家對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，在雨潤集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展初期，這種實體企業(yè)資金的有效盤活和使用可以提高資金利用效率，但占用上市公司資金的行為是不恰當(dāng)?shù)摹．?dāng)雨潤地產(chǎn)高速擴(kuò)張起來，資金量需求量極其巨大，在銀行貸款及各方面融資需求難以滿足的情況下，通過旗下上市公司融資也就成了一種依賴和慣性。

　　這種情況下，一直在為雨潤地產(chǎn)輸血的食品主業(yè)遭到拖累，面臨營運(yùn)危機(jī)。根據(jù)雨潤食品的歷年財報，從雨潤食品上市至今的10份年報中，累計獲政府補(bǔ)貼超40億港元，占10年總利潤的46.38%，如果沒有政府補(bǔ)貼，雨潤食品早已虧損累累。其主要競爭者雙匯發(fā)展，每年獲得的政府補(bǔ)助不到雨潤食品的1/20。

　　雨潤食品財報顯示，2012年至2014年，其營業(yè)額逐年下降，分別為267.82億港元、214.40億港元、191.58億港元；凈利潤分別為-6.05億港元、4359萬港元、5677萬港元。而2012年之前的3年，雨潤食品凈利潤都在17億港元以上。

　　中債資信評估有限公司的分析師認(rèn)為，雨潤食品萎靡不振與食品行業(yè)不景氣乃至整個經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境密切相關(guān)，但最根本原因還是受關(guān)聯(lián)交易影響，現(xiàn)金流弱化嚴(yán)重，短期償債壓力巨大。雨潤食品內(nèi)部的資金管理中心，兼具內(nèi)部銀行功能，關(guān)聯(lián)往來交易較多，不僅與旗下子公司關(guān)聯(lián)交易，而且還與實控人其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)交易，受此影響現(xiàn)金流呈現(xiàn)較大凈流出狀態(tài)，造成雨潤食品雖然產(chǎn)能行業(yè)第一，但產(chǎn)量持續(xù)下降，低于產(chǎn)量持續(xù)上漲的雙匯發(fā)展，產(chǎn)能利用率在業(yè)內(nèi)處于較低水平，表現(xiàn)落后于同行。

　　其弟祝義亮代理職能

　　據(jù)上市公司財報等公開資料顯示，南京中央商場也因密集上馬雨潤廣場等城市綜合體項目而面臨資金鏈緊張的局面，今年以來，其高管團(tuán)隊已有數(shù)人離職。該公司負(fù)債高達(dá)80多億，并因旗下子公司開發(fā)綜合體項目提供擔(dān)保，其對外擔(dān)保額度已逼近其凈資產(chǎn)。大股東祝義財和江蘇地華實業(yè)集團(tuán)有限公司已將其持有的6.42億無限售流通股進(jìn)行質(zhì)押貸款，質(zhì)押比例高達(dá)98.55%，以輸血給雨潤地產(chǎn)緩解資金緊繃局面。但屋漏偏逢連陰雨，2015年9月1日，祝義財因與華潤信托借款合同糾紛，被凍結(jié)4.77億股中央商場股票，市值高達(dá)62.45億元。

　　2015年12月27日，雨潤集團(tuán)一內(nèi)部人士告訴記者，公司老板祝義財出事后，所有的銀行和非銀信貸機(jī)構(gòu)不約而同地收縮貸款，只收不貸，使得集團(tuán)資金鏈幾近斷裂。但雨潤集團(tuán)體量巨大，影響面廣，是南京市有望進(jìn)入世界500強(qiáng)的兩家企業(yè)之一，因此，政府相關(guān)部門召開多次金融機(jī)構(gòu)溝通協(xié)調(diào)會，希望各家銀行能夠顧全大局，鼎力支持雨潤集團(tuán)渡過難關(guān)。

　　“目前，雨潤集團(tuán)最艱難的時光挺過來了，集團(tuán)上下正勠力同心、攜手支撐危局?！?015年12月28日，雨潤集團(tuán)內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“祝義財缺位后的職能由其弟弟祝義亮代理，這已經(jīng)簽署了法律授權(quán)書。今年9月份，融創(chuàng)中國意欲收購雨潤食品的當(dāng)口，紀(jì)檢部門人員陪同祝義財回到公司一趟，處理一些棘手問題，當(dāng)時他看起來明顯憔悴很多。”