一個是總投資500億元的佛山舊改項目，一個是在上海起步投資就達(dá)到271億元的商業(yè)綜合體。面對兩個投資額都相當(dāng)龐大的項目，新鴻基地產(chǎn)(00016.HK)近期做出了優(yōu)化選擇。

　　經(jīng)過兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，新鴻基地產(chǎn)將佛山項目的股權(quán)降至一半，而將對內(nèi)地投資的重倉押到了上海徐家匯地王項目上。

　　按新鴻基在內(nèi)地的投資計劃，公司在內(nèi)地計劃持有多個包括位于一線城市黃金地段的地標(biāo)綜合體。另一方面，該公司有待出售的物業(yè)1494億港元(約合1196億元人民幣)，有大量物業(yè)有待變現(xiàn)。

　　重心移至上海

　　佛山“瀧景”是新鴻基在華南最重要的項目，總建筑面積達(dá)280萬平方米，預(yù)計總投資達(dá)500億元。2009年前后新鴻基分兩次，以總價81.6億元的價格獲得這一超大體量的舊改項目。

　　但日前這一項目卻變數(shù)橫生。

　　合景泰富(01813.HK)近日公告稱，公司以18.6億港元(約合14.8億元人民幣)的價格，從新鴻基地產(chǎn)手中收購了廣東省佛山“瀧景”三成的股權(quán)。此前合景泰富于2010年3月以16.3億元獲得了這一項目20%的股權(quán)。經(jīng)過兩次減持，新鴻基在佛山的項目股權(quán)比例降至50%。

　　“賣項目并非外界理解的所謂逃離內(nèi)地。此次交易有利于公司將資源集中于一線城市?！毙馒櫥矫嫒缡墙忉?。

　　新鴻基將重心押在了上海。

　　2013年9月，新鴻基擊敗九龍倉聯(lián)合體，以217.7億元的代價奪得上海徐家匯地王。據(jù)了解，徐家匯中心整個項目由四幅地塊組成，總建筑面積約70萬平方米，整個項目的設(shè)計圖已接近最后階段。

　　但經(jīng)過兩年時間，這一項目大多仍處于地下施工階段，僅徐家匯中心位于華山路的一號地塊已展開地鐵上蓋建筑工程。

　　“僅僅是土地出讓金這一項，新鴻基每個月都要支出不小的財務(wù)成本?！笔⑹捞酵顿Y一位高層表示。

　　“公司將聚焦上海項目，調(diào)撥更多的資源全力發(fā)展徐家匯中心這個更具潛力的大型項目?！毙馒櫥?月28日給記者的回復(fù)中表示，徐家匯中心將是公司在內(nèi)地未來幾年投資的重心。

　　為開發(fā)在滬項目，新鴻基在今年1月和5月已經(jīng)為其展開直接或間接的兩次融資，其中包括100億港元的五年期銀團(tuán)貸款和12億元人民幣的五年期融資。

　　值得注意的是，港交所最新資料顯示，新鴻基地產(chǎn)主要股東HSBC Trustee (Guernsey) 于7月中旬斥資7545萬港元(約合6043萬人民幣)增持新鴻基66萬股。業(yè)界認(rèn)為，此舉可能是為新鴻基后續(xù)的融資做伏筆。

　　尚未恢復(fù)元氣

　　對這個總資產(chǎn)超過4600億元的龐大商業(yè)帝國來說，去年新鴻基全年119億港元(約合95億元人民幣)的銷售額并不高。而內(nèi)地去年只有55億港元(約合44億元人民幣)的銷售業(yè)績，在地產(chǎn)界看來也并非理想。

　　一位不愿具名的分析師稱，如果此前沒有涉入貪腐案，按新鴻基的公司管理能力以及資本市場對其的大力支持，新鴻基完全有能力和實力進(jìn)行多項選擇，同時開發(fā)上海和佛山項目。

　　“新鴻基現(xiàn)在做出取舍，也從一個側(cè)面反映出公司正在恢復(fù)元氣的過程中，因此對重大投資會盡量避免不必要的風(fēng)險?！鄙鲜龇治鰩熣f。

　　上海一家房產(chǎn)機構(gòu)高層表示，在公司運營穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，新鴻基有能力獲得更高的杠桿，撬動更多便宜的資金。但經(jīng)過一番動蕩，資本市場對新鴻基的評級較之前略有下調(diào)。“對新鴻基來說，此時使用較大的杠桿投資也非明智之選，因此會在過往業(yè)績的基礎(chǔ)上進(jìn)行適量的投資和開發(fā)?！?/p>

　　從財務(wù)情況看，該公司的負(fù)債率雖然與內(nèi)房股相比較低，然而債務(wù)總額卻相當(dāng)龐大。

　　據(jù)新鴻基2014年年報披露，公司負(fù)債總額為827.7億港元(約合662億元人民幣)。其中一年內(nèi)要償清的債務(wù)為109億港元(約合87億元人民幣)，2至5年償清的債務(wù)322億港元(約合265億元人民幣)。

　　在494億港元(約合395億元人民幣)的流動負(fù)債中，去年僅用于利息的支出就高達(dá)12.7億港元(約合10億元人民幣)，包括發(fā)行債券、股票等融資的費用支出。

　　“雖然港資房企資產(chǎn)負(fù)債率較內(nèi)房股要低，但因為盤子大，負(fù)債額也較大。轉(zhuǎn)讓佛山項目，應(yīng)該也是出于資金安全的考慮，不希望使用太多高息的借貸資金。因為一旦公司業(yè)績不佳，加之公司的財務(wù)成本上升，整體的運營壓力也會進(jìn)一步加大?！眱|翰智庫分析師張化東認(rèn)為。

　　作為新鴻基在內(nèi)地最重要的項目，出于降低整體風(fēng)險的考慮，上海徐家匯中心將采取分期開發(fā)、分期逐步散售的方式，來降低資金和運營成本。

　　“如果進(jìn)展順利，一號地塊的辦公樓年內(nèi)有望進(jìn)行銷售，并獲得一定的銷售回籠資金?！毙馒櫥矫嫱嘎丁?