一手打造的綠城轉(zhuǎn)手交給融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌后，藍(lán)城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平將重心轉(zhuǎn)移至新創(chuàng)立的藍(lán)城，也頻頻傳出藍(lán)城優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)三年內(nèi)上市的消息，這種高調(diào)無(wú)疑增添了藍(lán)城的神秘感并吸引了外界更多關(guān)注。正在舉行的浙江房地產(chǎn)博覽會(huì)上，藍(lán)城相關(guān)負(fù)責(zé)人首次對(duì)外披露了各業(yè)務(wù)板塊運(yùn)營(yíng)進(jìn)展，除了代建業(yè)務(wù)外，其他板塊仍處于培育期。分析稱，藍(lán)城覬覦的各板塊盈利能力有限，這將成為宋衛(wèi)平再謀上市的一大障礙。

　　四大板塊思路漸明

　　在8月底舉行的媒體懇談會(huì)上，藍(lán)城公布了代建、養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)以及健康四大核心板塊。藍(lán)城集團(tuán)執(zhí)行副總裁傅林江在浙江房地產(chǎn)博覽會(huì)上首次披露了四大業(yè)務(wù)進(jìn)展，目前代建仍然是占比最大的板塊，業(yè)務(wù)比重達(dá)到50%，養(yǎng)老板塊占比30%，農(nóng)業(yè)以及健康兩大業(yè)務(wù)由于起步不久，只占到了20%的業(yè)務(wù)比重。

　　實(shí)際上，現(xiàn)在的藍(lán)城集團(tuán)是由原綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司更名而來(lái)，代建一直是其主要業(yè)務(wù)板塊。根據(jù)藍(lán)城此前介紹，截至今年9月底，藍(lán)城集團(tuán)已簽約代建項(xiàng)目170個(gè)，預(yù)計(jì)總可售金額為1800多億元。

　　相比代建業(yè)務(wù)，藍(lán)城的其他三塊業(yè)務(wù)資歷尚淺，目前藍(lán)城對(duì)這三大業(yè)務(wù)也有了明晰的發(fā)展規(guī)劃。例如宋衛(wèi)平最為重視的養(yǎng)老業(yè)務(wù)板塊在10月底即將迎來(lái)代表作的首期交付。綠城頤樂(lè)教育投資管理有限公司總經(jīng)理葛婷婷稱：“目前藍(lán)城學(xué)院式養(yǎng)老的盈利模式仍然是以養(yǎng)老地產(chǎn)為驅(qū)動(dòng)，但是最終還是要靠服務(wù)板塊賺錢?！?

　　藍(lán)城農(nóng)業(yè)副總經(jīng)理張躍勇則介紹，藍(lán)城農(nóng)業(yè)將會(huì)建立O2O的模式，通過(guò)線上和線下配合將農(nóng)產(chǎn)品賣向全國(guó)；而健康服務(wù)板塊也將融入到養(yǎng)老、代建的業(yè)務(wù)中。

　　薄利多銷盈利路線

　　值得注意的是，在藍(lán)城創(chuàng)立之初，宋衛(wèi)平就提出了“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的思路轉(zhuǎn)變，作為最重要的業(yè)務(wù)板塊，代建成為其輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的典型板塊。不過(guò)，該板塊的盈利能力卻不容樂(lè)觀。

　　“按照董事長(zhǎng)的要求，保障房建設(shè)就是回報(bào)社會(huì)，我們收取代建費(fèi)也是透明的，只收取總造價(jià)的3%，這幾乎是沒(méi)有利潤(rùn)的，大一點(diǎn)的項(xiàng)目稍微有點(diǎn)利潤(rùn)。”藍(lán)城副總裁裘黎明首次透露了代建業(yè)務(wù)的盈利情況。

　　據(jù)悉，藍(lán)城代建板塊包含政府代建、商業(yè)代建、資本代建和自有投資四大類型。如裘黎明所說(shuō)，政府代建一般收取銷售費(fèi)用的3個(gè)點(diǎn)，而商業(yè)代建則可以達(dá)到5-7個(gè)點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然藍(lán)城代建板塊盈利能力較低，但是卻勝在投資少、風(fēng)險(xiǎn)低，且容易復(fù)制。裘黎明進(jìn)而指出，代建業(yè)務(wù)資金來(lái)源由政府負(fù)責(zé)，藍(lán)城只負(fù)責(zé)一部分管理費(fèi)用，這也是其優(yōu)勢(shì)所在。

　　而除了代建板塊外，藍(lán)城的養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)以及健康等板塊也處于盈利能力欠佳的階段。對(duì)此，傅林江表示：“政府保障房最起碼不會(huì)虧，頤養(yǎng)板塊今后也會(huì)走薄利多銷的路線，各個(gè)板塊都有利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，只是利潤(rùn)少一點(diǎn)，但把量做大了利潤(rùn)就上來(lái)了。”

　　藍(lán)城上市難度不小

　　在創(chuàng)立藍(lán)城后不久宋衛(wèi)平即推出了“三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市”的計(jì)劃。隨后，宋衛(wèi)平個(gè)人舉牌，欲借殼香港百威國(guó)際實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)上市。宋衛(wèi)平曾透露，注入殼公司的資產(chǎn)是藍(lán)城旗下的頤養(yǎng)和醫(yī)院，也就是說(shuō)要壯大的是其養(yǎng)老業(yè)務(wù)板塊。不過(guò)，宋衛(wèi)平并沒(méi)有給出上市明確的時(shí)間表。業(yè)內(nèi)人士稱，雖然藍(lán)城上市計(jì)劃在緊鑼密鼓進(jìn)行，但是從各業(yè)務(wù)板塊的運(yùn)營(yíng)情況看，上市難度仍然較大。

　　例如，藍(lán)城養(yǎng)老板塊的構(gòu)架主要以養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、學(xué)院式養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)及運(yùn)營(yíng)三大塊為主。億翰智庫(kù)研究總監(jiān)張華東稱，在藍(lán)城的四大板塊中，養(yǎng)老業(yè)務(wù)是惟一的“重資產(chǎn)”板塊，對(duì)于融資需求最為迫切，有望成為率先上市的業(yè)務(wù)板塊。但也有聲音認(rèn)為，由于資本市場(chǎng)還未有以養(yǎng)老業(yè)務(wù)獨(dú)立上市的公司，再加之藍(lán)城養(yǎng)老業(yè)務(wù)仍處于培育階段，因此是否能夠得到投資者青睞還有待商榷。

　　在上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，藍(lán)城代建業(yè)務(wù)具備了豐富的經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)認(rèn)同，其規(guī)?；涂煽焖?gòu)?fù)制的特點(diǎn)容易受到資本市場(chǎng)歡迎，但是其盈利能力低或?qū)⒓哟笤摪鍓K獨(dú)立上市的難度。