□本報(bào)記者 黃麗

　　繼深圳監(jiān)管部門排查首付貸風(fēng)險(xiǎn)后，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會近日發(fā)布提示，4月1日起深圳二手房交易評估價(jià)格將上調(diào)50%左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉措可打擊短線炒房客，為樓市價(jià)格過快上漲降溫。此外，中國證券報(bào)記者獲悉，深圳地區(qū)銀行層面也開始嚴(yán)控貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)查首付資金來源，嚴(yán)格把握房貸規(guī)模。監(jiān)管層擠壓樓市泡沫的決心可見一斑，狂飆一年的深圳樓市近期已是風(fēng)聲鶴唳。

　　二手房交易評估價(jià)上調(diào)50%

　　根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，深圳將于4月1日起對房產(chǎn)交易評估價(jià)格進(jìn)行例行更新，調(diào)整后的評估價(jià)格較目前將提高50%。此次調(diào)整，距離上次深圳調(diào)整房產(chǎn)交易評估價(jià)格僅過去半年時(shí)間。

　　深圳二手房交易按照評估價(jià)征稅是從2011年7月開始實(shí)施。深圳市評估中心于2013年首次推出房產(chǎn)評估價(jià)格咨詢服務(wù)，并依據(jù)房地產(chǎn)市場變化進(jìn)行例行更新。最近3年的調(diào)整時(shí)間分別是2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日。此次調(diào)整是間隔時(shí)間最短的一次。

　　據(jù)介紹，在二手房交易中，主要征收的稅費(fèi)包括營業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等。評估價(jià)作為二手房征稅的基數(shù)，其變動在很大程度上影響了交易稅費(fèi)。由于評估價(jià)往往低于市場實(shí)際成交價(jià)，這為房屋買賣“做低房價(jià)”提供了空間，通過“做低房價(jià)”避稅成為不少城市二手房市場的通行做法。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，除例行調(diào)整因素之外，深圳調(diào)整房產(chǎn)交易評估價(jià)格和去年年底以來深圳樓市價(jià)格較快上漲有關(guān)。隨著評估價(jià)格的上調(diào)，二手房交易稅費(fèi)也相應(yīng)提高。提高交易成本將在一定程度上抑制投機(jī)、投資的購房行為。同時(shí)，提高交易評估價(jià)格將令市場上通行的“做低房價(jià)”的空間大大縮減，為樓市降溫潑下一盆涼水。

　　多家P2P首付貸產(chǎn)品暫停

　　去年至今，以深圳為代表的一線城市樓市輪流瘋狂上漲，首付貸則是這一輪房價(jià)暴漲的新產(chǎn)物，也被認(rèn)為是為樓市爆炒推波助瀾的加杠桿工具。在加杠桿炒房的質(zhì)疑聲中，深圳市相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)于本月初對首付貸進(jìn)行摸底調(diào)查。近期部分P2P業(yè)內(nèi)人士表示，監(jiān)管層對首付貸業(yè)務(wù)趨向嚴(yán)格，平臺在提高運(yùn)營規(guī)范性的同時(shí)，已經(jīng)或可能會考慮減少此部分業(yè)務(wù)規(guī)模。截至3月15日，已有多家P2P平臺直接暫停首付貸產(chǎn)品。

　　據(jù)了解，3月4日，深圳市金融辦下發(fā)一份防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的函。其中提到，“現(xiàn)針對深圳房地產(chǎn)市場交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機(jī)構(gòu)相繼參與首付貸、高杠桿放貸、放大金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，研究如何防范金融風(fēng)險(xiǎn)，要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會和小貸協(xié)會對各自下轄企業(yè)推出的杠桿放貸情況進(jìn)行摸底排查，梳理出產(chǎn)品模式和涉及金額。”

　　從2014年開始，不少互聯(lián)網(wǎng)金融平臺包括搜易貸、廣州e貸、鏈家理財(cái)?shù)认嗬^推出了這類產(chǎn)品。根據(jù)網(wǎng)貸之家統(tǒng)計(jì)，目前有664家平臺涉及房貸有關(guān)業(yè)務(wù)，而涉及首付貸相關(guān)業(yè)務(wù)的平臺不少于15家。此次深圳對各種主體抽樣調(diào)查，經(jīng)過測算得出了深圳“首付貸”存量配資30億元。“總量上應(yīng)該超過30億元，還有一些并未明面上亮出首付貸字樣，但暗地里也在做樓市配資業(yè)務(wù)?！鄙钲谝晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

　　雖然對于存量超30億元的首付貸風(fēng)險(xiǎn)有多大存在爭議，但一些先知先覺的P2P平臺已開始縮減首付貸業(yè)務(wù)。“考慮到深圳房價(jià)漲幅較大，為了預(yù)防調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，近期我們主動減少了這一塊業(yè)務(wù)?！鄙钲谝患沂赘顿J業(yè)務(wù)規(guī)模增長較快的P2P平臺負(fù)責(zé)人表示。另一家P2P平臺相關(guān)業(yè)務(wù)人士也表示，監(jiān)管層對首付貸業(yè)務(wù)趨向嚴(yán)格，在提高運(yùn)營規(guī)范的同時(shí)，會時(shí)刻注意監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，可能會降低此業(yè)務(wù)規(guī)模。據(jù)了解，在以對接首付貸資產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的網(wǎng)貸平臺中，廣州e貸、房天下理財(cái)?shù)绕脚_已暫停首付貸相關(guān)業(yè)務(wù)。此外，鏈家、搜房、中原以及我愛我家等規(guī)模較大的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也已暫停首付貸業(yè)務(wù)。

　　銀行嚴(yán)查首付資金來源

　　在監(jiān)管部門嚴(yán)查互聯(lián)網(wǎng)金融、小貸公司、中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商渠道的首付貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，據(jù)知情人士透露，央行、銀監(jiān)會等金融監(jiān)管部門也在密切關(guān)注深圳地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，要求商業(yè)銀行對住房貸款申請嚴(yán)格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款，同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的壓力測試。

　　據(jù)媒體報(bào)道，央行深圳中心支行近期組織四大行和幾家股份制銀行召開住房貸款工作會議，央行在該會議上明確提出：“要求銀行必須把握房貸規(guī)模，不要過度壓低利率；要加強(qiáng)首付款審查，禁止做涉首付貸等的業(yè)務(wù)；要加強(qiáng)借款人婚姻狀況調(diào)查，不做假離婚的業(yè)務(wù)；加強(qiáng)借款人還款流水審查，視風(fēng)險(xiǎn)情況提高首付和利率”。

　　央行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月末，深圳個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長40.0%。2015年全年，新發(fā)放個(gè)人住房貸款3408億元，增長2.1倍。深圳按揭平均成數(shù)2015年12月達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于北上廣三地，同比高3.2個(gè)百分點(diǎn)，與70%的最高貸款成數(shù)限制僅相差5個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯?，深圳樓市的杠桿主要集中在銀行這一塊。“此次會議的召開主要是為了向銀行警示市場風(fēng)險(xiǎn)，傳達(dá)對住房貸款偏緊的監(jiān)管意見。”深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會秘書長曾光表示。

　　銀行層面審批開始趨嚴(yán)。多位購房者近期反映，其首付款流水審批沒有通過，銀行通知首付款來源有問題。深圳某大行個(gè)貸經(jīng)理透露，如果銀行審查到來自P2P等小額貸款的首付款流水，則無法獲得審批放貸；甚至自然人也在監(jiān)管審查范圍內(nèi)，如果不是直系親屬，也可能審批通過不了。