□中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所尹中立

　　2015年初以來的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的分化走勢(shì)，以北京、上海、深圳為代表的一線城市及部分省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量齊升，而大多數(shù)三、四線城市去庫(kù)存壓力有增無減。房地產(chǎn)走勢(shì)的分化是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近十幾年第一次出現(xiàn)，必有內(nèi)在原因，需要準(zhǔn)確把握其趨勢(shì)。

　　豪宅成交量大幅增加

　　首先，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量齊升。一線城市中以深圳和上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)最突出。2015年度上海一、二手房共成交4986萬平方米，成交金額達(dá)到1.4萬億元，該金額相當(dāng)于2015年北京、天津、紐約和香港四個(gè)城市的房地產(chǎn)交易金額之和。深圳房?jī)r(jià)在最近一年里的漲幅同樣引人注目。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年1月份深圳的新建商品房?jī)r(jià)漲幅同比52.7%，二手住宅價(jià)格同比上漲49.7%。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1月份的二手房?jī)r(jià)看，深圳、上海、北京的環(huán)比漲幅分別為5.7%、2.7%和2.3%，按照一月份的趨勢(shì)發(fā)展下去，2016年度的房?jī)r(jià)漲幅將超過2015年度。

　　其次，總價(jià)超過1000萬元的豪宅成交量大幅度增加。在過去的每一輪房?jī)r(jià)上漲周期里，成交量增長(zhǎng)最快的都是90平方米左右總價(jià)較低的中小戶型，而此次一線城市的房地產(chǎn)周期的最明顯的特點(diǎn)是總價(jià)高的大戶型成交增長(zhǎng)很快。從北京市場(chǎng)看，2015年總價(jià)1000萬以上豪宅共成交3522套，比2014年多賣了48%，成交面積117.8萬平方米，同比增長(zhǎng)52.9%，成交金額697億，同比上漲67%。上海市場(chǎng)1000萬以上的豪宅共成交7844套，比2014年多賣4842套，成交金額也達(dá)到1300億元，同比增加143%，漲幅高于其他一線城市。2015年深圳豪宅市場(chǎng)成交量暴漲。1000萬以上的豪宅2015年共成交近3000套，比2014年多賣1757套，成交面積65.14萬平方米，同比增長(zhǎng)128%，成交金額489億元，同比增加170%。

　　引致一線樓市上漲的因素

　　首先，2015年一線城市的房?jī)r(jià)上漲主要與股市有關(guān)。從我們的觀察看，深圳的房?jī)r(jià)從2014年12月份開始上漲，漲得最快的時(shí)間是2015年5月份和6月份，7月份之后，深圳的房?jī)r(jià)環(huán)比基本不漲。深圳集中了大量中小板和創(chuàng)業(yè)板發(fā)起人、創(chuàng)始人的賬戶。股價(jià)上升的過程當(dāng)中，上市公司股東的賬面財(cái)富迅速增加。截至2015年底，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)平均價(jià)格依然上升了84%，中小板上升了53%，上市公司股東（尤其是發(fā)起人股東）財(cái)富迅速增加，這些新增加財(cái)富主要集中在深圳。

　　股市上漲產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)同樣會(huì)刺激上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，但影響程度不如深圳。但以上海為中心的長(zhǎng)三角是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最有活力的地區(qū)，該地區(qū)有大量公司在深圳的中小板和創(chuàng)業(yè)板上市。上海周邊的城市中，南京、杭州及蘇州等也分布著相當(dāng)數(shù)量的科技類上市公司的總部，而這幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)同樣十分搶眼。

　　股市對(duì)樓市的影響還表現(xiàn)在證券從業(yè)人員的薪酬方面。這些從業(yè)人員主要集中在北京、上海和深圳。豪宅成交的大幅度增長(zhǎng)也從另外一個(gè)側(cè)面佐證了深圳、上海和北京房地產(chǎn)市場(chǎng)受股市行情的影響的事實(shí)。

　　其次，貨幣政策方面的刺激。從2001年以后的房地產(chǎn)運(yùn)行看，房?jī)r(jià)與貨幣投放高度相關(guān)，簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)信貸與貨幣政策的變動(dòng)高度敏感。2015年多次降準(zhǔn)降息，尤其是2016年1月份的信貸數(shù)據(jù)大幅超過市場(chǎng)預(yù)期。而貨幣當(dāng)局“個(gè)人住房加杠桿”的言論進(jìn)一步強(qiáng)化了貨幣政策放松的預(yù)期。

　　樓市與股市一樣，不存在市場(chǎng)均衡價(jià)格，其價(jià)格波動(dòng)主要受預(yù)期支配，價(jià)格上漲的趨勢(shì)一旦形成就會(huì)自我強(qiáng)化，在2015年的一線房?jī)r(jià)已經(jīng)形成上漲趨勢(shì)的背景下，再受到上述一系列來自貨幣政策方面的刺激，使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)加速上揚(yáng)。

　　最后，房地產(chǎn)中介的加杠桿行為助推了房地產(chǎn)投機(jī)。據(jù)公開報(bào)道，目前有不少機(jī)構(gòu)都提供“首付貸”，有的P2P平臺(tái)甚至提供1/2首付全額的授信金額。目前市面上的首付貸產(chǎn)品有很多種，住宅最高可貸總房?jī)r(jià)的20%，最高不超過150萬元，最低月利率0.58%，放款一般在3-5天，最長(zhǎng)貸款期限3年，一手房二手房均可適用。對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制而言，住房按揭貸款的首付是第一道安全閥，中介機(jī)構(gòu)提供了“首付貸”后，按揭貸款實(shí)際成了“零首付”產(chǎn)品，銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的安全閥完全失效，這是十分危險(xiǎn)的現(xiàn)象，美國(guó)的次貸危機(jī)就是因?yàn)榇罅苛闶赘兜陌唇屹J款導(dǎo)致的。

　　警惕一線房?jī)r(jià)失速

　　總之，2015年，一線樓市的價(jià)格上漲的主要推動(dòng)力是股價(jià)上漲產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)，隨著今年初以來的股價(jià)下跌該因素已經(jīng)減弱，但貨幣政策對(duì)樓市的刺激作用在強(qiáng)化，中介機(jī)構(gòu)給投資者的融資加杠桿行為進(jìn)一步助推房?jī)r(jià)上漲。

　　房?jī)r(jià)上漲的主要因素已經(jīng)消除，因此從宏觀調(diào)控的角度看，在試圖控制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的同時(shí)，也要警惕出現(xiàn)突然快速下跌的可能性。尤其是深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最近一年價(jià)格上漲速度過快，最容易出現(xiàn)失速下跌。另外，香港樓市在多方面因素的作用下已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，香港市場(chǎng)的負(fù)面信息遲早會(huì)傳導(dǎo)到深圳樓市。

　　貨幣與信貸政策力求穩(wěn)健與中性。類似今年1月份的信貸超預(yù)期現(xiàn)象一定要與市場(chǎng)進(jìn)行充分溝通，避免市場(chǎng)因?yàn)檎`判而導(dǎo)致的恐慌。這不僅是維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的需要，也是維護(hù)匯率穩(wěn)定的需要。

　　房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與互聯(lián)網(wǎng)金公司合作提供的“首付貸”產(chǎn)品蘊(yùn)含較大風(fēng)險(xiǎn)，需要有關(guān)部門在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，依法逐步處置，當(dāng)務(wù)之急是制止產(chǎn)生新的增量，對(duì)于存量要慢慢消化，防止一刀切后出現(xiàn)類似去年7月份股市的恐慌性拋售。