□本報記者 李香才

　　在房地產(chǎn)利好政策刺激下，一線和熱點二線城市房地產(chǎn)市場開始火熱起來。業(yè)內(nèi)人士指出，考慮到契稅政策調(diào)整等利好政策，預(yù)計后續(xù)一線和部分熱點二線城市房價的增幅還會擴(kuò)大。但購房人應(yīng)理性看待房價上漲，對于漲幅過高的地方，未來可能出臺限制性措施。

　　一二線城市爆發(fā)

　　近日上海市多個區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心受理大廳客戶激增，一些交易中心甚至不得不實行限流措施。

　　北京的樓市也不遜色。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上周（2月22日-2月28日），北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交1372套，成交面積14.54萬平方米，環(huán)比分別增加62%、55%。截至28日，2月北京商品住宅共成交2823套，成交面積30.94萬平方米，同比均增長了31%。2月的成交量也創(chuàng)造了近3年的同期新高?！皩τ谝痪€城市尤其是北京來說，在房價上漲的預(yù)期下，房地產(chǎn)刺激政策加快了需求方的入市節(jié)奏?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍對中國證券報記者表示。

　　在房地產(chǎn)市場火爆的同時，北京近期土地市場表現(xiàn)也讓人眼前一亮。2月23日，北京土地市場迎來了春節(jié)之后的首拍，這也是2016年以來的第二宗住宅用地拍賣?，F(xiàn)場吸引了葛洲壩、綠地、中鐵建+萬科等9家房企或綜合體現(xiàn)場競拍。最終該地塊以39億元的總價，以及配建15000平方米綠地的代價取得。實際樓面價高達(dá)47000元/平方米，創(chuàng)造了大興區(qū)域住宅用地價格的新高，預(yù)計未來銷售價格將直逼10萬元/平方米。距離大興地王成交僅兩天后，門頭溝區(qū)域再出地王。2月26日，門頭溝龍泉鎮(zhèn)MC00-0003-0026等地塊出讓，該地塊吸引了首創(chuàng)、首開、萬科等12家房企參與競標(biāo)，最終由中駿以39.48億元獲得，需建5萬平方米公租房，純商品住宅部分實際樓面價高達(dá)4.1萬元/平方米。

　　除了上海、北京等一線城市外，杭州、南京、合肥、蘇州等熱點城市樓市也甚為火爆。以蘇州為例，上周蘇州樓市共有26個項目價格出現(xiàn)上漲。在契稅調(diào)整、庫存降低等因素刺激下，蘇州呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢。

　　城市間分化明顯

　　根據(jù)易居研究院監(jiān)測，2016年1月，一、二、三線50個城市新建商品住宅存銷比分別為8.6、12.2和18.5個月。相比2015年12月份8.8、11.9和18.3個月的數(shù)值而言，一線城市的去化速度有所加快，而二三線城市的去化速度有所放緩。一線城市已連續(xù)13個月存銷比數(shù)值低于12，這也是近期一線城市房價出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。同時，新房市場的去庫存周期較小，相應(yīng)房價上漲的壓力可能轉(zhuǎn)嫁到二手房市場上。二線城市的邏輯和一線城市類似，其存銷比連續(xù)七個月低于14個月，房價上漲幅度相對也較大。

　　面對部分地區(qū)市場的火爆，業(yè)內(nèi)專家在接受中國證券報記者采訪時提示了火熱市場背后的風(fēng)險。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，1月深圳房價同比增幅排行首位，為52.7%，看漲預(yù)期較強(qiáng)烈。深圳房價持續(xù)過熱的態(tài)勢，或引發(fā)新一輪政策收緊動作。這是投資深圳房地產(chǎn)市場的參與者需要警惕的風(fēng)險?！?/p>

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年1月，70個城市中，有46個城市房價止跌或上漲。其中深圳、上海、南京、廈門和合肥五個城市的房價環(huán)比增幅最大。北京、福州、武漢、杭州和廣州的增幅也較大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從過去一年多70大城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市；其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn)；大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。從同比看，城市間分化現(xiàn)象更為明顯，一線城市的房價同比平均漲幅遠(yuǎn)高于二、三線城市。

　　張大偉表示，房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入了新常態(tài)，這種新常態(tài)的出現(xiàn)其實是人口結(jié)構(gòu)、流向、經(jīng)濟(jì)走勢新周期、政策和金融大環(huán)境所導(dǎo)致?！敖晔袌龅雌鸱慕?jīng)歷告訴我們，越是‘瘋狂’的時候就越需要保持‘清醒’頭腦。從目前市場看，鼓勵刺激依然是主流，但隨著深圳等城市漲幅過高，限制性政策出現(xiàn)的可能性越來越大?！?/p>

　　供應(yīng)量有望增長

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院調(diào)查，2016年2月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為11092元/平方米，環(huán)比上漲0.60%，漲幅較上月擴(kuò)大0.18個百分點。同比來看，全國100個城市（新建）住宅均價較去年同期上漲5.25%，漲幅較上月擴(kuò)大0.88個百分點。這也是百城價格指數(shù)環(huán)比、同比連續(xù)第七個月雙漲。中國指數(shù)研究院分析指出，在降首付、降稅政策雙重利好下，樓市傳統(tǒng)的銷售旺季即將開啟。隨著各地相關(guān)政策逐步落地實施，樓市有望呈現(xiàn)供需兩旺、量價齊升態(tài)勢。

　　對于未來市場走勢，嚴(yán)躍進(jìn)表示：“考慮到契稅政策調(diào)整、一線城市可售房源不足等，預(yù)計后續(xù)一線城市房價的增幅還會擴(kuò)大。二線城市也有類似的邏輯。相比來看，三線城市受庫存去化周期過高的影響，房價難以大漲，但繼續(xù)下跌的可能性也不大。”

　　“從城市發(fā)展的過程看，新房市場隨著土地資源減少，主流地位將被二手房市場取代。對比香港等成熟城市，內(nèi)地一線城市二手房市場仍有增長空間?！睆埓髠ブ赋?，短期來看，由于樓市回暖，重點城市土地交易及新開工回升，供應(yīng)量有望增長。另一方面，政策利好導(dǎo)致的改善需求集中釋放，未來潛在需求減少，同時價格上漲后需求也受到限制，2016年重點城市供不應(yīng)求的局面將出現(xiàn)改善，價格大幅上漲的空間變小。

　　易居研究院預(yù)計，上半年房價環(huán)比和同比增幅都有繼續(xù)擴(kuò)大的可能，第三季度有可能見頂。從政策環(huán)境看，2016年貨幣政策、財政政策的寬松將繼續(xù)，這對于房價上漲會有推動的作用。

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