□本報記者 高改芳

　　上交所首單類REITs資產(chǎn)證券化項目——“恒泰浩睿—海航浦發(fā)大廈資產(chǎn)支持專項計劃”1月13日正式發(fā)行。

　　恒泰浩睿—海航浦發(fā)大廈資產(chǎn)支持計劃于2015年12月2日成功設(shè)立，這是國內(nèi)首單以單一寫字樓物業(yè)為標(biāo)的資產(chǎn)的類REITs項目。項目融資規(guī)模總計25億元。其中，A類證券規(guī)模為15.31億元，期限約18年，每3年允許投資者回售，中誠信給予AAA的信用評級；B類證券規(guī)模9.69億元，期限3年，在優(yōu)先收購權(quán)人行權(quán)后可延長3年，最長期限可延至約18年，中誠信給予AA+的信用評級。據(jù)管理人恒泰證券透露，本次發(fā)行獲得資本市場投資者的充分認(rèn)可和積極認(rèn)購，A類證券和B類證券的發(fā)行利率分別為5.3%和6.9%，取得了相比同類產(chǎn)品較低的利率定價。

　　項目標(biāo)的物業(yè)上海浦發(fā)大廈是位于上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)中心的甲級寫字樓，總建筑面積為46380平方米，2015年9月末的出租率達(dá)到98.5%，租戶主要為銀行、證券、基金等優(yōu)質(zhì)金融企業(yè)，平均租約期限約三年。

　　項目通過專項計劃+基金載體（雙SPV）實現(xiàn)對標(biāo)的資產(chǎn)持有人的股權(quán)收購和債權(quán)投資，從而實現(xiàn)對標(biāo)的資產(chǎn)的間接持有和最終控制。這樣的安排，一方面可以有效實現(xiàn)標(biāo)的資產(chǎn)與信用增進(jìn)主體的隔離，另一方面也為未來操作REITs公開發(fā)行留下了伏筆。恒泰證券設(shè)計了多重保障機(jī)制，包括標(biāo)的資產(chǎn)抵押、租金收入凈現(xiàn)金流超額覆蓋、結(jié)構(gòu)化分層、信用觸發(fā)機(jī)制、標(biāo)的資產(chǎn)運(yùn)營目標(biāo)獎懲機(jī)制、集團(tuán)擔(dān)保等。

　　據(jù)介紹，REITs是Real Estate Investment Trusts的簡稱，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集投資者資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。作為成熟資本市場的重要組成部分，REITs是同股票、債券、存款并列的第四大類配置資產(chǎn)，具有長期收益率高、收益穩(wěn)定、與其他投資產(chǎn)品關(guān)聯(lián)性小、抵抗經(jīng)濟(jì)周期波動等優(yōu)勢，能夠滿足投資人的多元化需求。我國的REITs市場還幾乎處于零的狀態(tài)，因此未來的發(fā)展空間巨大。