□深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉

　　2015年三季度GDP同比增長(zhǎng)6.9%，自2009年1季度以來首次“破7”，“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力短期內(nèi)增加。但可喜的是，最終消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)到58.4%，比資本形成高出15個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重升至51.4%，自2014年以來對(duì)GDP的貢獻(xiàn)超過第二產(chǎn)業(yè)，意味著經(jīng)濟(jì)有所下滑，但結(jié)構(gòu)在優(yōu)化。同時(shí)，由于消費(fèi)增速微升，未來也將保持這一態(tài)勢(shì)，而出口增速?gòu)亩径鹊?2.0%進(jìn)一步下滑到三季度的-5.9%，短期內(nèi)難以改善，“穩(wěn)增長(zhǎng)”中投資還將發(fā)揮“關(guān)鍵作用”。

　　當(dāng)前，由于產(chǎn)能過剩、實(shí)際融資成本高企（PPI連續(xù)44個(gè)月下滑），制造業(yè)投資繼續(xù)下滑，三季度制造業(yè)投資同比增速?gòu)亩径鹊?.4%下滑到6.2%，9月增速僅4.5%，創(chuàng)歷史新低。受制于清理地方債、財(cái)政收入下滑，基建投資增速繼續(xù)回落，由二季度的17.6%下滑到16.6%，低于2014年23%的“托底”增速。因此，未來“穩(wěn)增長(zhǎng)”的動(dòng)力還在于上下游關(guān)聯(lián)性和帶動(dòng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)。

　　三季度房地產(chǎn)行業(yè)最大的利好，就在于銷售持續(xù)回升，推動(dòng)開發(fā)商“補(bǔ)庫(kù)存”跡象明顯，新開工開始復(fù)蘇。今年1-9月，商品房銷售面積82908萬平方米，同比增長(zhǎng)7.5%，增速比1-8月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，今年以來持續(xù)保持快速回升態(tài)勢(shì)。銷售端回升帶動(dòng)庫(kù)存去化明顯加速，盡管商品房待售面積連續(xù)三個(gè)月微幅增長(zhǎng)，但占商品房近70%的商品住宅待售面積連續(xù)兩個(gè)月減少。

　　住宅銷售和庫(kù)存雙雙向好，源于今年以來一、二線城市樓市持續(xù)好轉(zhuǎn)，量?jī)r(jià)占比在全國(guó)的權(quán)重提升，已經(jīng)成為推動(dòng)全國(guó)樓市向上的“主力軍”。今年上半年，一線城市樓市成交量平均增長(zhǎng)了60%左右，同比增幅創(chuàng)2009年以來的新高，而二線城市僅增長(zhǎng)10%，上半年的樓市屬于一線城市。下半年，隨著地方激勵(lì)政策紛紛落地、國(guó)家政策傾向于“因城市策”，加上購(gòu)房利率降至歷史最低水平，二線城市“接力”一線城市，8-9月樓市銷售單月同比增長(zhǎng)超過20%。今年1-9月，50個(gè)代表城市住宅月均成交約2770萬平方米，同比增長(zhǎng)近30%，絕對(duì)量創(chuàng)2010年以來同期的最高水平。因此，進(jìn)入三季度后，盡管一線城市樓市“高位回落”，但在二線城市帶領(lǐng)下，全國(guó)銷售繼續(xù)回升。

　　銷售回升推動(dòng)新開工漸進(jìn)復(fù)蘇。目前，50個(gè)重點(diǎn)城市樓市庫(kù)存的出清周期已經(jīng)從上半年的14個(gè)月降至11.4個(gè)月，回到了警戒線（12個(gè)月）以內(nèi)，一線城市出清周期更是降至了8個(gè)月左右。在這些城市，開發(fā)商已從“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)向了“補(bǔ)庫(kù)存”。三季度，新開工的增速由二季度的-14.3%進(jìn)一步收窄至-7.7%，9月份同比增速更是大幅回升，并由8月份的負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)正至15.3%，從而推動(dòng)1-9月份新開工降幅收窄4.2個(gè)百分點(diǎn)至-12.6%。

　　因此，全國(guó)新開工“見底回升”趨勢(shì)或已形成。新開工底部隱現(xiàn)，意味著“去庫(kù)存”正加速見底。截至9月底，盡管待售庫(kù)存仍舊在增長(zhǎng)，但由于前期低基數(shù)、銷售持續(xù)回升、一線和二線城市進(jìn)入“補(bǔ)庫(kù)存”階段、占商品房近70%的住宅待售庫(kù)存持續(xù)減少，整體待售庫(kù)存增速也由二季度的20.8%大幅下降至三季度的16.4%。因此，待售“庫(kù)存去化”的底部將在今年底或明年初顯現(xiàn)。

　　若待售庫(kù)存加速去化，不僅新開工將加速，持續(xù)“冰凍”的開發(fā)商拿地，也將開始緩慢解凍。目前，從全國(guó)來看，還沒有看到土地市場(chǎng)回升的跡象。今年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.8%，降幅比1-8月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。300個(gè)城市土地成交10.2億平方米，同比下降30.1%，土地出讓金同比減少22.7%。其中，住宅用地成交4.4億平方米，同比大幅下降33.6%，出讓金同比減少18.9%。

　　樓市下游端的銷售回升并沒有傳導(dǎo)至上游端的土地市場(chǎng)，原因在于區(qū)域分化嚴(yán)重。占庫(kù)存70%和在建工程67%的全國(guó)600多個(gè)三四線城市的樓市，其銷售頹勢(shì)仍無法改觀，開發(fā)商整體處于“去杠桿”，導(dǎo)致全國(guó)樓市整體呈現(xiàn)“房熱地冷”、“銷售熱開發(fā)冷”的反常態(tài)勢(shì)。但是，隨著今去年四季度，特別是今年“3·30”新政以來，一、二線城市樓市銷售“熱度”不斷提升，開發(fā)商開始在這些城市“補(bǔ)庫(kù)存”，土地市場(chǎng)三季度開始復(fù)蘇。

　　如果說，今年8月之前土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)屬于一線城市的話，從8月開始二線城市土地市場(chǎng)可謂異軍突起，推地或成交面積告別過去一直下滑的態(tài)勢(shì)，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)了5%左右的環(huán)比增長(zhǎng)，推地或成交累計(jì)同比跌幅從過去30%-40%收窄至20%以內(nèi)，溢價(jià)率從過去兩年5%-10%提升到目前的18%（接近一線城市溢價(jià)率）。這意味著，開發(fā)商開始看重二線城市樓市發(fā)展的機(jī)會(huì)。

　　目前，二線城市月均土地成交面積在2500-3000萬平方米之間，占300個(gè)城市土地成交面積的40%-50%，已經(jīng)成為未來土地市場(chǎng)的主力軍。二線城市為開發(fā)商看好，主要源于下半年以來，二線城市樓市迅速崛起。由于一線城市量?jī)r(jià)上半年被“透支”。整個(gè)三季度，一線城市成交量出現(xiàn)了10%左右的下滑，高房?jī)r(jià)制約未來需求的風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)，10月以來回調(diào)跡象更加明顯。但是，二線城市“接力”一線城市，成為下半年特別是9月以來樓市發(fā)展的“生力軍”。

　　因此，即便三、四線城市樓市難以好轉(zhuǎn)，但一、二線城市房屋交易和土地交易的量?jī)r(jià)權(quán)重明顯上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間未來將向人口和產(chǎn)業(yè)集聚的一、二線城市，以及重點(diǎn)城市周邊的少數(shù)三、四線城市傾斜，三、四線城市土地市場(chǎng)疲軟不影響全國(guó)大局。由此，全國(guó)土地市場(chǎng)弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)已經(jīng)確立，四季度或?qū)⑹侨珖?guó)土地市場(chǎng)的“底部”。綜上，在銷售持續(xù)增長(zhǎng)、庫(kù)存底部將在今年底或明年初顯現(xiàn)的情況下，新開工和土地市場(chǎng)將加速?gòu)?fù)蘇，1-9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資2.6%的增速水平或?qū)⑹堑撞俊?/p>