□本報(bào)記者 張昊

　　呼之欲出的中國(guó)REITs近期取得新突破：4月29日，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布的“行政許可事項(xiàng)——證券投資基金募集申請(qǐng)行政許可受理及審核情況公示”顯示，一只名為“鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型證券投資基金”于4月22日被受理。這將是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上首只公募REITs產(chǎn)品。接近萬(wàn)科的人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者透露，鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型證券投資基金對(duì)接的基礎(chǔ)資產(chǎn)有可能是萬(wàn)科前海企業(yè)公館未來(lái)若干年的租金收益權(quán)。這一坐落于廣東自貿(mào)區(qū)前海蛇口片區(qū)的辦公項(xiàng)目，有可能成就中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)的重要金融實(shí)踐。

　　第四類(lèi)資產(chǎn)

　　REITs是房地產(chǎn)信托憑證的英文簡(jiǎn)稱(chēng)，是一種以發(fā)行收益信托憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。在成熟市場(chǎng)，REITs已被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類(lèi)資產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)作為深度影響宏觀經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，近年來(lái)圍繞著房地產(chǎn)企業(yè)融資展開(kāi)的措施不斷推進(jìn)，而是否放行REITs則成為一個(gè)敏感問(wèn)題。在此之前，國(guó)內(nèi)試水的REITs都以私募形式發(fā)行，對(duì)投資者人數(shù)、資金起點(diǎn)均有較高門(mén)檻要求。鵬華前海萬(wàn)科REITs的受理很可能是放行REITs的重要信號(hào)。

　　在公募基金公司里，鵬華基金對(duì)REITs似乎情有獨(dú)鐘。2011年，鵬華基金在3年研究的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)了首只REITs投資基金——鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金。這是一只專(zhuān)門(mén)投資美國(guó)市場(chǎng)REITs的QDII。鵬華基金對(duì)REITs的產(chǎn)品儲(chǔ)備也未停止，有消息說(shuō)公司正在研究私募REITs產(chǎn)品。

　　據(jù)了解，鵬華資產(chǎn)及鵬華國(guó)際業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)均儲(chǔ)備了具有豐富REITs研究和管理經(jīng)驗(yàn)的高端人才，對(duì)境內(nèi)外REITs模式的研究積累深厚，投資經(jīng)驗(yàn)豐富，與境內(nèi)外優(yōu)秀REITs企業(yè)、研究機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)、監(jiān)管層、行業(yè)協(xié)會(huì)等聯(lián)系密切。鵬華管理層數(shù)年來(lái)持續(xù)重視創(chuàng)新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，并積極推進(jìn)外部合作伙伴的創(chuàng)新協(xié)作，多種內(nèi)在創(chuàng)新動(dòng)力使鵬華基金成為公募REITs破冰者。

　　REITs首秀

　　就在鵬華前海萬(wàn)科REITs受理披露的前兩天，4月27日，中國(guó)（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)正式掛牌。包括深圳海關(guān)、深圳檢驗(yàn)檢疫局、深圳國(guó)稅局和深圳地稅局在內(nèi)的四個(gè)職能部門(mén)，又為新生的前海蛇口自貿(mào)片區(qū)送來(lái)了各種“禮包”，其中包括國(guó)稅部門(mén)的10條創(chuàng)新措施和檢驗(yàn)檢疫局推出的8條改革措施。

　　萬(wàn)科前海企業(yè)公館正是為前海自貿(mào)區(qū)的企業(yè)而建。這里有全深圳首個(gè)低密度綠色低碳公園式辦公環(huán)境，也是前海首個(gè)通過(guò)BOT方式實(shí)現(xiàn)快速啟動(dòng)、快速為企業(yè)提供實(shí)體辦公場(chǎng)所的創(chuàng)新項(xiàng)目。萬(wàn)科于2013年8月BOT中標(biāo)該項(xiàng)目，2014年6月竣工交付使用。根據(jù)公開(kāi)資料，前海企業(yè)公館總占地面積約9萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資額約8億元，投資人對(duì)該項(xiàng)目的BOT期限暫定為8年（含建設(shè)期），將于2021年9月到期，到期后項(xiàng)目將無(wú)償移交前海管理局。

　　按照前海管理局相關(guān)官員此前的表述，在未來(lái)入駐前海的企業(yè)中，“金融業(yè)占據(jù)絕對(duì)支配地位，除銀、證、保、公募基金等傳統(tǒng)金融業(yè)態(tài)外，大量PE、公募基金子公司、互聯(lián)網(wǎng)金融、保理、小額貸款、要素交易市場(chǎng)等新型金融業(yè)態(tài)競(jìng)相出現(xiàn)，基本形成了創(chuàng)新支撐、良性循環(huán)、自我生長(zhǎng)的金融生態(tài)圈?！倍麄兊霓k公物業(yè)本身也即將通過(guò)金融手段進(jìn)行資產(chǎn)證券化。

　　萬(wàn)科方面對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，對(duì)于運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，通過(guò)REITs這種金融產(chǎn)品創(chuàng)新，有助于減少資源占用，盤(pán)活資金利用效率，這符合公司的發(fā)展方向。公司將繼續(xù)以“金融化、重運(yùn)營(yíng)”為發(fā)展思路，積極尋求合作，提高為股東創(chuàng)造回報(bào)的能力。

　　對(duì)于未來(lái)REITs在國(guó)內(nèi)的發(fā)展，萬(wàn)科方面表示，REITs在國(guó)外的發(fā)展比較成熟，希望通過(guò)鵬華前海萬(wàn)科REITs，讓更多的境內(nèi)投資者也能熟悉這一金融產(chǎn)品，共同分享行業(yè)收益；對(duì)行業(yè)而言，REITs的出現(xiàn)，為拓寬融資渠道提供了更多可能，有助于推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。

　　REITs大發(fā)展可期

　　2014年，中信證券開(kāi)發(fā)出兩只私募領(lǐng)域的REITs，實(shí)現(xiàn)了這類(lèi)產(chǎn)品在私募領(lǐng)域的破冰，但其市場(chǎng)交易量極低，某種程度上失去了REITs的交易功能。只有當(dāng)REITs推向公共市場(chǎng)，其價(jià)值才能被凸顯。

　　推廣REITs的好處顯而易見(jiàn)。海通證券概括了REITs的具體特點(diǎn)：一是收益主要來(lái)源于租金和房產(chǎn)升值；二是大部分收益將用于分紅；三是REITs長(zhǎng)期回報(bào)率較高，與股市、債市的相關(guān)性較低；四是對(duì)政府而言，有利于其盤(pán)活社會(huì)存量房產(chǎn)，從而擴(kuò)大稅基。同時(shí)，政府龐大自持物業(yè)可通過(guò)REITs轉(zhuǎn)成為租賃物業(yè)，既可幫助政府融資，也降低運(yùn)營(yíng)成本；五是對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，可以避免開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)的雙重征稅（免除企業(yè)所得稅），從而提高物業(yè)的回報(bào)率，開(kāi)發(fā)商以自持物業(yè)換取REITs在公開(kāi)市場(chǎng)出讓?zhuān)梢?guī)避資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收；抵押型REITs可替代銀行貸款融資渠道；六是對(duì)投資者個(gè)人而言，可使房地產(chǎn)投資化整為零，便于小額投資。REITs股權(quán)具有良好的變現(xiàn)性，風(fēng)險(xiǎn)收益介于股票與債券之間，可優(yōu)化投資組合。

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金46%來(lái)源于銀行信貸，REITs可為開(kāi)發(fā)商提供穩(wěn)定的外部資金來(lái)源。開(kāi)發(fā)商是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，而REITs可加速商業(yè)項(xiàng)目變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。REITs可分散投資，無(wú)需實(shí)物交割，從而極大地豐富了房地產(chǎn)管理和服務(wù)的內(nèi)涵。海通證券估算，如果按照1960年美國(guó)REITs發(fā)展初期的規(guī)模占儲(chǔ)蓄0.16％的比例看，未來(lái)我國(guó)發(fā)展REITs初期的規(guī)模將達(dá)704.88億元。假設(shè)按照2010年美國(guó)上市REITs規(guī)模占儲(chǔ)蓄17.25%的比例看，未來(lái)我國(guó)上市REITs規(guī)模將達(dá)7.72萬(wàn)億元，對(duì)房地產(chǎn)資金來(lái)源替代率將增至16.34%。

　　不過(guò)，投資REITs畢竟與投資房地產(chǎn)物業(yè)不同，兩者的流動(dòng)性不可同日而語(yǔ)，未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也有所不同。同時(shí)，我國(guó)REITs發(fā)展存在制度障礙。美國(guó)REITs可免征企業(yè)所得稅，目前我國(guó)沒(méi)有且我國(guó)需繳納資產(chǎn)出售或最終收益分配的土增稅或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，這影響了其報(bào)率；其次，登記、上市交易和退出機(jī)制不完善?！缎磐蟹ā?、《公司法》相關(guān)部分不完善；此外，REITs產(chǎn)品審批流程復(fù)雜、資產(chǎn)評(píng)估難，缺乏REITs的投資、管理人才等。