□深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉

　　今年3月底出臺的樓市新政可謂效果彰顯。CREIS重點監(jiān)測的38個城市中，4月份有8成城市的新房成交量回升，一線和少數(shù)二線重點城市更加火爆。在價格方面，4月份百城房價跌幅收窄0.14個百分點。

　　但樓市走勢似乎與期待方向略有差距。首先，新政更多促成一線和少數(shù)二線重點城市樓市全面回升，而更期待回暖的二、三、四線城市似乎不溫不火。受益于降準(zhǔn)、降息、公積金新政、貸款新政等，從2014年四季度開始，一線城市整體上升態(tài)勢已確立。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，剛剛過去的4月份，一線城市樓市整體成交量回升45%左右，少數(shù)二線重點城市回升10%左右，而其他城市則整體下降10%左右。5月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，百城房價同環(huán)比繼續(xù)下跌，同比跌幅（4.46%）繼續(xù)擴(kuò)大，而十大城市住宅均價環(huán)比轉(zhuǎn)跌為漲，逆市上漲0.12%。

　　目前，一線城市房地產(chǎn)庫存消化周期都降到12個月左右，深圳的庫存甚至僅為8個月。與此相對應(yīng)的是，廣大的二、三、四線城市整體疲軟。根據(jù)CRIC的監(jiān)測，除少數(shù)重點城市回升外，整體二、三、四線城市下滑10%以上。由于2009-2013年土地供應(yīng)過快增長，再加上中小城市往往采取一、二級聯(lián)動的開發(fā)模式，后續(xù)供應(yīng)潛力很大，但近年來需求全面收縮。目前，24個監(jiān)測二、三、四線城市庫存同比增加了2成，平均消化周期18.7個月。

　　樓市新政更多促進(jìn)了二手住房交易回升，新房表現(xiàn)則不明顯，不利于房地產(chǎn)整體“去庫存”。目前，很多人認(rèn)為樓市將長周期下行，再加上股市長期火熱對資金形成分流，政策刺激下大規(guī)模購房需求入市難再現(xiàn)，樓市新政更多刺激了改善性住房需求和少量投資需求。根據(jù)調(diào)研，今年以來，改善性住房需求主要表現(xiàn)在公共配套、縮短“職住”距離、升值保值性更強(qiáng)的改善。

　　滿足上述改善訴求的房子基本是城市中心區(qū)的二手住房，降低營業(yè)稅和降息極大地刺激了二手住房交易。對新房成交更有利的二套房貸4成的政策尚未如實落地，新房表現(xiàn)遠(yuǎn)不及二手住房。4月份，重點城市二手住房成交增長50%以上。由于新房多數(shù)位于城市外圍，不僅公共配套不足，也無助于縮短“職住”的距離，升值保值前景也并不被看好。

　　開發(fā)商全面轉(zhuǎn)向“去在售庫存”，新開工、加快施工積極性不足，拿地的積極性更低。2015年一季度，開發(fā)投資增速連續(xù)13個月下降，且8.5%的增速為2010年以來首次下探至個位數(shù)；新開工下降18.4%，絕對量創(chuàng)2010年以來新低，施工面積卻同比增長6.8%，意味著開發(fā)商全面轉(zhuǎn)入“去在售庫存”。1-4月份300個城市土地出讓金同比下滑47%，創(chuàng)近年來最大跌幅。

　　目前，樓市需求端的最大約束，就是房貸“融資難”和“融資貴”。央行數(shù)據(jù)顯示，今年3月末，房地產(chǎn)貸款余額18.41萬億元，同比增19.4%，但購房貸款增速僅比去年末高出0.1個百分點。有調(diào)查報告顯示，目前全國524家銀行中，降低了二套房首付成數(shù)的僅164家，近七成銀行暫未執(zhí)行新政；利率方面，具有改善性質(zhì)的二套房貸利率均在基準(zhǔn)利率的1.1倍以上。

　　既然投資需求已全面退場，剛需占主導(dǎo)，而改善型二套房貸的首付已經(jīng)降至4成，首套房貸首付成數(shù)維持3成也可適當(dāng)調(diào)整。在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)（如美國、澳大利亞和中國香港地區(qū)），凡是首次購房，在任何時候都可以享受最低10%的首付比例。在“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化背景下，未來購房的主力應(yīng)是城市“新移民”。這部分人群在城市安家落戶和實現(xiàn)購房的愿望強(qiáng)烈，但房價上漲了10年后，購房者很難拿得出30%的首付款。

　　二季度決策層首提“高度重視經(jīng)濟(jì)下行壓力”，這也意味著未來總需求有望進(jìn)一步擴(kuò)張，樓市政策將是重點之一。下一步，樓市政策或調(diào)整首套房貸首付成數(shù)。目前貸款利率比2014年初僅下降20-30個基點，比2014年底還有上升。不管從降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本，還是以更低利率降低購房成本，5月降息的概率都在增大。另外，通過國開行構(gòu)建“按揭-MBS-國開行-市場”的按揭貸款二級市場；或通過央行對國開行進(jìn)行PSL，間接收購商業(yè)銀行房貸MBS，修復(fù)商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表，改善惜貸情緒，激勵銀行發(fā)放更多的低利率房貸，都有望成為激勵購房需求入市、消化樓市庫存的有效手段。