寄望長安：未來城市價值高地?fù)涿娑鴣?/h1>

• 發(fā)布時間：2015-10-08 07:29:47  來源：燕趙晚報  作者：佚名  責(zé)任編輯：羅伯特

　　“一核引領(lǐng)、四區(qū)支撐”的總體布局，著力打造省會核心商務(wù)區(qū)，積極培育科技創(chuàng)新先行區(qū)，做大做強現(xiàn)代商貿(mào)物流區(qū)，優(yōu)化提升滹沱河休閑旅游觀光區(qū)，全力打造電子商務(wù)示范區(qū)。當(dāng)城市區(qū)劃調(diào)整后長安區(qū)這樣的發(fā)展定位呈現(xiàn)在人們眼前時，自然更加引起了人們對這一區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的濃厚興趣。而在9月29日下午，由本報和市房協(xié)主辦、房掌柜承辦的“石家莊長安區(qū)：工業(yè)中心的轉(zhuǎn)型升級”行業(yè)論壇上，專家與業(yè)內(nèi)人士圍繞長安區(qū)未來發(fā)展與樓市走向所進(jìn)行的探討與交流，無疑對這一話題進(jìn)行了很好的解讀和闡釋。

　　□本報記者 水墨

　　長安區(qū)并非價值洼地發(fā)展前景看好

　　長安區(qū)企業(yè)的騰挪已經(jīng)成為這一地區(qū)的價值熱點，大片的空白土地使得長安區(qū)將成為未來石家莊供地市場的集中地區(qū)。按照騰退的6000多畝土地計算，長安區(qū)還能建設(shè)750—800萬平米的住宅，可容納20—25萬人口，加上目前的70多萬人口，長安區(qū)未來或?qū)⒊蔀槭仪f首個人口突破百萬的城區(qū)，可見其潛力的巨大。

　　不僅如此，石家莊城市向北發(fā)展的趨勢愈加明顯，房地產(chǎn)市場東北板塊已經(jīng)成為市場發(fā)展的一大亮點，同時長安區(qū)和平路以北商業(yè)項目匱乏，東北板塊的商業(yè)還存在著很大的發(fā)展空間。我認(rèn)為，目前石家莊長安區(qū)的整體房價較高。在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的今天，產(chǎn)品品質(zhì)成為各個開發(fā)商關(guān)注的熱點。在石家莊，長安區(qū)的品質(zhì)樓盤頻現(xiàn)，市場前景廣闊。

　　特別欣喜的是，長安區(qū)正在逐步成為石家莊未來的核心地區(qū)，不論是交通還是配套都有著很大的優(yōu)勢。而長安區(qū)本身又恰好處在市中心與正定新區(qū)的中間地帶，也是市區(qū)與正定新區(qū)的必經(jīng)之路，而隨著正定新區(qū)與機場各類園區(qū)的加快建設(shè)，大量的人流、物流、資金流與信息流都將向這里匯集，而這也為長安區(qū)的未來發(fā)展創(chuàng)造了更多良機，不論對購房者還是開發(fā)商來說，這一地區(qū)的潛力還是值得期待的。

　　巨大商務(wù)空間需求助力長安區(qū)發(fā)展

　　隨著退二進(jìn)三，許多城中村改造，企業(yè)的搬遷，以現(xiàn)在的77萬左右的人口來計，長安區(qū)未來可能是石家莊轄區(qū)第一個突破百萬人口的區(qū)域。

　　去年長安區(qū)第三產(chǎn)業(yè)能占到70%以上，整個區(qū)域去年投入使用的加上過去全部的商務(wù)空間是60萬平方米，我認(rèn)為，現(xiàn)在辦公的人均面積正在擴充，要求能達(dá)到舒適辦公，人均要10平米-15平米，整個長安區(qū)未來大概需要100萬平米到150萬平米的空間。而從主軸方面講，早期的商業(yè)綜合體中，找不到城市的印記，建華城市廣場會把這些融入進(jìn)來?，F(xiàn)在商業(yè)的競爭已經(jīng)脫離了品牌的競爭，品牌拓展已經(jīng)不是開發(fā)商最擔(dān)心的問題。現(xiàn)在逛商場更多的是歡愉體驗的需求。只有體量足夠才能釋放出來。建華城市廣場的商業(yè)體量非常大，地上寫字樓是12萬平米，商業(yè)是有接近15萬平米，15萬平米能夠承載的非常多，我們這個量能有效地將文化、生態(tài)、藝術(shù)展現(xiàn)出來。

　　我認(rèn)為，在改善型需求旺盛的時期，長安區(qū)占據(jù)著很好的資源優(yōu)勢，未來的機場、東站，整個片區(qū)相對來說發(fā)展也會好一點。

　　依河而建會使長安區(qū)市場更具活力

　　石家莊市場的變遷可以追溯至很久之前。石家莊的演變史，從30年前的工業(yè)城市發(fā)展到現(xiàn)在的現(xiàn)代化大都市，經(jīng)歷了許多階段。而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展同樣如此。不論大小項目均會配建少量的商業(yè)其實是開發(fā)商獲取利潤的體制所決定的。經(jīng)過縝密的市場調(diào)研后，一個可拆分、組合來滿足各種客戶需求的項目逐漸面市。

　　從新城大道兩側(cè)的空地不難發(fā)現(xiàn)，石家莊長安區(qū)的房地產(chǎn)市場在此還是存在很大的空白。差異化商業(yè)的發(fā)展在市場上有著很大的需求。從城市向北發(fā)展的趨勢來看，依托滹沱河的發(fā)展成為熱點，能給長安區(qū)帶來非常好的發(fā)展空間。我認(rèn)為，在大石家莊迅速發(fā)展的今天，配套的建設(shè)已然成為關(guān)鍵。就教育方面來說，目前石家莊的教育分配還不均衡，仍需完善?，F(xiàn)在購房者對配套的要求逐步提高，首先考慮的就是教育問題。開發(fā)商自己是無法全面解決的，所以還是需要政府重點推進(jìn)。

　　而長安在石家莊老城區(qū)中距離正定新區(qū)最近，受益最深。長安區(qū)不斷外遷的企業(yè)騰出的土地越來越多，加之滹沱河和汊河的最精華景觀部分都在長安區(qū)，種種因素使長安區(qū)未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景十分廣闊，市場潛力巨大，購房者在長安區(qū)購房的會越來越多。

　　滹沱河沿岸潛力無限 購房者買房要趁早

　　作為在滹沱河沿岸建設(shè)的鉑宮時代項目，我們深感城市的發(fā)展給滹沱河、汊河沿岸帶來更大發(fā)展?jié)摿?，也帶來更多項目快速崛起的機會。

　　其實，鉑宮時代位于紅星街與石津灌區(qū)交叉口東行500米路北，原屬橋東區(qū)，現(xiàn)屬長安區(qū)。鉑宮項目分為兩期建設(shè)，一期鉑宮時代為剛需產(chǎn)品，二期鉑宮后海定位為中高端。目前，鉑宮時代雖屬剛需樓盤，但將來會依托滹沱河、汊河的生態(tài)環(huán)境，重點打造生態(tài)品質(zhì)盤。

　　隨著新勝利大街的建成貫通，鉑宮項目依托優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，加上項目本身的特色商業(yè)街，小區(qū)配套會更加完善；并且，鉑宮時代將著重在物業(yè)等軟配套方面進(jìn)行努力，同時還會加強社區(qū)園林建設(shè)，鉑宮后海是鉑宮時代的升級版，也一定會做的更加有特色、有品位。

　　對于購房者何時出手和是否選擇長安區(qū)置業(yè)，我認(rèn)為不管是首次置業(yè)者還是改善型購房者，大家都會關(guān)心房子的升值問題。除便捷的交通和優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境作為購房者要考慮的因素外，應(yīng)重點從政府規(guī)劃的發(fā)展方向出發(fā)，“一河兩岸三組團(tuán)”的城市發(fā)展大框架定位，再加上正定新區(qū)建設(shè)步伐的快速推進(jìn)，石家莊向北發(fā)展將來會愈加明顯，這將使得長安區(qū)未來潛力無限，只要沒有特殊的地域居住習(xí)慣，多數(shù)購房者都會傾向于這個方向置業(yè)。

　　改善型產(chǎn)品將成長安區(qū)項目主打

　　我認(rèn)為，樓市的發(fā)展是千變?nèi)f化，市場的影響更越來越多。那么在剛需不么那剛的今天，在可以看得見的未來，在長安區(qū)這塊土地之上的住宅產(chǎn)品中，130—160平米的改善型產(chǎn)品必將成為一種主打產(chǎn)品。

　　而在住宅地產(chǎn)不斷發(fā)展的同時，商業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)與時俱進(jìn)，這樣才能形成更好的商圈和生活圈。那么在商業(yè)地產(chǎn)項目同質(zhì)化嚴(yán)重的形勢下，在承接北京天津一些城市功能轉(zhuǎn)移的背景下，如何在尋找客戶痛點上下功夫是才是重中之重。如面對堵車嚴(yán)重的城市道路怎么辦？如何克服員工用餐難的問題？如何加強寫字樓內(nèi)企業(yè)之間的交流和溝通？員工亞健康工作怎么辦？如何實現(xiàn)商業(yè)的保值增值？如何使企業(yè)在形象展示中更有面子？等等，均是每一個做商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓產(chǎn)品要考慮的痛點。

　　我認(rèn)為，未來的企業(yè)應(yīng)該更多是小而美的身材，而非恐龍級的企業(yè)。從用戶的真實需求出發(fā)，做好商業(yè)的體驗化、家庭單元、業(yè)態(tài)跨界都是突圍的關(guān)鍵。未來區(qū)域的商業(yè)中心，一定是養(yǎng)出來的，一定要遵循這一邏輯。就整個石家莊市場，現(xiàn)在整個樓市已經(jīng)推到二環(huán)或是二環(huán)到三環(huán)之間的區(qū)域市場，東北角和西北角仍是空白。二環(huán)外的區(qū)域可以稱之為樓市發(fā)展的黃金線。未來二三環(huán)之間還將是剛性需求者的首選區(qū)域之一，但在產(chǎn)品的品質(zhì)上，購房者的要求會更高；在戶型選擇上，130—160平方米的改善戶型將有很大空間，而智能化、人性化等元素更加切合業(yè)主的居住和生活習(xí)慣的產(chǎn)品將更有市場。

　　長安區(qū)發(fā)展更需政府引導(dǎo)

　　我認(rèn)為，長安區(qū)大量的土地供應(yīng)必然造成開發(fā)商和各個項目之間的競爭加劇。尋求差異化的發(fā)展才是破除商業(yè)地產(chǎn)飽和現(xiàn)狀的突破口，這對項目來說，既是機遇，也是挑戰(zhàn)。

　　房地產(chǎn)項目在尋求差異化過程中，尋找石家莊的城市吸附力是一大關(guān)鍵。至于如何破局，其實各個業(yè)內(nèi)人士的心理壓力還是十分大。據(jù)研究表明，判斷一個城市是否是一線城市的標(biāo)準(zhǔn)已不僅僅是設(shè)施等方面，更包括了211高校、人均圖書館面積等涉及文化、藝術(shù)等方面的軟實力。

　　目前的市場競爭，各家商業(yè)更多的還是重復(fù)的招商，重復(fù)業(yè)態(tài)的競爭，甚至全區(qū)域同品牌的競爭已經(jīng)勢不可擋。實現(xiàn)差異化需要面臨客戶的消費習(xí)慣，從而解決用戶體驗方面的問題。而從商業(yè)發(fā)展的角度來說，傳統(tǒng)的開發(fā)商，第一沒有商業(yè)經(jīng)營的資源，第二缺少很好的融資渠道，那么在前期規(guī)劃的時候，政府應(yīng)該更多地去介入和引導(dǎo)在開發(fā)之中遇到的矛盾，給予更多的支持，在居住和上班之間尋求平衡，實現(xiàn)更好的發(fā)展。

　　自從長安區(qū)企業(yè)搬遷，正定新區(qū)加大政策扶植后，該區(qū)域的發(fā)展趨勢就一直被業(yè)內(nèi)看好。而從早期有房產(chǎn)開始，大家對購房過程中所需要考慮的因素較少。購房者在看完戶型圖后覺得不錯就會選擇。而在客戶經(jīng)歷了一兩次購房經(jīng)驗之后，對于自己不滿意的方面更加明細(xì)。客戶的需求很簡單，一個很好的家庭，能夠住的舒服，同時能夠好好地工作，也有一個相對比較好的娛樂環(huán)境。