□本報(bào)實(shí)習(xí)記者 周文靜

　　華夏資本管理有限公司“中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”（簡(jiǎn)稱(chēng)“蘇寧云創(chuàng)”）經(jīng)中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)備案后，于2月6日正式在深交所掛牌轉(zhuǎn)讓。該產(chǎn)品是資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)備案制后深交所掛牌的首只房地產(chǎn)投資基金（REITs）。

　　資料顯示，“蘇寧云創(chuàng)”將通過(guò)發(fā)行資產(chǎn)支持證券，募集合格機(jī)構(gòu)投資者資金43.95億元，出資認(rèn)購(gòu)中信金石基金管理公司設(shè)立的非公募基金，最終用于購(gòu)買(mǎi)蘇寧云商持有的11家自有門(mén)店物業(yè)。相關(guān)物業(yè)由非公募基金負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃投資者可按照交易文件約定獲得租金等物業(yè)運(yùn)營(yíng)收益。

　　債權(quán)投資轉(zhuǎn)向金融產(chǎn)品

　　蘇寧云商表示，公司正在推進(jìn)經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，“蘇寧云創(chuàng)”通過(guò)將蘇寧云商旗下11家自有門(mén)店進(jìn)行證券化，可以創(chuàng)新資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式，有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，符合蘇寧云商向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的發(fā)展戰(zhàn)略?！疤K寧云創(chuàng)”作為首只將成熟商貿(mào)物業(yè)納入證券化標(biāo)的的場(chǎng)內(nèi)REITs產(chǎn)品，為商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理提供了一種新的業(yè)務(wù)模式。

　　不過(guò)蘇寧REITs上市，并非廣義的上市概念，該產(chǎn)品僅面向私募投資者交易，單筆認(rèn)購(gòu)金額不低于100萬(wàn)元，且投資者總數(shù)不超過(guò)200人，投資者最終收益將來(lái)源于投資產(chǎn)品綜合收益的比例分配。

　　海通證券研報(bào)認(rèn)為，REITs能夠?qū)崿F(xiàn)三方共贏，具有免稅優(yōu)勢(shì)。世邦魏理仕中國(guó)投資物業(yè)部執(zhí)行董事及聯(lián)席主管邵律認(rèn)為，REITs目的在于使得持有商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在資本層面上打開(kāi)一個(gè)新的融資、變現(xiàn)、退出的渠道，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以單一業(yè)權(quán)的方式放進(jìn)REITs，一方面通過(guò)將資產(chǎn)打包賣(mài)給投資者，開(kāi)發(fā)商可以獲得融資，實(shí)現(xiàn)部分資金回流；另一方面，投資者可以每年分享紅利和派息。一般派息對(duì)投資者的凈回報(bào)是6%-7%，甚至是8%，這取決于REITs產(chǎn)品的物業(yè)背景、租賃情況、風(fēng)險(xiǎn)等等。一些機(jī)構(gòu)都在積極轉(zhuǎn)型，從純粹的債權(quán)投資向股權(quán)投資和金融產(chǎn)品化方向轉(zhuǎn)型。

　　REITs試點(diǎn)或逐步推開(kāi)

　　據(jù)了解，2014年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展的意見(jiàn)》提出，研究建立REITs的制度體系及相應(yīng)的產(chǎn)品運(yùn)作模式和方案。

　　同期，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)改行政審批為備案制，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行效率大幅提高。近日，住建部還出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求各城市積極開(kāi)展REITs試點(diǎn)并逐步推開(kāi)。

　　深交所表示，未來(lái)將力爭(zhēng)形成資產(chǎn)證券化REITs（房地產(chǎn)投資基金）板塊。深交所將在認(rèn)真總結(jié)產(chǎn)品運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、做好風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)上，加大資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)創(chuàng)新和后續(xù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，豐富證券化產(chǎn)品品種，推進(jìn)面向公眾投資者的REITs產(chǎn)品，擴(kuò)大REITs發(fā)行規(guī)模。

　　邵律表示，REITs要求物業(yè)有穩(wěn)定的租金收益，不會(huì)變相成為開(kāi)發(fā)商套現(xiàn)的工具，并且監(jiān)管部門(mén)對(duì)REITs在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)杠桿上有一定要求，例如項(xiàng)目的融資杠桿率不能超過(guò)40%（或者50%）。REITs具有穩(wěn)定的收益，因此，REITs適合于風(fēng)險(xiǎn)接受程度較低的投資人群。REITs為中小投資者提供了投資大型、高端、地標(biāo)性?xún)?yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，比如凱德置地旗下的來(lái)福士，其業(yè)主其實(shí)是千千萬(wàn)萬(wàn)的投資者，這些投資者作為股東，可以享受租金增值所帶來(lái)的利益。

　　分析認(rèn)為，REITs在美國(guó)普遍應(yīng)用在運(yùn)營(yíng)和管理商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)上，例如寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、酒店和產(chǎn)業(yè)園等，其單邊稅收是REITs規(guī)模龐大的主要原因，但在中國(guó)現(xiàn)有的稅法框架下則無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，REITs對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是投資高的商辦物業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一種長(zhǎng)期利好。但目前國(guó)內(nèi)的租金回報(bào)率還明顯低于國(guó)際水平，房地產(chǎn)信托投資基金能否吸引足夠的投資人仍有待觀察。