編者按：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為每平方米10564元人民幣，環(huán)比漲0.21%，這是百城房?jī)r(jià)連續(xù)8個(gè)月下跌之后首次出現(xiàn)上漲。此外，近期部分地區(qū)陸續(xù)推出“托市”政策，4日央行宣布降準(zhǔn)，強(qiáng)化了樓市繼續(xù)回暖的預(yù)期。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)資金面有望改善，購(gòu)房需求料持續(xù)釋放。從A股情況看，2014年在傳統(tǒng)權(quán)重板塊中，房地產(chǎn)板塊上漲幅度不足60%。部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在調(diào)控逐步放松、央行降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性的背景下，節(jié)后地產(chǎn)股有望迎來(lái)“小陽(yáng)春”。但由于此前降息改善了行業(yè)基本面，部分地產(chǎn)股溢價(jià)已處中上水平，震蕩調(diào)整概率也在增大。

　　樓市繼續(xù)回暖可期

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年1月北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為18990元/平方米，環(huán)比上漲0.59%。

　　成交量方面，銀河證券統(tǒng)計(jì)顯示，1月其跟蹤的36個(gè)主要城市新建商品住宅成交量為2014年月平均成交量的108.0%，雖然1月恰逢傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季，但整體銷(xiāo)售量仍高于2014年的月平均水平。而放在5年的時(shí)間周期來(lái)看，今年1月銷(xiāo)量?jī)H次于2013年1月份。

　　價(jià)格與成交量雙雙回暖，2015年樓市迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”。中國(guó)指數(shù)研究院分析指出，整體來(lái)看，樓市預(yù)期不斷轉(zhuǎn)好。政策方面，高層積極肯定了行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的重要性，市場(chǎng)信心有所增強(qiáng)；成交方面，在“微刺激”手段的推動(dòng)下，主要城市需求平穩(wěn)釋放；供應(yīng)方面，因春節(jié)臨近主要城市推盤(pán)量有所減少；在房企定價(jià)策略方面，由于企業(yè)年初的業(yè)績(jī)壓力較緩和，部分樓盤(pán)優(yōu)惠力度減弱，也促使價(jià)格有一定回升。

　　隨著一些地方不斷出臺(tái)“托市”政策，2015年樓市有望繼續(xù)回暖。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，今年以來(lái)紹興、廈門(mén)以及四川等多地出臺(tái)政策刺激樓市。

　　浙江省紹興市公布的新政策提出，從2月15日起在紹興實(shí)行包括購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等優(yōu)惠政策。其中，購(gòu)房者在政策有效期間購(gòu)房，可獲得房款成交計(jì)稅價(jià)0.8%的稅收補(bǔ)貼。1月20日，四川省住建廳發(fā)布消息，稱(chēng)將對(duì)省內(nèi)地方住房政策進(jìn)行集中清理，全面取消限購(gòu)、限價(jià)等行政干預(yù)政策。

　　此外，重慶、南昌、廈門(mén)等地的首套房公積金貸款首付比例最低降至20%，上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等城市符合條件的二套房公積金貸款政策按照首套房執(zhí)行。另外，多地通過(guò)契稅減免、財(cái)政補(bǔ)貼鼓勵(lì)自住型住房需求。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年調(diào)整住房公積金政策的城市超過(guò)20個(gè)，截至目前，除北上廣深以及三亞5個(gè)城市仍執(zhí)行限購(gòu)以外，其他城市的限購(gòu)政策已基本解除。

　　中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，受需求釋放、供應(yīng)減少影響，短期內(nèi)主要城市庫(kù)存壓力或稍有緩解。展望未來(lái)，政策環(huán)境和貨幣環(huán)境趨于寬松，市場(chǎng)信心增強(qiáng)，樓市將進(jìn)一步回暖。

　　資金饑渴有所緩解

　　從2014年下半年開(kāi)始，一些地方頻頻“松綁”限購(gòu)，市場(chǎng)對(duì)于政策面放松的預(yù)期早已達(dá)成共識(shí)，但業(yè)界普遍認(rèn)為，制約行業(yè)基本面進(jìn)一步改善的關(guān)鍵因素在于貨幣政策。如此來(lái)看，央行降準(zhǔn)無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)利好。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，此次央行“普遍+定向”降準(zhǔn)，有望給市場(chǎng)注入超過(guò)6000億元資金，從而改善流動(dòng)性，資金敏感型行業(yè)因此獲益。在此之前，資金敏感的房地產(chǎn)行業(yè)一直深受資金緊繃的影響。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年，在開(kāi)發(fā)企業(yè)的各類(lèi)資金來(lái)源中，購(gòu)房者的定金及預(yù)付款占比為24.8%，較2013年下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金占比達(dá)到41.3%，較2013年提高2.5個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)貸款占比為17.4%，較2013年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，2014年以來(lái)開(kāi)發(fā)商資金鏈承壓已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)不約而同地抓緊了“錢(qián)袋子”，在投資方面頗為謹(jǐn)慎。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積179592萬(wàn)平方米，比2014年下降10.7%，其中住宅新開(kāi)工面積同比下降14.4%。

　　降息、降準(zhǔn)等政策的推出，有望緩解房企資金鏈緊張狀況。興業(yè)證券(行情，問(wèn)診)報(bào)告指出，2014年11月降息之后，行業(yè)基本面將開(kāi)始復(fù)蘇，回顧歷史亦是如此，這表明影響房地產(chǎn)基本面走勢(shì)的最重要因素是貨幣政策以及流動(dòng)性。

　　該報(bào)告指出，此次降準(zhǔn)將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求釋放，一定程度上對(duì)于居民購(gòu)買(mǎi)能力和購(gòu)買(mǎi)意愿都會(huì)有較強(qiáng)的促進(jìn)作用。在貨幣持續(xù)寬松背景下，行業(yè)基本面復(fù)蘇一定會(huì)貫穿2015年，上半年量?jī)r(jià)齊升趨勢(shì)預(yù)計(jì)不會(huì)改變，下半年房?jī)r(jià)有望穩(wěn)中趨升。此外，在外匯占款持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)回落的情況下，貨幣寬松的持續(xù)性可以期待。

　　地產(chǎn)股估值修復(fù)

　　“再壞也不會(huì)壞過(guò)2014年了吧。”在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然限購(gòu)、限價(jià)等調(diào)控政策早已推出，但2012年、2013年樓市并未出現(xiàn)預(yù)想中的大滑坡，相關(guān)政策的持續(xù)性影響卻是在2014年集中發(fā)酵。此外，在貨幣、信貸政策對(duì)房地產(chǎn)收緊的背景下，整個(gè)行業(yè)在2014年經(jīng)歷了高速發(fā)展期之后的極大心理落差。

　　從股市來(lái)看，盡管2014年年底開(kāi)始A股整體走強(qiáng)，但地產(chǎn)板塊僅僅是稍跑贏大盤(pán)。根據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2014年上證綜指漲幅達(dá)52.50%，地產(chǎn)板塊漲幅為59.48%，而鋼鐵、銀行、證券板塊漲幅分別達(dá)80.87%、76.08%和155.96%。

　　在調(diào)控政策繼續(xù)放松、資金面持續(xù)改善等多重利好因素支撐下，2015年地產(chǎn)板塊的潛力仍有待釋放。從1月的走勢(shì)來(lái)看，WIND統(tǒng)計(jì)顯示，地產(chǎn)板塊的區(qū)間漲幅達(dá)4.2%，已超越銀行等板塊。

　　國(guó)泰君安研報(bào)認(rèn)為，貨幣信貸的寬松對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)主要有三方面影響：提升開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流，按揭款、開(kāi)發(fā)貸有望進(jìn)一步寬松；一定程度促進(jìn)房企新開(kāi)工項(xiàng)目，緩解下半年可能出現(xiàn)的供應(yīng)緊張；銷(xiāo)售回籠資金加快，也有望緩解地產(chǎn)行業(yè)的上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)資金鏈緊繃狀況。政策收緊的壓力在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)。

　　平安證券報(bào)告指出，盡管地產(chǎn)行業(yè)整體PE隨藍(lán)籌行情大幅提升，但目前仍未達(dá)到2008-2009年的高點(diǎn)。地產(chǎn)板塊與滬深300的PE比值為1.48，也未到達(dá)2008-2009年（2.0）和2011-2012年（1.52）前兩輪降息周期時(shí)的高點(diǎn)，地產(chǎn)股估值有望持續(xù)回升。由于基本面持續(xù)回暖，地產(chǎn)板塊“小陽(yáng)春”可期，同時(shí)龍頭房企、國(guó)企改革概念股有較大的上升空間。

　　但有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來(lái)部分個(gè)股的震蕩調(diào)整難以避免。中山證券研報(bào)認(rèn)為，剔除季節(jié)性因素，對(duì)樓市節(jié)后銷(xiāo)售回升持樂(lè)觀態(tài)度，本次降準(zhǔn)兌現(xiàn)流動(dòng)性將有助于延長(zhǎng)地產(chǎn)板塊的投資邏輯。但地產(chǎn)板塊目前的溢價(jià)為1.61倍，而近三年的溢價(jià)為1.36倍，板塊估值已處于中上水平。此外，經(jīng)過(guò)降息后的市場(chǎng)攀升，板塊龍頭股的估值修復(fù)已基本完成，整體投資已進(jìn)入下半場(chǎng)，調(diào)整概率會(huì)增大。