毫無疑問，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)管制已經(jīng)從嚴(yán)厲走向?qū)捤伞?

　　國(guó)慶節(jié)前最后一天下午，人民銀行的一紙通知給限貸政策松了綁：不僅7折利率政策重回市場(chǎng)，而且首套房貸結(jié)清再貸款依然享受首套貸款政策。房地產(chǎn)信貸政策開始走向全面放松。

　　在此之前，執(zhí)行了4年多的限購(gòu)政策已在絕大多數(shù)城市放開。截至目前，只有三亞和北上廣深等5個(gè)城市還在執(zhí)行限購(gòu)政策。

　　樓市“限貸、限購(gòu)”的雙限政策已進(jìn)入尾聲，減少了束縛的樓市將迎來怎樣的變化？

　　市場(chǎng)還在等待細(xì)化政策

　　國(guó)慶前一天，放松房地產(chǎn)限貸政策的通知?jiǎng)傄话l(fā)布，一些房產(chǎn)銷售公司就迫不及待地在微信上廣而告之。緊鄰北京的一處別墅項(xiàng)目的地產(chǎn)銷售立即發(fā)布信息：購(gòu)房最好時(shí)機(jī)來臨，您還在等什么？

　　確實(shí)，限購(gòu)、限貸的放松意味著部分被壓制的需求將得到釋放。

　　在杭州、南京、蘇州、北京、上海等城市，國(guó)慶期間看房的人多了起來。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)首席分析師張大偉表示，新政刺激了一部分較為敏感的購(gòu)房者入市，國(guó)慶期間的購(gòu)房成交量要好于預(yù)期。

　　但是，好于預(yù)期并不意味著成交量的大爆發(fā)。

　　記者走訪了北京幾家中介門店，業(yè)務(wù)員告訴記者，國(guó)慶期間前來咨詢房貸政策的客戶確實(shí)多了起來，但成交量上還沒有出現(xiàn)明顯的變化，“細(xì)化的政策還沒有出，大家還在等”。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，10月1日~6日，北京市住宅新房成交472套，二手房成交38套，合計(jì)510套。而在去年，這個(gè)數(shù)字是827套。

　　在廣州，國(guó)慶長(zhǎng)假前3日，該市網(wǎng)簽224套一手房，相比去年416套同比下降41.65%，均價(jià)為每平方米11533元，同比上升18.95%。

　　在上海，為期4天的上?！笆弧狈空箷?huì)于10月6日結(jié)束，人氣提升是這次房展會(huì)的最主要特征。房展會(huì)首日觀眾達(dá)到3.5萬人次，4天展期吸引超過12萬人次觀展，去年同期這個(gè)數(shù)字為11萬人次。

　　南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月1日，全市商品住宅共認(rèn)購(gòu)471套；2日，認(rèn)購(gòu)量為376套；3日，認(rèn)購(gòu)量266套。而在去年國(guó)慶黃金周期間，南京樓市日均認(rèn)購(gòu)量只有273套。在南京取消樓市限購(gòu)之前，日均認(rèn)購(gòu)量也只有200套左右。

　　張大偉告訴記者，限貸政策放松后，除了北上廣深4個(gè)一線城市和三亞市，全國(guó)樓市基本處于無調(diào)控狀態(tài)。

　　在張大偉看來，土地財(cái)政的存在是救市政策不斷加大力度的根本原因?！靶刨J一直是業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者判斷市場(chǎng)的最重要指標(biāo)，也是最關(guān)鍵的信號(hào)。”張大偉說，這個(gè)信號(hào)對(duì)目前的市場(chǎng)來說，起碼可以增加30%的可購(gòu)房人群，這部分人恰好是之前被政策抑制購(gòu)房需求的人。

　　盡管到目前為止還沒有一家銀行拿出確定的信貸優(yōu)惠方案，但市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)在慢慢發(fā)生變化。

　　不過，預(yù)期的改變究竟能帶來市場(chǎng)多大的變化？偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，此次“房貸新政”有多重限制條件，事實(shí)上是以房貸還清為前提解除了限貸。市場(chǎng)各方不應(yīng)過于樂觀，其對(duì)于樓市成交、“去庫(kù)存”的實(shí)際效果，仍然有待市場(chǎng)觀察。

　　“以房貸還清為前提，對(duì)已經(jīng)擁有1套住房的改善型需求和擁有二套以上住房需求的貸款支持力度加強(qiáng)，本身就對(duì)購(gòu)房人的資金實(shí)力做了較大的限制?！焙皶熣f，從銀行的角度來看，盡管新政重申首套房貸最低首付款為3成，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍，但執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是交給各家商業(yè)銀行自行把握的，銀行能拿出多大的優(yōu)惠措施還很難說。

　　另一個(gè)值得注意的事實(shí)是，想要享受首套房貸款優(yōu)惠的改善型需求的購(gòu)房者，所購(gòu)買的房屋類型必須是普通商品住宅，非普通商品住宅被排除在外。

　　而對(duì)三亞和北上廣深5個(gè)城市，由于限購(gòu)政策尚未退出，擁有兩套以上住房的人群依然無法獲得貸款資格。

　　“限貸政策松動(dòng)的關(guān)鍵是銀行?！敝袊?guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜告訴記者，目前銀行的資金成本很高，主要靠理財(cái)產(chǎn)品來攬儲(chǔ)，成本都在5%以上了，如果打7折，銀行就沒錢可賺了。從信貸風(fēng)險(xiǎn)看，房地產(chǎn)貸款占銀行資本的比例已經(jīng)到20%了。這兩點(diǎn)決定了銀行恐怕很難給房貸那么大的優(yōu)惠。

　　雙限政策已經(jīng)完成歷史使命？

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月23日，北上廣深四個(gè)一線城市今年合計(jì)土地出讓金為3464.3億元，比2013年同期下降了6%。其中，8月全月成交僅為359.2億元，同比下降了28.8%。

　　價(jià)格方面，今年的土地溢價(jià)率平均在20%左右，而2013年的溢價(jià)率基本在40%左右。北京、上海等地更是出現(xiàn)了多宗流標(biāo)地塊。

　　這樣的形勢(shì)讓各地政府壓力倍增。實(shí)際上，從今年年初開始，在樓市限購(gòu)、限貸政策雙重束縛下，土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入趨冷通道，而對(duì)長(zhǎng)期以來無法擺脫土地財(cái)政依賴的地方政府來說，這樣的形勢(shì)讓他們的日子越來越不好過。

　　“全國(guó)80%以上城市的房子都太多了，限購(gòu)已經(jīng)沒有意義了?！必?cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)告訴記者。

　　在住房庫(kù)存量逐漸加大、地方財(cái)政壓力不斷增大的背景下，取消限購(gòu)、放松限貸開始成為全國(guó)多數(shù)城市的選擇。6月26日，呼和浩特市率先取消限購(gòu)。

　　2010年1月，在經(jīng)歷了2009年二季度以來迅速升溫的樓市局面后，中央拿出了樓市調(diào)控的重要舉措。

　　當(dāng)年1月10日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》公布，宣布房地產(chǎn)限貸政策正式開始。當(dāng)時(shí)的規(guī)定僅僅針對(duì)第二套(含)以上住房的貸款，要求對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

　　3個(gè)月后，國(guó)務(wù)院又發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，房地產(chǎn)限貸政策升級(jí)。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。

　　當(dāng)年9月29日，國(guó)務(wù)院重申“國(guó)十條”，要求停止第三套住房貸款。

　　此后，第三套及以上住房的貸款基本停止發(fā)放。貸款利率也由之前的7折變?yōu)?.5折、9折，甚至沒有折扣。

　　同樣是在2010年，限購(gòu)政策登上舞臺(tái)。4月30日，北京出臺(tái)“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購(gòu)一套商品房”。限購(gòu)政策拉開帷幕，此后，全國(guó)超過70個(gè)城市相繼加入限購(gòu)陣營(yíng)，所有的省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市被一網(wǎng)打盡。

　　“當(dāng)時(shí)出臺(tái)限購(gòu)是合理的?！瘪R光遠(yuǎn)說，那個(gè)時(shí)期住房供應(yīng)普遍不足，在購(gòu)房人群中，投資、投機(jī)購(gòu)房者的比重很大，而規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制一直沒有建立起來，限購(gòu)、限貸都是不得已的政策。

　　馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)都是區(qū)域性市場(chǎng)，目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市的住房都不再短缺，甚至過剩。但一線城市依然供不應(yīng)求，這些城市人口涌入的壓力相當(dāng)大，取消限購(gòu)等措施的時(shí)機(jī)還沒有到。

　　汪利娜也持類似觀點(diǎn)。在她看來，限購(gòu)、限貸在不同的城市，效果是不一樣的，一線城市依然有必要堅(jiān)持，但其他城市已經(jīng)沒有必要了?！斑@些政策在某一時(shí)點(diǎn)上是有效的，但目前已經(jīng)時(shí)過境遷了?！?

　　長(zhǎng)效機(jī)制為何沒建起來

　　擺在決策者面前的一個(gè)兩難問題是，如果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施刺激政策，容易吹大樓市泡沫，綁架實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但如果嚴(yán)厲打壓這個(gè)市場(chǎng)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拖累又會(huì)讓地方政府難以承受。

　　汪利娜告訴記者，政府對(duì)房地產(chǎn)的干預(yù)有時(shí)候會(huì)讓這個(gè)市場(chǎng)難以掌控。1997年香港政府曾推出“八萬五公屋計(jì)劃”，本意是平抑房?jī)r(jià)，結(jié)果香港樓市大跌，這個(gè)計(jì)劃不得不中止。

　　“政府保民生是沒錯(cuò)的，但不能在市場(chǎng)中亂動(dòng)?！蓖衾日f，從1998年到今年，房地產(chǎn)的年均投資增長(zhǎng)高達(dá)22%，這是大多行業(yè)都沒有過的高投資。對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)整肯定是要進(jìn)行的，2008年錯(cuò)過了自然調(diào)整的時(shí)機(jī)，如今又不能讓這個(gè)市場(chǎng)硬著陸，只能慢慢調(diào)整。但這個(gè)調(diào)整需要的是能解決根本問題的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　事實(shí)上，中央政府早就提出要建立長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

　　2012年兩會(huì)期間，時(shí)任國(guó)家發(fā)展改革委主任的張平就表示，正在研究建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。此后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也參與到這項(xiàng)工作中來，其內(nèi)容包括金融、信貸、財(cái)稅、土地、普通商品住房供給等多方面。

　　2013年2月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，該通知最后一條的標(biāo)題就是“加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。

　　按照該通知的表述，建立這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制需要加快研究提出完善住房供應(yīng)體系、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制的工作思路和政策框架，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應(yīng)機(jī)制，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“土地財(cái)政、稅收政策、實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴、公共服務(wù)分布不均等等根本性的問題一直沒有得到解決，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制還看不到?！焙皶熣f。

　　在胡景暉看來，這些年，出現(xiàn)了一些不該有的現(xiàn)象，比如一些二三線城市出現(xiàn)了一些“鬼城”，比如很多城市出現(xiàn)假離婚、假社保等鉆空子行為。

　　多位學(xué)者認(rèn)為，針對(duì)一線城市的限購(gòu)、限貸措施確實(shí)是短期的行政干預(yù)措施，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有形成一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制的前提下，這種行政干預(yù)措施是沒有辦法的辦法。

　　所有人都希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康運(yùn)行，但維持健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制暫時(shí)仍未建立起來。

　　“限購(gòu)、限貸這些措施原本就不是長(zhǎng)效政策，要反思的是，長(zhǎng)效機(jī)制為什么一直沒有建立起來？”馬光遠(yuǎn)說，做手術(shù)要先打麻藥，可我們往往是打了麻藥卻沒見開刀。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收體系改革，目前還設(shè)有具體方案，個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)也未完成。