□中國社會科學院城市與競爭力研究中心 倪鵬飛

　　從此輪住房市場波動看，這是開發(fā)商、消費者、金融機構、政府行為博弈的結果，是一次住房市場自發(fā)的調(diào)整，也決定住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。

　　雙重分化加劇

　　本次住房市場調(diào)整與此前相比，調(diào)整（衰退與復蘇）時間更長、速度更慢、程度更深。未來住房市場將進入中速增長的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進入“白銀時代”。同時，不同層級的城市調(diào)整的時間、速度和程度將發(fā)生分化。一線、二線城市需求旺、消化快、時間短、程度深；四線城市需求弱、消化慢、時間長、程度淺。短期調(diào)整與中長期調(diào)整發(fā)生分化。短周期進入復蘇期，中長周期仍處在調(diào)整期。綜合而言，2015年的住房市場將呈現(xiàn)雙重分化走勢，即便在后續(xù)政策的支持下，也難以徹底走出衰退，整體呈現(xiàn)復蘇乏力的態(tài)勢。

　　從住房金融看，2014年第四季度，住房市場受到宏觀政策放開行政措施，以及穩(wěn)定消費政策的正向影響，土地開發(fā)融資、住房抵押貸款和開發(fā)貸款將有所改善。但受到整體預期的影響，金融機構資金供應會持續(xù)謹慎，首套住房抵押貸款的利率優(yōu)惠有限。

　　從住房市場看，2014年第四季度銷售和價格有所回升，2015年住房銷售量價回升幅度不會太大。一方面，庫存規(guī)模大，市場預期難以較大改觀，而世界經(jīng)濟與住房市場的持續(xù)復蘇，美國等量化寬松貨幣政策的退出，以及境外置業(yè)的成本不斷下降，導致資本外流，海外置業(yè)增加，而產(chǎn)能過剩嚴重局面沒有根本改變，社會總需求總體不足，經(jīng)濟增長進一步放緩；但另一方面，居民收入增長仍然較快，城鎮(zhèn)化積極推進，剛性需求繼續(xù)釋放，房地產(chǎn)投資過快下滑威脅經(jīng)濟增長底線，中央政府將繼續(xù)采取正向調(diào)控政策。因此，2015年一、二季度住房市場需求不振，開發(fā)商以價換量，市場將繼續(xù)走弱；三季度以后，一、二線城市有望逐漸轉暖回升，三、四線城市將繼續(xù)面臨調(diào)整，整個調(diào)整將在2015年難以走向復蘇，但住房租賃市場將相對溫和增長。

　　從住房投資看，受季節(jié)因素影響和住房保障投資任務完成影響，2014年第四季度，投資、開工、施工和竣工可能繼續(xù)下降。2015年投資、開工、施工和竣工將有所改善，投資增幅有望保持在10%的水平。

　　從土地市場看，開發(fā)商資金緊張緩解購地意愿有所增強，地方政府積極作為，一、二線城市土地市場在2014年第四季度開始將逐步好轉，三、四線城市前期供地過多，市場復蘇將延至2015年下半年。

　　穩(wěn)定住房消費

　　適應經(jīng)濟新常態(tài)，針對住房發(fā)展趨勢，解決房地產(chǎn)存在的問題，化解房地產(chǎn)問題所帶來的風險，筆者建議從以下幾個方面引導預期，穩(wěn)定住房消費。

　　第一，完善政府調(diào)控住房市場的政策與方法。一方面，可采取區(qū)間調(diào)控政策。通過研究，選擇關鍵指標，利用科學方法，制定標準界定住房市場的預警區(qū)間，實施風險提示、政策調(diào)控或行政管制。在合理的綠色景氣區(qū)間（例如房價漲跌低于15%，存銷比在6-12個月之間，經(jīng)濟增長率7%-8%之間），采取中性經(jīng)濟政策；超出合理區(qū)間，在比較熱或冷的黃色景氣區(qū)間（例如房價漲跌低于15%-30%，存銷比在小于6個月，或者大于18個月之間，經(jīng)濟增長率7%-8%之間），采取逆向調(diào)控經(jīng)濟政策；在過熱或過冷的紅色景氣區(qū)間（例如房價漲跌低于大于30%，存銷比小于6-18個月，經(jīng)濟增長率7%-10%之外），可采取行政性管制措施。另一方面，可采取分類或定向調(diào)控政策。按照區(qū)間調(diào)控的標準，針對不同城市，實行中央指導、各城市差別調(diào)控的辦法。

　　第二，取消若干行政性管制措施，讓市場在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用。周期性波動是住房市場的自然現(xiàn)象，也有利于住房市場健康發(fā)展。過去十年由于住房短缺和制度不完善，導致住房市場投機盛行和房價暴漲，對住房市場實施必要行政管制是正確的，但是也給市場帶來了許多問題。本次調(diào)整具有必然性，也是第一次市場自發(fā)的調(diào)整，調(diào)整的幅度比較溫和，多數(shù)城市的各項指標均在可控的范圍之內(nèi)。因此，政府應抓住供需環(huán)境寬松的良機，解除或減少政府行政管制，退出對市場的直接干預，讓市場在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用。通過住房市場機制，吸收住房價格泡沫，消化新增住房庫存，降低住房存量空置，實現(xiàn)住房總量和結構的動態(tài)均衡，目前不應再出臺新的行政性管制措施。

　　第三，采取必要的刺激政策，以穩(wěn)定住房消費。在經(jīng)濟下行壓力加大，住房需求仍然是長期內(nèi)客觀存在的背景下，住房市場需要調(diào)整，但應將調(diào)整的時間延長、幅度減小。確保一定幅度的住房投資增長，有利于居民住房需求的滿足，也有利于經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。為此，應合理引導市場預期，通過信息發(fā)布、風險提示等措施，引導形成住房市場將進入中速增長和“買方市場”時代的穩(wěn)定、謹慎、樂觀市場預期。在宏觀經(jīng)濟下行壓力大和物價增幅較低、融資成本過高的背景下，適當降低利率，增加流動性，穩(wěn)定住房消費，減少庫存，穩(wěn)定價格。在稅費政策方面，當住房市場處在衰退期，政府應降低房地產(chǎn)交易稅等提升購房者的支付能力，同時大力清理不合理的行政性收費，減少住房開發(fā)與經(jīng)營成本。

　　第四，加快改革，為市場發(fā)揮決定性的調(diào)節(jié)作用創(chuàng)造環(huán)境。2015年應在住房及相關制度改革上取得實質(zhì)性重大進展。一是完善住房保障制度體系，推行“共有產(chǎn)權住房”制度；二是完善房產(chǎn)稅收制度，建立直接面向個人的房產(chǎn)稅征管制度，擴大物業(yè)稅開征試點；三是改革完善土地儲備、交易、收益分配等制度；四是建立新的住房財政制度，增加中央政府對住房公共服務的分擔份額，擴大地方政府稅費收入的分成比重；五是完善住房金融制度體系。建立國家住房發(fā)展銀行，改革公積金制度，建立中國住房公積金儲蓄銀行集團，構建統(tǒng)一的全國性的住房公積金管理和運作平臺，建立住房抵押貸款證券化制度，建立抵押貸款的二級市場；六是建立和完善住房租賃制度，建立商品房的“承租者保護，承租者市民待遇”的制度。

　　第五，培育新增長點，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的促進作用。住房對整個宏觀經(jīng)濟的影響將逐步減弱，發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的帶動作用應挖掘新的增長點，如加快保障房建設，促進旅游、文化、養(yǎng)生、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，促進互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)融合等。