□華泰證券 曹光亮

　　伴隨地產(chǎn)供給端惡化速度遠(yuǎn)快于需求端，在耐心的等待中，終于迎來(lái)了首次降息。預(yù)計(jì)未來(lái)央行會(huì)繼續(xù)維持寬松的貨幣政策，直至利率降到完美利率之下，催生出新一輪地產(chǎn)的繁榮。當(dāng)下，地產(chǎn)投資時(shí)鐘正在滴答滴答往前走，從債券投資區(qū)正式步入股權(quán)投資區(qū)，地產(chǎn)股票將會(huì)呈現(xiàn)顯著的絕對(duì)超額收益。

　　投資時(shí)鐘步入股權(quán)投資區(qū)

　　其實(shí)地產(chǎn)行業(yè)非常單純，它往往只受到兩個(gè)重大因素的影響，一是當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)的景氣度，另一個(gè)是當(dāng)下的利率水平。

　　降息所標(biāo)志的寬松化信號(hào)意義十分重要，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟、基建投資邊際收益率下滑的情況下，央行終于在地產(chǎn)基本面實(shí)質(zhì)性惡化之前出手。預(yù)計(jì)未來(lái)央行會(huì)繼續(xù)維持寬松的貨幣政策，直至利率降到完美利率之下，催生出新一輪地產(chǎn)的繁榮。當(dāng)下，地產(chǎn)投資時(shí)鐘正在滴答滴答往前走，從債券投資區(qū)正式步入股權(quán)投資區(qū)，地產(chǎn)股票將會(huì)呈現(xiàn)顯著的絕對(duì)超額收益。至此，我們可以確認(rèn)地產(chǎn)始終處于債牛的末期、股牛的初期。

　　我們預(yù)計(jì)，2015年地產(chǎn)基本面將呈現(xiàn)出銷售四平八穩(wěn)，投資在上半年見(jiàn)底，房?jī)r(jià)溫和上漲并于2016年加速的局面。消費(fèi)端看，在貨幣政策持續(xù)寬松的大前提下、預(yù)計(jì)2015年商品房成交將延續(xù)2014年底的回升態(tài)勢(shì)，并維持四平八穩(wěn)的銷售節(jié)奏，預(yù)計(jì)全年成交面積和金額將分別增長(zhǎng)6%和8%。在新開(kāi)工面積和土地復(fù)蘇的引導(dǎo)下，預(yù)計(jì)2015年商品房開(kāi)發(fā)投資額也會(huì)在上半年見(jiàn)底，呈現(xiàn)出前低后高的走勢(shì)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資全年增速為12%。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系看，2016年也將是行業(yè)變化的一個(gè)拐點(diǎn)。在市場(chǎng)化的背景下，預(yù)計(jì)2014-2015年將是房地產(chǎn)周期的溫和過(guò)渡期，一方面，新開(kāi)工施工面積減緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給減少將逐步改善目前階段供給過(guò)剩的態(tài)勢(shì)；另一方面，在寬松的貨幣環(huán)境下，居民的住房需求會(huì)進(jìn)一步釋放，剛需、改善型需求仍然會(huì)保持較大的成交量。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系會(huì)在2016年出現(xiàn)較大的改善，屆時(shí)，得益于我國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入新一輪的中速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)也將步入新的上升周期。另外考慮到，2014年這一輪房地產(chǎn)下降周期景氣程度高于2008年，因此房?jī)r(jià)再次上漲所需的降息、降準(zhǔn)次數(shù)可能少于前兩輪周期。

　　由于貨幣政策寬松才剛剛啟動(dòng)，考慮到時(shí)間滯后因素，認(rèn)為百城房?jī)r(jià)指數(shù)在2015年有望保持溫和態(tài)勢(shì)，不會(huì)立刻陷入快速上漲的局面（即進(jìn)入地產(chǎn)投資時(shí)鐘的不動(dòng)產(chǎn)投資區(qū)）。但是，分化仍將繼續(xù)，總體向好并不能掩蓋個(gè)別地區(qū)尤其三四線城市供給過(guò)剩的局面，三四線城市房?jī)r(jià)將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)處于底部徘徊。然而一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有足夠的吸引力，也是房企的主戰(zhàn)場(chǎng)；認(rèn)為一二線城市的房?jī)r(jià)隨著貨幣寬松政策的逐步展開(kāi)，在2016年再次掀起快速上漲浪潮，是大概率事件。

　　兩策略優(yōu)選地產(chǎn)股

　　在這種背景下，我們認(rèn)為機(jī)構(gòu)投資者應(yīng)當(dāng)維持地產(chǎn)行業(yè)的超配地位，具體而言可因循兩大選股策略。

　　選股策略之一是著眼投資下一代房地產(chǎn)商。基于對(duì)大陸傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)發(fā)展瓶頸的預(yù)期，地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型成為資本市場(chǎng)較為關(guān)注的焦點(diǎn)。的確，經(jīng)過(guò)近20年的住房商品化擴(kuò)張，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商舊有的發(fā)展模式受到了挑戰(zhàn)，盡管我們并不認(rèn)為這種挑戰(zhàn)不是現(xiàn)時(shí)的；展望來(lái)看，中長(zhǎng)期需求增速趨緩，供給端上行壓力的加大加強(qiáng)，伴隨傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間逐步的收窄，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式早晚面臨終結(jié)的一天。因此我們認(rèn)為選股在著眼于地產(chǎn)景氣度周期性上升的同時(shí)，也需要考慮公司發(fā)展的長(zhǎng)期邏輯。檢驗(yàn)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型之路，通過(guò)對(duì)海外經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)與提煉精選，我們認(rèn)為金融化與投資平臺(tái)化是地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的主要方向。

　　作為金融行業(yè)的一個(gè)子領(lǐng)域，房地產(chǎn)無(wú)時(shí)無(wú)刻不在與金融打交道，無(wú)論是地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)融資，還是消費(fèi)者購(gòu)房貸款，地產(chǎn)行業(yè)總是與金融服務(wù)業(yè)緊密相連的。地產(chǎn)商對(duì)金融服務(wù)的業(yè)務(wù)流程與商業(yè)模式較為熟悉，甚至在開(kāi)展面向業(yè)務(wù)的金融服務(wù)時(shí)，具備一定的渠道優(yōu)勢(shì)。隨著金融改革的深入、銀行牌照的放開(kāi)以及互聯(lián)網(wǎng)金融的興起，我們認(rèn)為中國(guó)地產(chǎn)商已經(jīng)逐步具備了向金融服務(wù)業(yè)滲透的能力和環(huán)境。結(jié)合中國(guó)現(xiàn)狀，我們認(rèn)為股東或股東子公司中具備金融基因的地產(chǎn)公司更容易向金融領(lǐng)域滲透，因此推薦具備金融化基因的地產(chǎn)公司。

　　其次是擁有投資平臺(tái)潛質(zhì)的地產(chǎn)公司。對(duì)于業(yè)務(wù)的多元化轉(zhuǎn)型，由于中國(guó)地產(chǎn)商興起只有20多年的歷史，大多數(shù)企業(yè)尚處于在行業(yè)內(nèi)打拼、拓展的階段?，F(xiàn)階段還很難評(píng)判A股地產(chǎn)公司對(duì)生息類業(yè)務(wù)的駕馭能力，只能粗略地看，我們認(rèn)為具備園區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，以及與其他行業(yè)企業(yè)的廣泛接觸，在業(yè)務(wù)多元化轉(zhuǎn)型方面的能力優(yōu)于現(xiàn)有同行，此外，12月3日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定在更大范圍推廣中關(guān)村試點(diǎn)政策、加快推進(jìn)國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)，也為園區(qū)地產(chǎn)提供了政策利好。

　　選股策略之二是玩轉(zhuǎn)高beta。盡管地產(chǎn)商發(fā)展面臨長(zhǎng)期邏輯的困境，但畢竟未來(lái)兩年地產(chǎn)行業(yè)景氣度將處于持續(xù)上升的階段。傳統(tǒng)地產(chǎn)股也會(huì)具備不錯(cuò)的絕對(duì)收益。對(duì)應(yīng)于行業(yè)景氣度上升，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)投資于高杠桿的地產(chǎn)商，以獲取盡可能大的Beta收益。